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Si avvia a compimento la bagarre relativa alla riqualificazione del Pirellino di Milano. Coima Sgr, proprietaria dell’immobile dal 2019 a seguito dell’aggiudicazione di un’asta pubblica e un esborso di 194 milioni di euro, ha presentato al Comune di Milano un aggiornamento del progetto P39 (affidato allo studio di architettura Diller Scofidio + Renfro e già approvato dalla Commissione Paesaggio nell’ottobre 2023) che consiste in una ristrutturazione della torre e un risanamento conservativo dell’edificio a ponte, con mantenimento della destinazione d’uso direzionale.
Il nuovo progetto prevede la ristrutturazione delle strutture dell’edificio con una riduzione del 90% delle emissioni generate nella fase di costruzione con l’obiettivo di neutralità carbonica per l’intera fase operativa dell’immobile. Questo risultato sarà possibile grazie all’elevata performance energetica dell’immobile, alla produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili attraverso l’impianto fotovoltaico e all’acquisto della quota residua di energia tramite un contratto di fornitura green. Sotto il profilo delle certificazioni, l’asset otterrà la certificazione Led Platinum e Well Gold. Inoltre, grazie all’elevato livello di efficienza energetica e alle analisi climatiche effettuate, sarà riconosciuto come un immobile sostenibile secondo la definizione della Tassonomia Ue.
P39 rientra nella seconda fase di sviluppo del progetto di rigenerazione urbana di Porta Nuova a Milano, primo quartiere al mondo ad aver ottenuto la doppia certificazione Leed e Well for Community per la sostenibilità ambientale e sociale. Post Covid sono stati locati oltre 70.000 mq, con contestuale trasferimento nell’area di oltre 5.000 professionisti. Nel complesso, oggi il distretto può contare su un’occupancy del 100%, con oltre 35.000 professionisti e 60 aziende di settori ampiamente diversificati (bancario, assicurativo, finanziario, digitale, consulenza, moda, farmaceutico, editoria) che hanno scelto di stabilirvi la propria sede, tra cui, negli ultimi due anni, Intesa SanPaolo – con Isybank e Intesa San Paolo Fideuram Private Banking – KPMG, Hitachi Zosen Inova, HPE, TeamSystem, Kanadevia, adidas.
Dilazione debiti
Saldo e stralcio
Si prevede che, nei prossimi nei tre anni, la popolazione complessiva residente supererà i 50.000 professionisti, accogliendo un flusso di oltre 15 milioni di visitatori l’anno. Complessivamente il patrimonio terziario in edifici prime gestito da Coima è di oltre 4 miliardi di euro.
“La necessità di non ritardare ulteriormente i lavori ha imposto la semplificazione del progetto originario nella forma di un risanamento-ristrutturazione in chiave conservativa, mantenendo l’attuale edificio a ponte e integrandolo nel disegno architettonico dell’edificio a torre di Elizabeth Diller”, spiega Manfredi Catella, founder e CEO di Coima Sgr. “Il mercato non può prescindere da regole certe, trasparenti e stabili per contribuire a un’evoluzione virtuosa e inclusiva delle nostre città nel rispetto della pianificazione pubblica”.
Nell’ambito dei programmi di investimento di Coima, le principali linee strategiche si stanno sviluppando, oltre che nelle riqualificazioni di quartieri a destinazione mista, nel settore turistico, nell’ambito della logistica con investimenti di oltre un miliardo di euro completati nel corso dell’ultimo triennio, e nel residenziale, con la previsione tra investimenti in corso e previsti nel prossimo triennio di oltre 3 miliardi di euro per la realizzazione di 5.000 appartamenti. Nell’ambito residenziale, Coima è attiva in tutti i principali segmenti dell’abitare in affitto e in vendita, e negli studentati.
LA VICENDA GIUDIZIARIA DEL PIRELLINO
Dopo il rogito, nel febbraio 2020 il Comune ha pubblicato il nuovo PGT introducendo la previsione di edilizia residenziale sociale in caso di conversione della destinazione in residenziale oltre la soglia di 10.000 mq, cambiando di fatto lo stato di diritto dell’immobile in base al quale è stato acquistato da Coima senza prevedere l’applicazione delle norme di salvaguardia. In seguito all’applicazione del nuovo PGT, il Pirellino ha quindi subito una sostanziale limitazione nelle destinazioni d’uso rispetto alle condizioni applicabili al momento del rogito. Qualora le limitazioni fossero state indicate nell’ambito della procedura di vendita (e non successivamente), il valore di mercato sarebbe stato necessariamente inferiore.
E così, Coima ha fatto ricorso al Tar e al Consiglio di Stato che ha riconosciuto le ragioni della società: qualsiasi cambiamento dell’assetto urbanistico dell’immobile potrà essere effettuato solo se adeguatamente e specificamente motivato. Malgrado l’orientamento della sentenza, il Comune ha deciso di procedere con una variante al Pgt applicabile al Pirellino che confermerebbe la necessità di prevedere edilizia residenziale sociale in caso di modifica di destinazione d’uso in residenziale.
Coima ha dunque provveduto a semplificare il progetto, mantenendo la destinazione originaria e l’edificio a ponte nello stato attuale, con l’obiettivo di poter procedere in tempi stretti con il rilascio del titolo aggiornato e non ritardare oltre l’avvio del cantiere.
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