Condono edilizio e ultimazione delle opere: interviene il Consiglio di Stato

La presentazione di un’istanza di condono dopo
l’emissione di un ordine di demolizione non
annulla il provvedimento ma ne sospende temporaneamente gli
effetti, che riprendono nel caso un diniego da parte
dell’Amministrazione. Situazione ancora diversa nel caso di
acquisizione al patrimonio comunale: in questo caso, gli ormai ex
proprietari non hanno nemmeno titolo per presentare la domanda.

Si tratta di concetti fondamentali in ambito di
abusi edilizi, nuovamente ribaditi dal
Consiglio di Stato con la sentenza
del 21 febbraio 2025, n. 1502, respingendo l’appello
proposto contro il diniego di condono relativo ad alcuni manufatti
abusivi sui quali era stato impartito un ordine di demolizione
e sui quali era stata accertata anche la prosecuzione dell’attività
illecita, persino dopo l’acquisizione gratuita al patrimonio
comunale.

Condono edilizio: il Consiglio di Stato sul concetto di
ultimazione delle opere

In primo grado, il TAR aveva anche ritenuto il ricorso
infondato nel merito, per mancata prova che le opere abusive, ai
fini dell’ammissione a sanatoria, fossero state già eseguite al 31
marzo 2003 almeno al rustico in tutte le strutture
essenziali, come previsto dall’art. 32, comma 25 del D.L.
n. 269/2003.

Nel valutare la questione, i giudici di Palazzo Spada hanno
ricordato che l’intervenuta presentazione della domanda di
accertamento di conformità non paralizza i poteri
sanzionatori comunali e non determina, pertanto, alcuna inefficacia
sopravvenuta o invalidità di sorta dell’ingiunzione di demolizione,
ma solo la temporanea sospensione dell’esecuzione della
sanzione.

Pertanto, con la ri-espansione degli effetti prodotti
dall’ordinanza, torna ad acquisire cogenza anche la dichiarazione
di acquisizione al patrimonio comunale, senza necessità che
sopraggiunga un ulteriore provvedimento in sostituzione del
precedente, proprio evitare che pur in presenza del rigetto
dell’istanza di sanatoria l’amministrazione debba reiterare
l’ordine di demolizione.

Non solo: l’accertamento da parte dell’amministrazione di
ulteriori lavori, oltre a provare che le opere erano state comunque
proseguite, non avrebbe permesso “di beneficiare del
trattamento di favore di cui all’art.43, comma 5 della Legge
n.47/1985”.

L’ultimazione dei lavori rilevanti ai fini della condonabilità
delle opere edilizie abusive presuppone:

• il completamento della copertura;
• l’esecuzione del “rustico”, da intendersi come la muratura di
  tamponatura priva di rifiniture.

Ancor più nel dettaglio, si è affermato che in tema
di condono edilizio, l’art. 31, comma 2, L. n. 47/1985
prevede due criteri alternativi per la verifica
del requisito dell’ultimazione, rilevante ai fini del rilascio
del condono:

• il criterio “strutturale”, che vale nei casi
  di nuova costruzione;
• il criterio “funzionale”, che opera, invece,
  nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di
  manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

Quanto al criterio strutturale del completamento del rustico,
per edifici “ultimati”, si intendono quelli completi almeno al
“rustico”, espressione con la quale si intende un’opera mancante
solo delle finiture, infissi, pavimentazione, tramezzature interne,
ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che
realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili e
esattamente calcolabili.

In riferimento al c.d. Terzo Condono Edilizio,
l’art. 32, comma 25, del D.L. n. 269/2003, individua, ai fini della
sanatoria, quale data ultima per ultimare le opere abusivamente
realizzate il 31 marzo 2003.

Nel caso di specie, non si evidenziano elementi per affermare
che a questa data le opere fossero state eseguite, considerato
un rilevo aerofotogrammetrico che ne provava la mancanza di
tompagnatura.

Sul tema, è da tempo consolidata in giurisprudenza una rigorosa
ricostruzione dell’espressione “opere non ultimate”:

• tali da intendersi quelle completate almeno al rustico, ossia
  mancanti solo delle finiture, ma necessariamente comprensive delle
  tamponature esterne che realizzano in concreto i volumi rendendoli
  individuabili ed esattamente calcolabili;
• tali per cui l’organismo edilizio deve aver assunto una sua
  forma stabile ed una adeguata consistenza plano volumetrica, come
  per gli edifici, per i quali è richiesta la c.d. ultimazione al
  rustico, ossia l’intelaiatura, copertura e muri di
  tamponamento.

In questo caso, il reale stato dell’immobile non consente
l’applicazione dell’art. 43, comma 5, l. 47/1985, né, quindi, di
usufruire del beneficio dallo stesso previsto.