Casa in costruzione, accertamento su bonus prima casa

Nei casi di immobili in corso di costruzione, il termine triennale di decadenza per l’attività di accertamento dell’Amministrazione finanziaria in materia di agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” decorre dalla scadenza del periodo di trentasei mesi dalla richiesta di registrazione dell’atto, e non dal termine di diciotto mesi stabilito per il trasferimento della residenza.

Così la Corte di cassazione, Sezione Tributaria, con ordinanza n. 3988 del 17 febbraio 2025, nel pronunciarsi in ordine a una controversia riguardante la decadenza dalle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, con particolare riferimento a un immobile acquistato allo stato rustico e non ultimato entro il termine previsto dalla normativa.

La contribuente aveva dichiarato, nell’atto di compravendita, la propria intenzione di trasferire la residenza nel Comune in cui era situato l’immobile, condizione necessaria per beneficiare delle agevolazioni fiscali prima casa.

A seguito di un accertamento effettuato dall’Agenzia delle Entrate nel 2015, veniva riscontrata la mancata ultimazione dell’immobile entro il termine prescritto per la registrazione dell’atto.

Sulla base di tale elemento, l’Amministrazione finanziaria dichiarava la decadenza dell’agevolazione e provvedeva alla liquidazione delle imposte dovute, oltre all’irrogazione delle sanzioni.

La contribuente impugnava gli avvisi di accertamento, ma sia la Commissione Tributaria Provinciale che la Commissione Tributaria Regionale rigettavano il ricorso, affermando la correttezza dell’operato dell’Agenzia delle Entrate.

In sede di ricorso per Cassazione, la contribuente sosteneva che il termine di decadenza dell’azione accertativa dovesse decorrere dal diciottesimo mese successivo alla registrazione dell’atto, corrispondente al termine entro il quale avrebbe dovuto trasferire la residenza.

Contestava inoltre la legittimità dell’avviso di accertamento, sostenendo che l’Agenzia fosse decaduta dal potere di controllo al momento della notifica degli atti nel 2015.

La decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della contribuente, confermando l’orientamento giurisprudenziale secondo cui, nei casi di immobili in corso di costruzione, il termine di decadenza di tre anni per l’attività di accertamento dell’Amministrazione finanziaria in materia di agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa”, inizia a decorrere dal termine per la sua ultimazione, fissato in trentasei mesi dalla data di registrazione dell’atto notarile di compravendita. 

La Corte ha evidenziato che la ratio delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa è quella di favorire l’acquisizione di un’abitazione destinata a dimora stabile, anche se ancora in costruzione.

Tuttavia, tale beneficio non può essere riconosciuto sine die, ma deve essere verificato entro un termine certo, che è stato individuato nel triennio decorrente dalla registrazione dell’atto. Questo principio trova conferma nella consolidata giurisprudenza della Cassazione, secondo cui l’agevolazione viene meno se il contribuente non realizza l’intento dichiarato nell’atto di compravendita entro il termine fissato dalla legge.

Un ulteriore elemento analizzato riguarda la distinzione tra mendacio originario e mendacio sopravvenuto.

La Cassazione ha precisato che, qualora il contribuente dichiari nell’atto l’intenzione di trasferire la residenza e successivamente non lo faccia, il termine di decadenza per l’accertamento decorre dal momento in cui l’Amministrazione può rilevare tale inadempienza, ovvero alla scadenza del triennio per l’ultimazione dei lavori.

Se, invece, la dichiarazione iniziale fosse stata mendace fin dall’origine, l’Agenzia avrebbe potuto intervenire immediatamente.

Alla luce di queste considerazioni, la Cassazione ha confermato la legittimità dell’avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle Entrate, ritenendo che il potere impositivo fosse stato esercitato entro i termini previsti dalla legge.

La contribuente è stata dunque condannata alla refusione delle spese di giudizio, oltre agli oneri previsti dalla normativa in materia di contributo unificato.