Niente plusvalenze su rivendite di unità per cui si è fruito del super sismabonus acquisti

Nel caso in cui un’unità immobiliare sia stata acquistata fruendo del sismabonus acquisti di cui all’art. 16 comma 1-septies del DL 63/2013 nella versione superbonus, un aspetto interpretativo che potrebbe suscitare dubbi negli operatori è se la successiva rivendita dell’unità immobiliare possa far scattare il presupposto impositivo di cui all’art. 67 comma 1 lett. b-bis) del TUIR, ossia la c.d. “plusvalenza da superbonus” derivante da cessioni a titolo oneroso, effettuate a decorrere dal 1° gennaio 2024, di immobili sui quali “il cedente o gli altri aventi diritto” abbiano beneficiato del superbonus di cui all’art. 119 del DL 34/2020 per interventi agevolati “che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione”.
In questo caso, nei limiti e alle condizioni di cui alla richiamata lett. b-bis), la cessione dell’immobile potrebbe dare luogo a una plusvalenza imponibile anche nei casi in cui fossero trascorsi più di cinque anni dall’acquisto agevolato dell’immobile.

È invece pacifico che, in caso di compravendita infraquinquennale degli immobili acquistati dall’impresa di costruzione fruendo del “super sismabonus acquisti” di cui all’art. 16 comma 1-septies del DL 63/2013, la relativa plusvalenza risulterebbe “quanto meno” imponibile ai sensi dello “storico” presupposto imponibile di cui alla precedente lett. b) dell’art. 67 comma 1 del TUIR.

Nelle more della pubblicazione, da parte dell’Agenzia delle Entrate, di indirizzi interpretativi su questo specifico aspetto, il dubbio dell’applicabilità della lett. b-bis) anche alle cessioni di immobili che non sono stati oggetto di interventi agevolati con il superbonus di cui all’art. 119 del DL 34/2020 a cura del cedente o di altri aventi diritto, ma che sono stati acquistati dal cedente con l’agevolazione “sismabonus acquisti in versione superbonus”, è alimentato da letture che, andando oltre il dato letterale della norma, ritengono di poter considerare il superbonus fruito dal cedente sulle spese sostenute per l’acquisto della “casa antisismica” alternativo (e, quindi, secondo una visione sostanzialistica, equivalente) a quello che sarebbe stato altrimenti fruito sulle spese sostenute per l’effettuazione di interventi di riduzione del rischio sismico.

Questo approccio, in verità, oltre a forzare completamente il dato letterale della norma, pare discutibile anche se da tale dato letterale si prescinde, perché il sismabonus acquisti, anche nella sua “versione ordinaria senza superbonus”, non è sic et simpliciter una traslazione sull’acquirente dell’agevolazione sismabonus altrimenti fruibile dal soggetto che effettua gli interventi di riduzione del rischio sismico.

Si tratta anzi di due agevolazioni con presupposti diversi sotto molteplici profili, a cominciare proprio dalle spese agevolate che, nel caso del sismabonus acquisti, prescindono in toto dall’ammontare di spese effettivamente sostenute per gli interventi di riduzione del rischio sismico realizzati mediante demolizione dell’edificio preesistente e ricostruzione di quello nuovo.

Nell’istante in cui mancano i presupposti stessi per una “equiparazione sostanzialistica”, diviene evidentemente alquanto forzato qualsiasi tentativo di fare leva su di essa per ignorare un dato letterale della norma, che parla esplicitamente di “interventi agevolati con il superbonus eseguiti dal cedente”, per estenderne l’applicazione a casi in cui non solo l’acquirente-cedente non ha realizzato interventi agevolati con il superbonus, ma nemmeno il precedente cedente, perché pure quest’ultimo, pur avendo realizzato interventi di riduzione del rischio sismico, non li ha agevolati con il superbonus.

A corollario, giova ricordare che il “sismabonus acquisti in versione superbonus” poteva sussistere solo per i rogiti effettuati entro il 30 giugno 2022 (cfr. risposte a interrogazione parlamentare 9 febbraio 2022 n. 5-07471 e 18 maggio 2022 n. 5-08101), salvo l’estensione della finestra temporale al 31 dicembre 2022, alle condizioni previste dall’art. 18 comma 4-ter del DL 36/2022.