RISCHI E TUTELE NELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE – ERRORE VIOLENZA E DOLO – PRESUPPOSIZIONE – RESCISSIONE – GRAVI DIFETTI

Il contratto di compravendita si può anche annullare ove il consenso di un contraente sia stato dato per errore, estorto con violenza o carpito con dolo.

L’errore è causa di annullamento quando è essenziale ed è riconoscibile dall’altro contraente.

Il dolo è causa di annullamento del contratto quando i raggiri dei contraenti sono stati tali che, senza di essi, l’altra parte non avrebbe contrattato. Quando i raggiri sono stati usati da un terzo, il contratto è annullabile se essi erano noti al contraente che ne ha tratto vantaggio.

Se i raggiri non sono stati tali da determinare il consenso, il contratto è valido, benchè senza di esso si sarebbe concluso a condizioni diverse; ma il contraente in malafede risponde dei danni.

Ai fini dell’annullamento non è necessaria la verifica della sussistenza di un danno ma è necessaria la verifica del nesso di causalità tra il comportamento ingannevole ed il consenso contrattuale.

Vi è poi un istituto quello della presupposizione che non ha una disciplina codicistica ma è riconosciuto dalla giurisprudenza.

Ciascuna parte contrattuale può ricorrere al rimedio della presupposizione quando una determinata situazione di fatto o di diritto (passata, presente o futura), oggettiva e comune ad entrambe le parti che è stata ritenuta presente dai contraenti nella formazione del loro consenso, sia venuta a mancare (es.presupposizione e affidamento sull’edificabilità del terreno compravenduto successivamente dichiarato non edificabile, acquisto di un immobile sul presupposto di poterlo adibire ad edilizia scolastica).

Altri rimedi previsti dal nostro ordinamento sono l’azione generale di rescissione per lesione ex art. 1448 cc secondo cui “Se vi è sproporzione tra la prestazione di una parte e quella dell’altra, e la sproporzione è dipesa dallo stato di bisogno di una parte, del quale l’altra ha approfittato per trarne vantaggio, la parte danneggiata può domandare  la rescissione del contratto. L’azione non è ammissibile se la lesione non eccede la metà del valore che la prestazione eseguita o promessa dalla parte danneggiata aveva al tempo del contratto” e l’azione che può essere rivolta nei confronti del venditore/costruttore ma anche verso l’appaltatore ai sensi dell’art. 1669 cc secondo il quale “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.

Quest’ultima azione è stata qualificata di natura extracontrattuale che va a tutelare l’acquirente per i gravi difetti costruttivi mentre la garanzia per difformità e vizi dell’opera ex art. 1667 cc qualificata di natura contrattuale e può essere fatta solo verso l’appaltatore.

A conferma della rilevanza dell’art. 1669 cc vi è la previsione di cui all’art. 4 del d. lgs. 122/2005 che ha previsto l’obbligo a carico del venditore di immobile da costruire di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa che garantisca tale responsabilità decennale postuma per gravi difetti costruttivi.

La giurisprudenza ha ritenuto inoltre estendere tale garanzia anche alle ristrutturazioni edilizie e alle opere secondarie o accessorie.

Nella prassi contrattualistica immobiliare si vedono a tutela dei contraenti le seguenti clausole:

1. Espresse e dettagliate garanzie contrattuali del venditore (cd Representations & Warranties) ai sensi delle quali il venditore garantisce la conformità a norme e l’assenza di vizi su specifiche aree immobiliari; in caso di sopravvenienza di eventi rientranti nelle garanzie pattuite il venditore ne sarà responsabile;
2. Espressa dichiarazione dei vizi immobiliari esistenti (eccezioni alle garanzie), per i quali il venditore andrà esente da responsabilità;
3. Limiti temporali di durata delle garanzie contrattuali (di soliti da uno a cinque anni) di volta in volta conformi alle specifiche esigenze;
4. Ammontare massimo e franchigie minime di responsabilità economica del venditore nei confronti dell’acquirente in caso di emersione di vizi rientranti nelle garanzie.

La pattuizione delle clausole garantisce il vantaggio di non soggiacere nè al termine decadenziale di 8 giorni dalla scoperta nè al termine di prescrizione di un anno dalla data di consegna essendo soggetta alla prescrizione decennale vista la natura pattizia.