Casa venduta durante Superbonus: chi detrae le spese?

Un condomino ha ceduto l’appartamento durante i lavori del Superbonus, inserendo una clausola che attribuisce al venditore la detrazione dei costi sostenuti. La banca che ha finanziato gli interventi rifiuta di acquistare il credito perché l’immobile ha un nuovo proprietario. Chi ha ragione?

La regola generale è che il venditore mantenga le agevolazioni per le sole spese sostenute prima del rogito (Agenzia delle Entrate, interpello 10 Giugno 2020 n° 174).

Tale principio deve ritenersi derogabile nell’ipotesi in cui tra le parti sia intercorso un accordo diverso; in questo senso l’art. 16-bis del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917: «In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene».

Anche l’Agenzia delle Entrate (circolare dell’8 luglio 2020, n. 19/E) ha affermato che «in caso di vendita dell’immobile, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare, salvo diverso accordo delle parti».

E ancora: «Nell’ipotesi in cui un contratto di compravendita di un immobile stipulato nel medesimo anno di sostenimento della spesa prevede che la detrazione rimanga in capo al cedente, che ha sostenuto la spesa, quest’ultimo fruirà dell’intera quota della detrazione (Circolare 1.06.2012 n. 19, risposta 1.8)», precisando poi che «Benché il legislatore abbia utilizzato il termine vendita, la disposizione trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito quale, ad esempio, la donazione (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 4)».

Dunque, in mancanza di espressa pattuizione di tenore contrario, la variazione della titolarità dell’immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi prima che sia trascorso l’intero periodo di fruizione della detrazione spettante comporta il trasferimento delle quote di detrazione non completamente fruite.

Tanto premesso, nel caso illustrato all’interno del quesito il contratto di compravendita contiene espressamente la clausola con cui le parti pattuiscono che la detrazione fiscale resti al venditore, il quale deve quindi ritenersi l’unico soggetto legittimato ad avvalersi della cessione del credito d’imposta (art. 121, d.l. n. 34/2020).

Orbene, seppur è vero che gli accordi che intercorrono tra le parti non possono essere opposti ai terzi estranei alla pattuizione, è altrettanto vero che, nel caso di specie, l’istituto di credito può acquistare il credito solamente dal venditore dell’immobile il quale, da ciò che si evince dal quesito, è anche la parte originaria dell’accordo inizialmente intercorso tra la banca e i condòmini.

A sommesso parere dello scrivente e in mancanza di giurisprudenza sul punto, deve dunque ritenersi illegittimo il rifiuto opposto dalla banca, a meno che nell’iniziale contratto sottoscritto con i condòmini non fosse previsto espressamente la possibilità di recedere nell’ipotesi di mutamento sopraggiunto nella titolarità dell’immobile.

Per corroborare la propria richiesta, il venditore dovrebbe presentare alla banca il rogito contenente la clausola di cui sopra, oltre al visto di conformità che attesta, in base alla documentazione prodotta dal contribuente, la sussistenza dei presupposti che conferiscono il diritto alle detrazioni fiscali relative a lavori edilizi.

La conclusione sembra peraltro conforme a quanto sostenuto dall’Agenzia delle Entrate (circolare 8 agosto 2020 n. 24/E), secondo cui «Ai fini della detrazione, le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio».