Come far chiudere un B&B?

Il regolamento condominiale può vietare un B&B? Scopri cosa dice la legge, la giurisprudenza e come tutelare i tuoi diritti. Guida completa.

Molti condòmini mal tollerano il continuo viavai di estranei nel proprio edificio. Da qui nasce una domanda frequente: come far chiudere un Bed and Breakfast (B&B) in condominio?

L’unico strumento per vietare in modo efficace l’attività di B&B è un accordo unanime tra tutti i condòmini. Questo accordo può concretizzarsi in:

• una delibera assembleare approvata all’unanimità;
• una scrittura privata firmata da tutti i proprietari, anche al di fuori di un’assemblea, e poi annotata nei pubblici registri immobiliari;
• una clausola inserita nel regolamento condominiale che contenga un esplicito divieto.

Anche il regolamento, però, per essere valido a questo scopo, deve essere approvato all’unanimità: deve cioè trattarsi del cosiddetto regolamento contrattuale. In tal caso, la sua approvazione può avvenire in due modi:

• con una delibera assembleare che raccolga il consenso di tutti i condòmini;
• tramite predisposizione da parte del costruttore originario dell’edificio e accettato da tutti i condòmini nei singoli atti di compravendita, in modo che ogni acquirente ne accetti le clausole al momento del rogito.

Tuttavia, anche in presenza di un regolamento condominiale che vieta determinate attività, sorge un problema interpretativo. Spesso, questi regolamenti utilizzano termini generici come “ostelli”, “alberghi”, “affittacamere” o, più comunemente, “case di alloggio”, senza menzionare esplicitamente i B&B.

La questione legale diventa quindi la seguente: queste espressioni possono essere interpretate in modo estensivo, includendo anche l’attività di Bed and Breakfast oppure la loro portata è limitata al significato letterale? La risposta, come vedremo, non è sempre univoca e dipende dall’interpretazione della giurisprudenza.

Cos’è un Bed and Breakfast (B&B)?

Un B&B è una struttura ricettiva extralberghiera che offre alloggio e prima colazione in un numero limitato di camere o appartamenti, all’interno di un’abitazione privata.

L’assemblea di condominio può vietare il B&B?

Un regolamento approvato a maggioranza dall’assemblea condominiale (regolamento “assembleare”) non può vietare l’esercizio di attività di B&B nelle singole unità immobiliari. Può solo disciplinare l’uso delle parti comuni (scale, ascensore, cortile, ecc.). Diversamente, la delibera sarebbe nulla e può essere contestata in qualsiasi momento dinanzi al giudice.

Come anticipato sopra, per poter vietare il B&B in condominio è necessaria l’unanimità: sia che essa si formi in seno all’assemblea, sia che si ottenga con la firma di un contratto o con l’accettazione del regolamento condominiale allegato agli atti di compravendita. Difatti solo un regolamento contrattuale, ossia un regolamento adottato con il consenso unanime di tutti i condomini o predisposto dal costruttore e accettato dai condomini al momento dell’acquisto, può imporre restrizioni ai diritti dei condomini sulle proprietà individuali e sui beni comuni (Cassazione 1195/1987).

Divieto di case di alloggio in condominio

In particolare, è vietato avviare un bed and breakfast (B&B) in condominio se il regolamento contrattuale vieta esplicitamente l’uso degli appartamenti e degli altri locali interni come “case di alloggio“. Questo principio è stato confermato dalla Cassazione con l’ordinanza 2770 del 4 febbraio scorso, che ha riconosciuto il bed and breakfast come attività assimilabile a quella delle case di alloggio, seguendo così l’interpretazione data nei gradi di giudizio precedenti.

Tuttavia, la giurisprudenza in materia non è omogenea. Altre decisioni della Cassazione hanno infatti sostenuto la possibilità di gestire un B&B nonostante il regolamento condominiale proibisca l’utilizzo degli appartamenti per fini diversi dall’abitazione.

Questo tema non è nuovo ai tribunali, considerando che l’esercizio delle attività di affittacamere, bed and breakfast e locazioni brevi nei condomini è soggetto ai limiti e ai divieti che l’autonomia privata può stabilire sulle destinazioni d’uso delle proprietà esclusive.

Già quasi dieci anni fa, con la sentenza 109/2016, la Cassazione si era espressa su un divieto simile riguardante l’affitto di camere vuote o ammobiliate, dichiarando che l’attività di affittacamere è, dal punto di vista ontologico, paragonabile all’ospitalità alberghiera e anche all’attività di bed and breakfast, confermando quindi quanto già stabilito in precedenti pronunce (Cassazione 704/2015 e 26087/2010).

Queste affermazioni contrastano con un’altra linea interpretativa della giurisprudenza, secondo cui le attività di affittacamere e bed and breakfast “non modificano la destinazione d’uso a civile abitazione degli appartamenti” in cui sono svolte. Di conseguenza, anche se un regolamento condominiale proibisce di destinare gli appartamenti “a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato“, tali attività sono considerate comunque permesse. Inoltre, è “inammissibile una interpretazione estensiva” di questa norma che limiti l’uso degli immobili esclusivamente ai proprietari, ai loro congiunti e ai professionisti singoli (Cassazione 24707/2014).

In questo senso si colloca anche una successiva pronuncia della Cassazione riguardante le locazioni brevi (22711/2017), secondo cui il divieto di destinare i locali a usi diversi da abitazione privata non impedisca la locazione per brevi periodi o in modo saltuario, non rientrando tali locazioni nel divieto menzionato.

Conclusioni

Le clausole più comuni che possono vietare un B&B sono quelle che vietano:

• “casa di alloggio“: la Cassazione (ordinanza 2770/2024) ha ritenuto che questo divieto includa anche l’attività di B&B, considerandola “sovrapponibile”;
• “uso diverso da quello di civile abitazione“: alcune sentenze della Cassazione hanno interpretato questo divieto in modo restrittivo, consentendo comunque l’attività di B&B (Cassazione 24707/2014);
• “affittacamere“, “pensione“, “albergo“, “ostello”: queste clausole sono generalmente considerate valide per vietare attività ricettive (Cassazione 109/2016).

Abbiamo visto come la giurisprudenza offra interpretazioni divergenti sulla definizione di destinazione d’uso abitativo di un immobile e sull’applicabilità di clausole restrittive nei regolamenti condominiali relative alle attività di B&B e affittacamere.

Per evitare incertezze, specialmente nei condomini più piccoli dove queste attività non sono ancora state avviate, è consigliabile che l’assemblea condominiale approvi divieti e limitazioni chiare e definitive. Per renderle opponibili ai terzi, ossia ai futuri acquirenti delle unità immobiliari, è necessaria la trascrizione. Questa operazione richiede la redazione dell’atto in forma pubblica o di scrittura privata autenticata (che può essere il regolamento integrato o un nuovo regolamento contenente la clausola di interesse, purché le limitazioni siano chiaramente indicate nella nota di trascrizione).

La giurisprudenza ha infine chiarito che le clausole di un regolamento condominiale contrattuale che limitano l’uso degli immobili a determinate destinazioni configurano servitù reciproche favorevoli o restrittive per ciascuna unità immobiliare, e come tali, per essere opponibili a terzi, devono essere trascritte nei pubblici registri immobiliari (Cassazione 24526/2022).