Ristrutturazioni condominiali: le FAQ delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato delle nuove FAQ in tema di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico su parti comuni condominiali.

I dati relativi alle pertinenze

Le Entrate, con riguardo ai dati relativi alle pertinenze, hanno evidenziato che l’informazione relativa ai millesimi riferiti alle singole unità immobiliari, dotate o meno di un identificativo catastale, non è rilevante ai fini della comunicazione dei dati all’Agenzia delle entrate. La presenza o meno di un identificativo catastale autonomo, invece, è rilevante al fine di verificare il rispetto dei limiti di detraibilità previsti per le varie tipologie di interventi.

In particolare, per verificare il limite per unità immobiliare previsto per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, antisismici e per l’arredo dell’immobile ristrutturato (tipologie 13, 16, 17, 19, 20, 28, 29, 31, 32) e per gli interventi di risparmio energetico (tipologie 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12), e per gli interventi relativi al Bonus Verde (tipologia 30) , è necessario che nella comunicazione le spese sostenute per ciascuna unità abitativa siano sommate con quelle sostenute per le relative pertinenze; inoltre, per verificare il limite per edificio previsto per gli interventi di riqualificazione energetica sull’edificio, per gli interventi Sisma-bonus ed Eco-bonus e per gli interventi per l’installazione di colonnine di ricarica (tipologie 3, 14, 15, 21, 22, 23, 24, 25), è necessario indicare il numero di unità immobiliari autonomamente accatastate presenti in ogni edificio del condominio.

In particolare, le informazioni relative alle pertinenze devono essere comunicate insieme a quelle delle unità immobiliari abitative a cui sono associate; in particolare, i record di dettaglio relativi ad una unità abitativa con più pertinenze, devono essere compilati indicando:

-nel campo 10, “Flag Unità Immobiliare“, il valore A, “Unità abitativa con eventuali relative pertinenze”;

-nel campo 11, “Numero unità immobiliari a cui è riferita la spesa”, il numero di pertinenze autonomamente accatastate (dotate, cioè, di un identificativo catastale autonomo) incrementato di uno;

-nelle sezioni “DATI CATASTALI” le informazioni relative all’unità abitativa;

-nei campi relativi agli importi della spesa deve essere indicata la spesa attribuita all’unità abitativa e a tutte le pertinenze, anche quelle non autonomamente accatastate.

In caso, invece, di un’unità immobiliare (box, cantina o posto auto) non soggetti ad alcun vincolo pertinenziale con unità abitativa, i relativi record di dettaglio devono essere compilati indicando:

-nel campo 10, “Flag Unità Immobiliare“, il valore B, “Unità non abitativa”;

-nel campo 11, “Numero unità immobiliari a cui è riferita la spesa”, il valore 1;

-nelle sezioni “DATI CATASTALI” le informazioni catastali relative all’unità immobiliare;

-nei campi relativi agli importi della spesa deve essere indicata la spesa attribuita all’unità immobiliare.

Pagamento quote condominiali

Con riguardo al pagamento delle quote condominiali è stato evidenziato che la circolare n. 122 del 1° giugno 1999, al paragrafo 4.8, ha chiarito che, ai fini del riconoscimento del beneficio in caso di spese relative a parti comuni condominiali, la detrazione spetta con riferimento alle spese effettuate con bonifico bancario da parte dell’amministratore entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento. I singoli condòmini possono detrarre le quote imputate e versate al condominio prima della presentazione della dichiarazione.

Ai fini della compilazione della comunicazione, l’Amministratore deve indicare, nel campo 26 l’importo della spesa attribuita, in base al piano di riparto, al soggetto il cui codice fiscale è indicato nel campo 25, e non la spesa effettivamente sostenuta. L’informazione relativa al pagamento della quota attribuita deve essere fornita con la compilazione del campo 28 “flag pagamento”. A tale riguardo, per agevolare l’adempimento da parte degli amministratori di condominio è stato previsto nel tracciato che l’informazione in merito all’effettuazione del pagamento da parte del singolo condòmino debba essere riferita al 31 dicembre dell’anno di riferimento.

In via generale, le quota attribuite pagate interamente entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento sono inserite nella dichiarazione precompilata mentre le quote pagate parziale o non corrisposte entro tale data sono esposte solo nel foglio informativo. Resta fermo che, in quest’ultimo caso, il contribuente che paga la sua quota prima della presentazione della dichiarazione potrà modificare la dichiarazione precompilata aggiungendo l’onere sostenuto.

In presenza di una “situazione particolare“, ossia nel caso in cui l’unità immobiliare riguardi soggetti che non rientrano tra i destinatari della dichiarazione dei redditi precompilata (ad esempio nel caso di ufficio o studio professionale), la sezione “Dati del soggetto al quale è stata attribuita la spesa” non deve essere compilata, ad eccezione del caso in cui sia stata effettuata la cessione del credito. Pertanto, in queste situazioni, come previsto dalle specifiche tecniche, i campi alfanumerici vanno impostati a spazio e i campi numerici, tra cui il campo 28 “Flag Pagamento”, vanno impostati a zero.

Condomini minimi

Se, invece, i condòmini del cd “condominio minimo” non hanno provveduto a nominare un amministratore, gli stessi non sono tenuti alla trasmissione all’anagrafe tributaria dei dati riferiti agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Comunicazione e coerenza degli importi

L’Agenzia delle Entrate ha inoltre chiarito che con riferimento a ciascun intervento effettuato nel condominio, la somma degli importi indicati nel campo 8 “Importo complessivo dell’intervento – Spese effettuate con bonifico” e nel campo 9 “Importo complessivo dell’intervento – Spese effettuate con modalità diverse dal bonifico (es. oneri di urbanizzazione)” deve corrispondere alla somma degli importi indicati in tutti i campi 24 “Importo spesa unità immobiliare” e 27 “Importo della spesa attribuita al soggetto” a cui viene sottratto l’eventuale credito ceduto ai fornitori riferiti al medesimo intervento.

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