quando la sanatoria è impossibile? Il Consiglio di Stato chiarisce i limiti della regolarizzazione degli abusi edilizi – Associazione Segretari Comunali e Provinciali

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Tratto da: Lavori Pubblici  

Un abuso edilizio può sempre essere sanato attraverso il condono? Come incidono i vincoli paesaggistici sulla possibilità di ottenere la regolarizzazione? E fino a che punto il diritto dei terzi può ostacolare l’accoglimento di una domanda di condono?

Come spesso accade quando si parla di questi temi, a rispondere ci pensano i tribunali come nel caso della sentenza del Consiglio di Stato 17 febbraio 2025, n. 1270, che ha chiarito alcuni aspetti fondamentali in materia di condono edilizioampliamento volumetricocambio di destinazione d’usotutela paesaggistica e diritti dei terzi.

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Il caso di specie oggetto della nuova pronuncia di Palazzo Spada riguarda il rigetto di una istanza di condono edilizio per il mutamento di destinazione d’usoda magazzino a residenza, di un fabbricato.

L’istanza era stata presentata ai sensi dell’art. 32, comma 27, del D.L. n. 269/2003 (terzo condono edilizio), per sanare un’opera realizzata senza titolo abilitativo in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico. L’amministrazione competente aveva rigettato l’istanza, ritenendo che l’abuso non fosse condonabile per contrasto con le disposizioni di tutela ambientale e per la violazione del diritto dei terzi.

Il ricorrente aveva impugnato il diniego:

  • escludendo la sussistenza di qualsiasi modifica volumetrica in relazione allo stato originario del suo fabbricato;
  • evidenziando l’irrilevanza in sede di sanatoria del consenso dei terzi e l’assoggettamento dell’area in esame a un vincolo di inedificabilità non assoluta, ma solo relativa, che non sarebbe stato, dunque, neppure esso di ostacolo al condono.

Secondo il ricorrente, dunque, l’intervento sarebbe rientrato tra quelli condonabili. Dopo il rigetto in primo grado da parte del TAR, il caso è, quindi, arrivato dinanzi al Consiglio di Stato.

Il Consiglio di Stato ha ribadito che il condono edilizio non è un diritto assoluto del richiedente, ma è subordinato alla compatibilità dell’intervento con le norme urbanistiche, edilizie e, soprattutto, con i vincoli paesaggistici eventualmente esistenti.

A differenza dell’accertamento di conformità (artt. 36 e 36-bis del d.P.R. n. 380/2001, il Testo Unico Edilizia), che richiede la doppia conformità urbanistica ed edilizia simmetrica o asimmetrica, il condono si basa su una normativa speciale che consente la regolarizzazione anche di opere altrimenti non sanabili. Tuttavia, ciò non significa che ogni abuso possa essere condonato: la presenza di vincoli paesaggistici impone comunque una valutazione specifica da parte dell’ente preposto alla tutela del vincolo.

Il giudice amministrativo ha, quindi, confermato che:

  • l’esistenza di un vincolo paesaggistico non preclude automaticamente il condono, ma rende necessaria una verifica puntuale della compatibilità dell’intervento con la normativa di tutela;
  • il parere dell’ente preposto alla tutela paesaggistica è essenziale e può condurre al rigetto dell’istanza se l’abuso compromette il valore paesaggistico dell’area;
  • la normativa sul condono edilizio non può pregiudicare il diritto dei terzi, soprattutto quando l’intervento incide sulla fruibilità di spazi comuni o altera condizioni che determinano pregiudizi nei confronti di altri proprietari.

Nel caso oggetto del nuovo intervento dei giudici, dalla documentazione depositata in atti dal Comune nel corso del giudizio di primo grado è emersa l’avvenuta realizzazione, da parte del precedente proprietario dell’immobile, di opere mai autorizzate (non esistenti neppure nello stato di fatto antecedente ai titoli rilasciati), corrispondenti ad una scala di collegamento fra i due piani del fabbricato (inizialmente un antico fienile con stalla sottostante), alla demolizione delle murature al piano terra e, soprattutto, ad un tamponamento parziale del magazzino al piano primo.

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Agli atti, dunque, è stata data prova dell’ampliamento volumetrico del primo piano, motivazione posta dall’Amministrazione alla base del diniego di condono.

Il Consiglio di Stato, inoltre, in riferimento a quanto disposto dall’art. 32 della Legge n. 47/1985 e dall’art. 32, comma 27, lett. d), del D.L. n. 269/2003, ha confermato che un abuso commesso su un bene sottoposto a vincolo di inedificabilità, sia esso di natura relativa o assoluta, non può essere condonato quando ricorrono le seguenti condizioni:

  • l’imposizione del vincolo di inedificabilità prima della esecuzione delle opere;
  • la realizzazione delle stesse in assenza o difformità dal titolo edilizio;
  • la non conformità alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (cosicché nelle zone sottoposte a vincolo paesistico, sia esso assoluto o relativo, è consentita la sanatoria dei soli “abusi formali”).

Nel caso di specie, tutte tre le suddette condizioni appaiono mancanti o quantomeno dubbie, risultando dall’istanza di condono le opere ultimate solo alla data del 1° dicembre 2001, realizzate senza alcun titolo e non conformi alle NTA del PRG per l’aumento volumetrico.

Uno degli aspetti più rilevanti della sentenza riguarda il rapporto tra il condono edilizio e il diritto dei terzi. Il Consiglio di Stato ha ribadito che la sanatoria non può ledere posizioni giuridicamente tutelate di soggetti terzi, come nel caso in cui l’abuso incida su parti comuni di un edificio o determini un pregiudizio ai confinanti.

Questo principio rafforza l’idea che il condono edilizio non è un automatismo, ma un procedimento che deve bilanciare le esigenze del privato con il rispetto delle normative di settore e con la tutela di eventuali diritti soggettivi di terzi.

Concludendo, la sentenza n. 1270/2025 del Consiglio di Stato conferma ancora una volta che il condono edilizio, anche se previsto da una normativa speciale, non è un diritto assoluto e che:

  1. il vincolo paesaggistico impone un’ulteriore valutazione di compatibilità: il parere dell’ente preposto può determinare l’accoglimento o il rigetto della domanda;
  2. il diritto dei terzi deve essere tutelato: la sanatoria non può ledere situazioni giuridiche consolidate o creare un pregiudizio nei confronti di altri proprietari;
  3. non tutti gli abusi sono condonabili, anche in presenza di una normativa speciale che disciplina la regolarizzazione di interventi edilizi privi di titolo abilitativo.

In definitiva, la normativa sul condono non può essere utilizzata per legittimare qualsiasi abuso.



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