Bonus italiani all’estero per acquisto prima casa: la guida

L’Agenzia delle Entrate conferma la validità del bonus per gli italiani all’estero per l’acquisto della prima casa in Italia.

In linea con le regole introdotte dal 2023, quello che spetta è uno sconto sulle imposte. Tuttavia, c’è una condizione importante da tenere a mente: la possibilità di usufruire di questi benefici non è automatica in tutte le situazioni.

In questo articolo vi spieghiamo cos’è, come funziona il bonus per gli italiani all’estero per l’acquisto della prima casa, a chi spetta e come si ottiene.

COS’È IL BONUS ITALIANI ALL’ESTERO PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

Il bonus italiani all’estero per l’acquisto della prima casa è un’agevolazione fiscale, che riconosce il pagamento di un’imposta di registro agevolata del 2% (anziché il 9%) ai cittadini italiani che non risiedono nel nostro Paese ma che acquistano all’interno del territorio nazionale un immobile, non di lusso, in cui fissare la loro dimora entro 18 mesi.

Si tratta quindi di uno sconto sulle imposte che, come chiarito nella risposta n. 28 del 2025 dell’Agenzia delle Entrate, si applica non solo agli acquisti della piena proprietà, ma anche a quelli relativi a diritti parziali come la nuda proprietà, l’usufrutto, l’uso e l’abitazione della casa.

Questo incentivo è stato introdotto dall’articolo 2 del Decreto Legge n. 69 del 2023 (il Decreto salva infrazioni) e la sua applicazione è stata poi regolato dalla Circolare n. 3 del 16 Febbraio 2024.

Vediamo insieme i dettagli.

CHI PUÒ RICHIEDERLO

Possono richiedere il bonus i cittadini italiani che vivono all’estero, a condizione che acquistino una casa in Italia che sarà la loro prima abitazione di proprietà.

Vuol dire che il bonus è riservato a chi, pur essendo residente all’estero, non possiede ancora una casa in Italia e sta acquistando la sua prima abitazione nel paese, purché al momento dell’acquisto ricorrano contemporaneamente le seguenti condizioni:

• il fabbricato che si acquista deve appartenere a determinate categorie catastali, considerate non di lusso. Ossia A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11. Le agevolazioni si applicano anche all’acquisto delle pertinenze classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria, purché siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”;

• l’immobile deve trovarsi nel Comune dove l’acquirente ha già la residenza, oppure dove intende trasferirsi entro 18 mesi dall’acquisto. Se l’acquirente non si trasferisce nel Comune dove ha già la residenza, il beneficio è comunque valido se l’immobile si trova nel Comune dove l’acquirente lavora. Se l’acquirente si è trasferito all’estero per motivi di lavoro, ma ha vissuto o lavorato in Italia per almeno 5 anni prima del trasferimento, può beneficiare della riduzione anche se acquista una casa in un Comune diverso, a condizione che l’immobile si trovi nel suo Comune di nascita, o in quello dove aveva la residenza o dove lavorava prima di trasferirsi all’estero.

• l’acquirente non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso Comune e non deve possedere diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su un altro immobile in tutto il territorio nazionale che sia stato acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Dal 1° Gennaio 2016, però, è possibile acquistare una nuova abitazione con le agevolazioni “prima casa” purché l’immobile posseduto precedentemente venga venduto entro un anno.

COME FUNZIONA

L’agevolazione per l’acquisto della prima funziona riconoscendo a chi è in possesso dei benefici di acquista la prima casa, di beneficiare dell’imposta sostitutiva ridotta del 2%, anziché al 9%, al momento della stipula dell’atto di acquisto.

Nel dettaglio, chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile.

L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile:

• in caso di mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto;

• in caso di mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto;

• se l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale;

• quando entro i due anni dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

In caso di decadenza è dovuta:

• la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento;
• una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi.

LA GUIDA PER COMPRARE CASA

Vi consigliamo di leggere la nostra guida sulle novità e le agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

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