chi paga i danni dell’inquilino?

Il proprietario locatore è responsabile dei danni provocati a terzi e delle condotte moleste dell’inquilino?

Con il contratto di locazione il conduttore può godere dell’immobile altrui con facoltà analoghe a quelle del proprietario, tant’è che questi – una volta consegnate le chiavi – non può più introdursi nella sua abitazione senza il consenso del locatario. Con il presente articolo ci occuperemo di un argomento specifico: chi paga i danni dell’inquilino?

In buona sostanza, cercheremo di capire se il locatore può essere ritenuto responsabile dei pregiudizi causati a terzi dal conduttore. Si pensi, ad esempio, all’inquilino che, dimenticando l’acqua aperta nel lavandino o nella vasca, finisca per allagare anche il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore. Quando la casa è in affitto, chi paga i danni dell’inquilino? È possibile rivalersi nei confronti del locatore per le condotte moleste del conduttore? Scopriamolo.

Il locatore risponde dei danni del conduttore?

Il locatore non può essere ritenuto responsabile dei danni causati dal conduttore con la propria condotta negligente o imprudente.

Dunque, se l’inquilino provoca un danno al proprietario che vive al piano inferiore oppure a quello che si trova sullo stesso pianerottolo dovrà risponderne personalmente, senza che il locatore possa essere coinvolto in alcun modo.

Quanto appena detto soffre però delle eccezioni.

Innanzitutto, l’inquilino non può essere ritenuto personalmente responsabile dei danni derivanti a terzi dalla struttura dell’immobile, in quanto tale tipo di manutenzione spetta al locatore.

Dunque, se un pezzo di intonaco della facciata dovesse distaccarsi e provocare un danno alla proprietà altrui, l’inquilino non potrà essere ritenuto responsabile, a meno che abbia contribuito a causare l’ammaloramento dell’unità immobiliare oppure non abbia fatto nulla per prevenire il danno, pur essendo a conoscenza delle possibili conseguenze negative per terzi.

Secondo la legge (art. 1577 cod. civ.), infatti, quando si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

Si legga a tal proposito l’articolo dal titolo Affitto: il proprietario non fa le riparazioni: che fare?

Dunque, se ci sono lavori straordinari e urgenti da eseguire ma il proprietario si rifiuta, l’inquilino potrà fare da sé maturando il diritto a ottenere il rimborso.

Da questa norma si evince che la totale inerzia del conduttore, anche nel caso di lavori straordinari, possa essere fonte di una propria responsabilità nell’ipotesi di danni a terzi.

Se l’inquilino è consapevole dei calcinacci che cadono dal cielino del balcone e il proprietario, nonostante sia stato avvisato, non fa nulla, eventuali danni potranno essere imputati anche al conduttore che, pur sapendo del pericolo, non è intervenuto.

Il locatore risponde delle molestie del conduttore?

Se i danni sono causati da una condotta dolosa – cioè volontaria – dell’inquilino, a maggior ragione il proprietario non potrà essere ritenuto responsabile.

C’è tuttavia una parte della giurisprudenza che è di orientamento contrario.

Secondo alcune sentenze (Trib. Roma, 1° marzo 2022, n. 3187; App. Napoli, 19 aprile 2019, n. 2204), la detenzione dell’inquilino non esclude i poteri di controllo, di vigilanza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sull’entità immobiliare locata, con conseguente responsabilità per i danni subiti da terzi, quale custode dei beni e degli impianti.

Questa particolare fattispecie di responsabilità del locatore ricorre soprattutto in ambito condominiale, allorquando il proprietario non faccia nulla perché l’inquilino rispetti le previsioni del regolamento.

Il locatore sarebbe quindi responsabile delle immissioni acustiche intollerabili dell’inquilino, se il regolamento condominiale pone uno specifico divieto al riguardo.

In questa particolare ipotesi, infatti, le norme del regolamento vincolano anche il locatore il quale, quindi, potrebbe essere chiamato a rispondere della violazione dell’inquilino.

Approfondimenti

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