Pergotenda in edilizia libera solo se priva di aerazione e riscaldamento – www.montorioveronese.it

Il Consiglio di Stato, nella pronuncia n. 607/2025 pubblicata lo scorso 27 gennaio, chiarisce (ancora una volta) che in caso di installazione di una pergotenda la nuova volumetria ai fini edilizi viene prodotta dagli impianti di riscaldamento e raffrescamento che rendono abitabili i nuovi spazi

Per i giudici di Palazzo Spada pertanto, non sono i vetri scorrevoli a produrre una nuova cubatura abitabile ma l’installazione di impianti di aerazione e riscaldamento.

Il caso in trattazione riguarda il proprietario di un appartamento che ha installato sul suo terrazzo una «struttura con copertura retrattile, addossata al prospetto e chiusa sugli altri tre lati da vetrate trasparenti scorrevoli a pacchetto, di dimensioni di 5,10 m. di lunghezza e 2,60 m di larghezza, con altezza dai 2,20 ai 2,45 m, collegata stabilmente alla parete esterna ed alla pavimentazione del terrazzo, comunicante con l’abitazione attraverso una porta finestra, con pavimentazione in doghettato in legno ed arredata con tavolo e sedie».

     E qui ha inizio la contrapposizione tra le parti, secondo l’interessato, si tratta di una pergotenda per il Comune di Roma, si tratta invece di un intervento edilizio realizzato senza titolo in quanto la «chiusura dello spazio esterno, mediante tamponatura con pannelli di vetro seppur scorrevoli, (è) idonea a creare ulteriore superficie utile che, come tale, necessita di idoneo titolo edilizio e non è assimilabile ad una pergotenda».

Conseguentemente l’ente locale ha emesso un’ordinanza di demolizione, che il proprietario ha impugnato al TAR del Lazio. Il primo giudice ha respinto il ricorso accogliendo la tesi dell’amministrazione capitolina.

Il Consiglio di Stato nel riformare la sentenza, accogliendo pertanto la tesi del ricorrente, ha annullato l’ordinanza in quanto l’opera in questione deve essere qualificata quale pergotenda¹ e rientra, pertanto, tra le opere di edilizia libera. Le pergotende rappresentano infatti interventi di edilizia libera qualora rimanga il preesistente utilizzo esterno dei luoghi di cui venga solo valorizzata la fruizione con un riparo temporaneo dal sole, dalla pioggia, dal vento e dall’umidità rendendo più gradevole per un maggior periodo di tempo la permanenza all’esterno (Cons. Stato, Sez. VI, 28 dicembre 2022, n. 11530), senza creare un ambiente in alcun modo assimilabile a quello interno, a causa della mancanza della necessaria stabilità, di una idonea coibentazione termica e di un adeguato isolamento dalla pioggia, dall’umidità e dai connessi fenomeni di condensazione (Cons. Stato, Sez. VI, 27 aprile 2021, n. 3393).

I giudici della Sesta Sezione del Consiglio di Stato hanno precisato che «Le vetrate laterali non fanno perdere alla struttura le caratteristiche di precaria delimitazione dello spazio esterno né trasformano lo spazio esterno, in quanto ne rendono solo maggiore la vivibilità, secondo le indicazioni elaborate dalla giurisprudenza con riferimento alle pergotende. Manca, infatti, in tal caso quella attività di trasformazione dell’organismo edilizio che caratterizza la ristrutturazione edilizia, in quanto il terrazzo mantiene la sua originaria funzione di spazio esterno e viene reso maggiormente fruibile proprio in quanto area pertinenziale dell’appartamento».

Diverso il caso, ricorda Palazzo Spada, in cui l’area esterna, oltre che delimitata da vetrate richiudibili ed amovibili, venga collegata agli impianti dell’appartamento e dotata di riscaldamento o di altri impianti di areazione, in quanto, in tal caso, muterebbe significativamente la destinazione funzionale dello spazio.

Alberto Speciale

(Foto: esempio di pergotenda presso la costruenda Pizzeria a Montorio sul laghetto Fontanon, ph Alberto Speciale)

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¹ Le pergotende rappresentano interventi di edilizia libera qualora rimanga il preesistente utilizzo esterno dei luoghi di cui venga solo valorizzata la fruizione con un riparo temporaneo dal sole, dalla pioggia, dal vento e dall’umidità rendendo più gradevole per un maggior periodo di tempo la permanenza all’esterno (Cons. Stato, Sez. VI, 28 dicembre 2022, n. 11530), senza creare un ambiente in alcun modo assimilabile a quello interno, a causa della mancanza della necessaria stabilità, di una idonea coibentazione termica e di un adeguato isolamento dalla pioggia, dall’umidità e dai connessi fenomeni di condensazione (Cons. Stato, Sez. VI, 27 aprile 2021, n. 3393). La pergotenda, infatti, in tali casi, non presenta caratteristiche tali da costituire un organismo edilizio rilevante, comportante trasformazione del territorio, in ragione della inesistenza di uno spazio chiuso stabilmente configurato (Cons. Stato, Sez. VI, 29 novembre 2019, n. 8190; VI, Sez. 25 maggio 2020, n. 3309; Sez. VI, 3 aprile 2019, n. 2206). Senza necessità di prendere in esame la disciplina, sopravvenuta rispetto al provvedimento oggetto di giudizio, introdotta dal d.l. 115 del 2022, conv. dalla legge n. 142 del 2022, che ha espressamente incluso nella attività edilizia libera anche le “VEPA -Vetrate panoramiche amovibili” (art. 6 comma 1, lettera b-bis del D.P.R. 380/2001), può osservarsi che, pur a fronte di oscillazioni giurisprudenziali, questa Sezione ha già affermato che può rientrare nell’attività edilizia libera anche la pergotenda a cui è aggiunta una chiusura perimetrale precaria (Cons. Stato. Sez. VI, 3 aprile 2019, n. 2206; Sez. VI, 14 ottobre 2019, n. 6979; Sez. VI, 29 novembre 2019, n. 8190).