Le spese condominiali sono dovute anche in caso di appartamento disabitato

Possedere un appartamento disabitato comporta una serie di obblighi finanziari che vanno oltre il semplice acquisto dell’immobile. È fondamentale comprendere quali spese condominiali e non condominiali siano da sostenere, anche qualora esso sia destinato a restare vuoto. Tra acquistare una casa situata in condominio e una casa indipendente esiste una profonda differenza soprattutto dal punto di vista delle spese che sarà necessario sostenere. Un immobile facente parte di uno stabile condominiale comporta dei vincoli ben precisi a seguito della gestione e utilizzo delle parti comuni che ne consegue. Si resta infatti proprietari delle aree comuni a prescindere dal fatto che se ne faccia un effettivo utilizzo. In questo articolo, esamineremo in dettaglio le diverse tipologie di spese e le relative responsabilità per i proprietari di appartamenti non abitati.

Quali sono le spese condominiali

Le spese condominiali sono i costi necessari per la gestione, la manutenzione e la conservazione delle parti comuni di un edificio. Queste includono:

• Pulizia e manutenzione delle aree comuni: si pensi a scale, corridoi, cortili, giardini;
• Illuminazione delle parti comuni: consumo elettrico per scale, ingressi e altre zone condivise;
• Manutenzione e funzionamento dell’ascensore;
• Riscaldamento centralizzato, se presente;
• Servizi di portineria, se previsti;
• Spese per l’amministratore di condominio.

Chi paga le spese condominiali

Tutti coloro che partecipano al condominio sono obbligati a contribuire al pagamento degli oneri condominiali per la manutenzione delle parti comuni e gestione dei servizi comuni, a prescindere dall’uso che se ne faccia. Affinché tutti contribuiscano alle spese la legge prevede il divieto nei confronti di ciascun condomino di rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni. Tale norma non può trovare deroga nemmeno all’interno del regolamento di condominio. A titolo esemplificativo, anche il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento non esclude totalmente il dovere di contribuire.

Certamente l’onere di pagamento è più gravoso se l’appartamento di cui si è proprietari è vuoto ma essendo strettamente connesso al diritto di proprietà non ci si può sottrarre.

Obbligo di pagamento degli oneri condominiali per appartamenti vuoti

Secondo l’articolo 1123 del Codice Civile italiano, le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Questo implica che il proprietario di un appartamento, anche se non abitato, è tenuto a contribuire alle spese condominiali in base alla tabella millesimale. L’obbligo di partecipare alle spese condominiali è strettamente connesso alla proprietà dell’unità immobiliare e non all’effettivo utilizzo della stessa. Pertanto, il fatto che l’appartamento sia vuoto o sfitto non esonera il proprietario dal pagamento degli oneri di condominio.

L’articolo 1123 sopra menzionato, che disciplina le modalità di ripartizione delle spese, al secondo comma prevede tuttavia un secondo criterio di divisione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Attenzione. La disposizione non fa riferimento all’uso effettivo della cosa ma a quello potenziale.
Anche se la ripartizione delle spese condominiali avviene generalmente secondo i millesimi di proprietà, come stabilito nel regolamento condominiale, tuttavia, alcune spese possono essere suddivise in base all’uso che ciascun condomino possa farne.

Le spese di riscaldamento non sono sempre dovute

Immaginiamo che l’appartamento lasciato vuoto dal proprietario faccia parte di un condominio dotato di impianto di riscaldamento centralizzato. Secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con ordinanza 28282/2019 qualora il condominio sia dotato di un sistema di contabilizzazione del calore, le spese relative al riscaldamento dei singoli appartamenti vanno suddivise in base al consumo effettivamente registrato. Risulta pertanto illegittima una ripartizione, anche parziale, di tali spese in base ai valori millesimali delle singole unità immobiliari. Ne consegue che se l’appartamento rimasto inoccupato non viene riscaldato, il proprietario potrebbe essere esonerato dalla quota relativa al consumo effettivo.

Tutto questo non significa che il condomino della casa vuota non debba versare alcun contributo in quanto egli rimane comunque responsabile per le spese fisse di manutenzione dell’impianto.

Esenzioni riconosciute dall’assemblea condominiale

I criteri legali di ripartizione di cui al citato articolo 1123 codice civile possono essere derogati dalle parti, essendo fatta salva ogni diversa convenzione. Occorre però tener conto che la deroga può essere contenuta solo in un regolamento contrattuale o può essere approvata dai condomini in assemblea.

In quest’ultimo caso il titolare dell’appartamento disabitato potrà essere esonerato dalle spese o quanto meno potrà beneficiare di una riduzione ma sarà necessaria una delibera approvata all’unanimità dei condomini.

Altre spese da pagare per le seconde case

Oltre alle spese condominiali, i proprietari di appartamenti vuoti o seconde case devono considerare altre spese, tra cui:

• Utenze: anche se l’appartamento non è abitato, potrebbero esserci costi fissi associati a servizi come elettricità, gas e acqua. È consigliabile verificare con i fornitori se è possibile sospendere temporaneamente i servizi per ridurre i costi;
• Tassa sui Rifiuti (TARI): in molti comuni, la TARI è dovuta anche per le seconde case non abitate. Tuttavia, alcune amministrazioni locali prevedono riduzioni o esenzioni per immobili non occupati. È opportuno informarsi presso il proprio comune sulle eventuali agevolazioni disponibili;
• Imposta Municipale Unica (IMU): le seconde case sono soggette al pagamento dell’IMU, indipendentemente dal fatto che siano abitate o meno. L’importo varia in base al valore catastale dell’immobile e all’aliquota stabilita dal comune;
• Polizza di assicurazione: è consigliabile mantenere una polizza assicurativa sull’immobile per coprire eventuali danni o responsabilità civili, anche se l’appartamento è vuoto in quanto soggetto a minori controlli da parte del proprietario.

Per ottimizzare la gestione finanziaria di un appartamento non abitato, è buona norma:

• effettuare una verifica delle utenze;
• richiedere eventuali agevolazioni fiscali se riconosciute dal comune di appartenenza;
• partecipare alle assemblee condominiali: anche se l’appartamento è vuoto, è importante partecipare alle assemblee condominiali per essere aggiornati sulle decisioni che potrebbero influire sulle spese e sugli obblighi del proprietario. Si ricorda che si verrà coinvolti anche qualora la maggioranza dei condomini voglia realizzare interventi di manutenzione straordinaria.