ASTE IMMOBILIARI: PROCEDURA, SVOLGIMENTO E CONSEGUENZE

Le aste immobiliari rappresentano una procedura complessa, regolata da specifiche normative, che ha l’obiettivo di vendere un immobile per soddisfare i creditori di un debitore insolvente. In questo articolo analizzeremo l’intero processo, dalla fase iniziale fino alle possibili opposizioni e sospensioni.

Come inizia l’asta di una casa?

L’asta di un immobile ha inizio quando un creditore avvia un’azione esecutiva contro un debitore che non ha rispettato i propri obblighi di pagamento. Questo processo si basa su un titolo esecutivo, ossia un documento che certifica un diritto certo, liquido ed esigibile, e che consente al creditore di avviare un’azione esecutiva nei confronti del debitore. Tra i principali titoli esecutivi ci sono:

• Sentenze di condanna emesse da un tribunale
• Atti notarili con obbligazioni di pagamento
• Cambiali e assegni protestati
• Decreti ingiuntivi non opposti entro i termini di legge
• Mutui ipotecari non pagati

Generalmente, prima di avviare un’asta, il creditore iscrive un’ipoteca sull’immobile, che gli conferisce un diritto di prelazione sul ricavato della vendita.

Inoltre prima di mettere una casa all’asta, il debitore deve essere avvisato tramite una serie di atti legali. Ecco gli atti principali che devono essere notificati:

1. Atto di precetto: un atto formale con il quale il creditore avverte il debitore che, in caso di mancato pagamento del debito entro 10 giorni, procederà con l’esecuzione forzata (come il pignoramento). Se il debitore non adempie al pagamento entro i 10 giorni, il creditore può avviare l’esecuzione forzata (ad esempio, il pignoramento dell’immobile), portando all’eventuale vendita all’asta dell’immobile.

2. Atto di Pignoramento: informa il debitore che un bene (in questo caso, la sua casa) è stato pignorato per soddisfare un credito non pagato. In esso viene indicato il bene sottoposto a pignoramento. Da questo momento in poi è impossibile venderlo o donarlo. Qualsiasi atto (anche la costituzione di un usufrutto o di una locazione) non può più essere opposto al creditore.

3. Avviso di Vendita: Successivamente, se il debitore non adempie al pagamento del debito, l’ufficiale giudiziario notifica l’avviso di vendita, che informa il debitore della data e delle modalità della futura asta, in cui l’immobile sarà venduto.

4. Atto di Completamento della Perizia: Prima che si arrivi all’asta, viene effettuata una perizia dell’immobile, che deve essere notificata al debitore, informandolo del valore dell’immobile pignorato.

5. Notifica dell’Ordine di Esecuzione: Se il giudice autorizza la vendita all’asta, il debitore riceve anche la notifica dell’ordine di esecuzione, che indica formalmente la data e le modalità dell’asta.

Presentazione delle offerte di acquisto

Le offerte possono essere presentate da chiunque, tranne il debitore, in modalità telematica o cartacea, secondo le regole stabilite dall’ordinanza di vendita. Gli offerenti devono versare una cauzione per partecipare.

Presenza del debitore nella casa

Se il debitore occupa ancora l’immobile, la sua presenza non impedisce lo svolgimento dell’asta. Il debitore, durante l’asta, può continuare a vivere nella casa ma il giudice potrebbe richiedergli il pagamento di un canone da destinare al soddisfacimento dei creditori.

Come avviene l’asta?

Durante l’asta, gli interessati presentano le loro offerte, e l’immobile viene assegnato al miglior offerente.

L’asta può svolgersi con diverse modalità:

• asta senza incanto: gli offerenti presentano le loro offerte in busta chiusa. Vince chi offre il prezzo più alto;
• asta con incanto: gli offerenti rilanciano a voce, partendo dal prezzo base d’asta. Vince chi offre il prezzo più alto.

Se non si ricevono offerte, l’asta può essere ripetuta con un ribasso del prezzo.  Se anche le aste successive vanno deserte, il giudice può decidere di chiudere la procedura esecutiva o di assegnare l’immobile al creditore.

Una volta conclusa l’asta e completato il pagamento (entro il termine stabilito nell’ordinanza di vendita), il giudice emette il decreto di trasferimento, che sancisce il passaggio di proprietà all’aggiudicatario.

Cosa succede al debitore dopo la vendita all’asta?

Il debitore, dopo la vendita dell’immobile, perde ogni diritto sulla proprietà. Il ricavato dell’asta viene utilizzato per saldare i creditori, e se vi è un residuo, esso spetta al debitore. Se invece il ricavato non è sufficiente, il debitore rimane obbligato per la differenza.

Se l’immobile è ancora occupato dal debitore, il nuovo proprietario deve richiedere lo sfratto esecutivo, che può richiedere tempo e comportare costi aggiuntivi.

Opposizione del debitore

Il debitore può presentare opposizione se ritiene che l’asta sia stata viziata da irregolarità. Egli può presentare una opposizione all’esecuzione (se il creditore non ha il diritto di agire) oppure una opposizione agli atti dell’esecuzione (se il creditore ha commesso delle irregolarità formali, in questo caso entro 20 giorni). In alcuni casi, può anche richiedere un risarcimento danni.

Si può sospendere l’asta?

In alcuni casi a possibilità di sospendere l’esecuzione forzata e, in particolare, la vendita all’asta dell’immobile pignorato.

Secondo l’art. 586 CPC, la sospensione della vendita all’asta può essere richiesta o disposta dal giudice in caso di ricorsi che pongano in discussione la validità del pignoramento o di altri atti esecutivi, come la nullità o inefficacia del pignoramento stesso.

Inoltre, la sospensione può avvenire anche se il giudice deve attendere la decisione di un altro giudice riguardante il merito del procedimento, che potrebbe comportare l’annullamento o la modifica della vendita.

Anche la sentenza della Corte di Cassazione n. 22570/2023 è di particolare rilevanza perché chiarisce ulteriormente la procedura per la sospensione delle aste immobiliari. In tale sentenza, la Corte ha ribadito la possibilità di sospensione in caso di vizi procedurali (per esempio, una notifica irregolare o l’assenza di atti obbligatori). Inoltre ha sottolineato che non solo il giudice, ma anche il debitore o altri soggetti coinvolti nell’esecuzione (come i creditori) possono richiedere la sospensione della vendita se si ritiene che ci siano motivi validi, come la possibile modifica o annullamento del pignoramento. Infine la Cassazione ha anche affermato che la sospensione deve essere temporanea e motivata da circostanze concrete, non può avvenire in maniera indiscriminata, ma solo a seguito di valutazioni giuridiche circa la legittimità degli atti esecutivi.

Chiusura anticipata del processo esecutivo

L’articolo 164-bis delle disposizioni per l’attuazione del codice di procedura civile disciplina la chiusura anticipata del processo esecutivo, una possibilità che consente di porre fine a un’esecuzione forzata prima del completamento della procedura, solitamente quando si è raggiunto un accordo tra le parti o quando è venuto a cessare il presupposto che giustificava l’esecuzione.

In generale, l’esecuzione forzata si basa sull’idea che il debitore non abbia adempiuto al suo obbligo di pagamento, quindi il creditore si avvale del procedimento esecutivo per soddisfare il suo credito attraverso la vendita del bene pignorato. Tuttavia, se il presupposto che giustifica l’esecuzione viene meno, l’esecuzione può cessare prima che venga completata, e ci sono diversi casi in cui ciò può accadere:

1. Il Prezzo di Vendita è Inferiore al Debito

Se, durante l’asta, il prezzo ottenuto per il bene pignorato è inferiore all’importo dovuto (capitale, interessi e spese), il presupposto che giustificava la procedura esecutiva potrebbe venire meno. Se il bene viene venduto per un prezzo troppo basso, potrebbe risultare più conveniente per il creditore interrompere l’asta piuttosto che procedere con una vendita che non soddisfa adeguatamente il suo credito.

2. Risultati Insufficienti dell’Asta

Se la prima asta non porta a una vendita (ad esempio, se non vengono raggiunti i livelli minimi di prezzo previsti dalla legge), la procedura esecutiva può essere sospesa o ricalibrata. A volte, il giudice può annullare l’asta o decidere di ridurre il valore del bene per facilitare la vendita. In situazioni simili, la cessazione del presupposto dell’esecuzione si verifica quando è chiaro che non si raggiungeranno gli obiettivi originari.

3. Rinuncia del Creditore o Accordo tra le Parti

In alcuni casi, se il creditore considera che la vendita non raggiungerà un importo sufficiente a coprire il debito o le spese, può decidere di rinunciare all’azione esecutiva. Allo stesso modo, se il debitore e il creditore raggiungono un accordo (come un piano di pagamento, una transazione o una rateizzazione del debito), il presupposto che giustificava l’esecuzione viene meno e la procedura viene chiusa anticipatamente.

4. Controversie Legali che Contestano l’Esistenza del Debito

Se emergono nuove circostanze che pongono in dubbio l’esistenza o l’importo del debito (ad esempio, se viene sollevata una controversia legale che modifica le condizioni di pagamento o la legittimità del credito), il giudice può sospendere l’asta e bloccare l’esecuzione. Questo accade quando il presupposto giuridico che giustificava l’azione esecutiva non è più valido.

5. Cessazione dell’Esecuzione per Impossibilità di Eseguire

Un’altra causa di cessazione del presupposto può essere l’impossibilità di eseguire l’azione a causa di eventi sopravvenuti, come ad esempio l’irreperibilità del bene pignorato o la sua distruzione.

Quando il Prezzo Scende Troppo (Eccessivo Deprezzamento del Bene)

Se durante l’asta, il prezzo del bene pignorato scende drasticamente e non copre nemmeno una parte significativa del debito, il giudice può decidere di sospendere o fermare la vendita. In particolare:

• Seconda Asta e Prezzo di Vendita: Nelle vendite all’asta, il prezzo di partenza viene stabilito sulla base della valutazione del bene. Se il bene non viene venduto alla prima asta, è possibile che nella seconda asta il prezzo di partenza venga abbassato (generalmente al 75% del valore inizialmente stabilito).
• Se, durante la seconda asta, il prezzo di vendita risulta troppo basso, potrebbe non coprire nemmeno le spese esecutive. In questi casi, il creditore può decidere di sospendere la vendita, dato che il ricavato sarebbe insufficiente a soddisfare il debito.
• Inoltre, se il prezzo scende troppo, può verificarsi una valutazione giuridica del “danno economico” derivante da una vendita troppo svantaggiosa, che giustificherebbe la sospensione dell’asta e una valutazione alternativa della situazione.

Conclusione

Le aste immobiliari seguono un iter preciso, ma esistono possibilità di opposizione e sospensione. Comprendere il processo aiuta sia i debitori che gli acquirenti a muoversi consapevolmente all’interno di questa procedura complessa.