Mutuo singolo casa cointestata: come funziona

• In caso di casa contestata dai coniugi, l’immobile spetta in comproprietà ad entrambi.
• Di conseguenza, può essere venduto solo con il consenso di tutti e due.
• Il mutuo può essere intestato ad uno solo dei coniugi, che sarà l’unico a dover saldare il debito anche se l’ipoteca viene iscritta sull’intero immobile.

L’acquisto di una casa rappresenta una delle decisioni finanziarie più significative nella vita di una persona o di una coppia. In questo contesto, è fondamentale comprendere le diverse opzioni disponibili per quanto riguarda l’intestazione dell’immobile e del contratto di mutuo.

Quando una coppia compra casa, sono molte le domande che possono sorgere, soprattutto intorno al mutuo che, in mancanza di liquidità disponibile, sarà necessario sottoscrivere.

La situazione che più frequentemente si verifica è quella in cui la casa viene cointestata ad entrambi i coniugi o conviventi di fatto e che pure il mutuo necessario per l’acquisto dell’immobile sia stipulato da entrambi i componenti della coppia. 

Una situazione più particolare, ma possibile, è quella in cui la casa è cointestata ad entrambi i coniugi, ma il mutuo è intestato a uno solo di essi. Questo scenario solleva diverse questioni relative al funzionamento del mutuo, alle implicazioni fiscali e alla possibilità di vendere l’immobile. Nelle prossime righe, approfondiremo questa casistica.

Cointestazione casa: cosa significa

Quando una casa è cointestata, significa che più persone ne sono comproprietarie, ovvero possiedono l’immobile in comunione. In tale situazione, la proprietà appartiene congiuntamente a più soggetti. In base a quanto stabilito dal codice civile, le quote si presumono uguali e dunque al 50% (nel caso di una coppia), salvo diverso accordo tra i coniugi.

La cointestazione tra i coniugi può sussistere sia in caso di regime di comunione dei beni, sia in caso di regime di separazione. Ciò che rileva è che la comproprietà risulti dall’atto di compravendita stipulato dinnanzi ad un notaio.

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Mutuo cointestato a un solo coniuge: come funziona

Solitamente, quando si acquista una casa in comproprietà, anche il mutuo è intestato a entrambi. Questa pratica è sicuramente quella più gradita all’istituto di credito, che dispone di una maggiore garanzia potendosi rivolgere, in caso di inadempimento, ad entrambi i contraenti. Questi ultimi, in quanto debitori, sono responsabili in solido delle obbligazioni assunte con il contratto di mutuo. 

Non è detto che sia sempre così. Pur essendo la casa in comproprietà, il mutuo può essere sottoscritto solo da uno dei due comproprietari. Vista la particolarità della situazione, non è detto però che tutti gli istituti di credito siano disponibili ad accettare un contraente unico.

Qualora il mutuo sia stipulato da uno solo tra i coniugi, è bene chiarire alcuni aspetti, in termini di responsabilità finanziarie e fiscali:

• solo l’intestatario del mutuo ipotecario assume l’obbligo e la responsabilità di rimborsare l’intero importo preso in prestito dalla banca;
• nonostante ciò, però, l’ipoteca a garanzia del mutuo viene iscritta sull’intero immobile. Questo perché la banca richiede una garanzia sul bene nel suo complesso, a prescindere dal numero di intestatari del mutuo;
• ne consegue che, in caso di insolvenza, l’istituto di credito può aggredire l’immobile di proprietà di una persona che risulta essere estranea al contratto di mutuo. 

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Quali sono le conseguenze fiscali del mutuo singolo

In caso di sottoscrizione del mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale da parte di un solo comproprietario, soltanto quest’ultimo può godere dei vantaggi fiscali previsti dalla legge. Si tratta della possibilità di portare in detrazione dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi.

Per fruire del vantaggio fiscale, tali interessi devono essere riportati nel modello di dichiarazione dei redditi entro il limite massimo di 4.000 euro. Condizione necessaria affinché il mutuatario possa beneficiare della detrazione è essere anche proprietari dell’immobile. 

Il comproprietario che non ha sottoscritto il contratto di mutuo, invece, non ha diritto a nessuna detrazione fiscale relativa agli interessi del mutuo.

Occorre sapere che intestare ad un solo dei comproprietari il contratto di mutuo non è l’unico modo per far sì che le rate del prestito vengano rimborsate da uno solo dei coniugi. Questo potrebbe accadere anche in presenza di un mutuo cointestato poiché alla banca non interessa chi, nella pratica, provvede ad effettuare i pagamenti.

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È possibile la vendita di un immobile cointestato?

Per vendere una casa in comproprietà, è necessario l’accordo tra tutti i cointestatari. Qualora vi sia il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, il trasferimento della proprietà dell’immobile può essere effettuato a prescindere dal fatto che il mutuo sia o meno cointestato. Per farlo, bisogna stipulare l’atto dinnanzi al notaio e rispettare tutte le formalità previste dalla legge.

Se il mutuo non è stato estinto, le rate devono continuare ad essere pagate fino al saldo dal soggetto che risulta essere il debitore in quanto intestatario del finanziamento.

La vendita può avvenire in due modi diversi:

1. vendita dell’intero immobile: in questo caso, il ricavato viene suddiviso tra i coniugi che ne erano proprietari;
2. cessione di quota: se uno dei comproprietari non vuole vendere, può cedere la sua quota all’altro proprietario che è tenuto a pagare il valore della quota ceduta. 

Con il ricavato della vendita, l’intestatario del mutuo può estinguere il debito o parte di esso anticipatamente. In alternativa, il nuovo acquirente può decidere di accollarsi il mutuo esistente, subentrando nelle obbligazioni del precedente intestatario.

Il mutuo può essere modificato?

Anche il mutuo può subire delle modifiche nel corso del tempo. L’unico intestatario può infatti procedere con una rinegoziazione o surroga, così come con l’estinzione anticipata dello stesso. In quest’ultima ipotesi, l’operazione non comporta in automatico l’acquisto dell’immobile nella sua interezza. Per acquistare la piena proprietà sulla casa è necessario, come abbiamo visto, sottoscrivere un atto notarile attraverso il quale il coniuge non intestatario del mutuo venda la sua quota all’altro.

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Cosa succede in caso di separazione?

Di fronte ad una casa cointestata a entrambi i coniugi con mutuo stipulato da un unico proprietario possono sorgere alcuni problemi in caso di separazione. Poiché la casa è in comproprietà, continuerà ad appartenere a entrambi e, se necessario, potrà essere divisa. Il mutuo, invece, dovrà pur sempre essere estinto dal coniuge, ancorché separato, che ne risulta intestatario.

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