Non solo logistica conto terzi. Giovi Logistic Park, i segreti del polo logistico hi tech usato da Rhenus, Staci e ID Logistics

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La logistica? Sempre di più in outsourcing. È un trend nuovo del mondo industriale che richiede un modello altrettanto nuovo e diverso del magazzino. Che deve essere flessibile, dotato di tecnologie avanzate e interamente sostenibili. E proprio per questo sempre più spesso non è interno alla manifattura, ma conto terzi. Lo dimostra il rafforzarsi di soggetti come i 3PL, che occupano già la metà degli spazi logistici disponibili. Il modello è esemplificato dal Giovi Logistic Park, un polo logistico hi tech, inaugurato a inizio 2024 e già per metà locato a operatori globali del settore, come Rhenus, Staci e ID Logistics. «Questi tenant sono tutti 3PL e da sempre influenzano le dinamiche del settore logistico», dice a Industria Italiana Mariangela Conte, responsabile asset management di Garbe Industrial Real Estate Italy, società di sviluppo immobiliare che ha realizzato il polo logistico di cui parliamo.

Un modello vincente tanto che l’intenzione, anche da parte di Garbe è replicarlo: nel novembre 2024, l’azienda immobiliare ha infatti acquisito un’area di 265.000 mq a Tortona per sviluppare un parco logistico di 102.000 mq, uno dei più grandi lungo l’asse Genova-Milano.

Alle origini della logistica in outsourcing: il caso Barilla e la rottura delle supply chain

Dal Covid in poi la supply chain è mutata per sempre, a causa della deglobalizzazione e del ritorno del magazzino nelle operation delle industrie B2B. Senza magazzino, come la pandemia ha reso evidente, ci si assume il rischio di interrompere la produzione ed è un rischio che può essere mitigato con la logistica. Ma la logistica, in un mondo policentrico e meno connesso, cambia volto. E sempre più spesso viene acquistata in outsourcing da soggetti specializzati. Un caso emblematico è quello di «Barilla, che gestiva in house le attività di trasporto e logistica e nel 2016, tramite uno spin-off, ha esternalizzato questi servizi dando vita alla Number 1 Logistics», continua Conte. Un effetto collaterale di questa evoluzione è che per creare i nuovi poli del futuro, sono ideali le fabbriche dismesse: «l’archeologia industriale diventa rinascimento per l’industria, nelle aree dismesse dei distretti del Nord Ovest», dice Conte.

Il mercato della logistica: i numeri dell’ultima parte del 2024 confermano la crescita e il ruolo dominante dei 3PL: i dati di Colliers Italia

Negli ultimi anni, gli operatori logistici conto terzi (3PL) hanno rafforzato il loro ruolo di forze trainanti del mercato. Nel 2023, questi attori hanno rappresentato il 57% del take-up totale (occupazione degli spazi), confermando il loro ruolo strategico. Per il 2024, la previsione segna una leggera riduzione di questa quota al 51%, ma la loro presenza rimane fondamentale per la dinamica del settore, soprattutto in un contesto che vede crescere la domanda di soluzioni logistiche sempre più sofisticate e scalabili.

In generale, nell’ultimo quarter del 2024, il mercato logistico italiano ha mantenuto una performance solida e positiva. Come evidenziato nell’analisi di Colliers Italia, il valore delle transazioni è stato di 560 milioni di euro, con un incremento del 6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Questo dato dimostra una resilienza del mercato, nonostante le incertezze macroeconomiche globali. La domanda di spazi moderni, altamente sostenibili e adatti alle nuove esigenze di logistica ha continuato a crescere, con un take-up che ha raggiunto i 595.000 metri quadrati. Un dato che riflette la preferenza sempre più marcata per immobili di classe A, che ormai rappresentano la scelta principale per gli operatori e i retailer.

«Le aziende scelgono sempre più di affidarsi ai 3PL per motivi strategici, come l’efficienza operativa, la gestione complessa dei flussi logistici e la riduzione dei costi – spiega Conte – Gli operatori 3PL, infatti, offrono soluzioni integrate che spaziano dallo stoccaggio alla distribuzione, permettendo alle aziende di concentrarsi sul proprio core business. Il nostro hub logistico è un esempio di questo trend: ha infatti attirato sino ad ora esclusivamente operatori 3PL, grazie alla sua posizione strategica e alle eccellenti infrastrutture di collegamento e la vicinanza alla rete ferroviaria, che lo rendono ideale per la distribuzione e la movimentazione delle merci, riducendo i tempi di consegna e migliorando l’efficienza complessiva della catena di approvvigionamento». Insomma, un tipo di localizzazione che risponde perfettamente alle esigenze di un mercato logistico che sta cercando sempre più spazi ben collegati e in grado di ottimizzare la distribuzione delle merci su scala nazionale e internazionale.

Giovi Logistic Park raddoppia: quali sono le caratteristiche del polo logistico del futuro e perché è destinato a imporsi come modello

Giovi Logistic Park può diventare un modello: dotato di tecnologie avanzate di automazione e IA, costruito secondo i dettami della sostenibilità totale e in posizione strategica per poter servire i maggiori distretti industriali nazionali. L’edificio, operativo dallo scorso febbraio, consta di 8 comparti per complessivi 83mila mq, ognuno dei quali è autonomo, con ingressi e baie di carico separati e sezioni adibite a uffici su due livelli. Il piano terra è destinato agli spogliatoi e il primo piano a uso uffici. Il posizionamento è strategico sulla A7, l’autostrada che collega Milano a Genova, a Silvano Pietra.

Precisamente l’hub è collocato all’incrocio con la bretella che collega l’A7 all’A1, coprendo anche Piacenza. Tutta la tratta da Milano a Bologna è cruciale per la logistica, con numerose costruzioni e hub logistici, e l’area di Piacenza, così come l’A21 e la bretella, è molto trafficata dai camion. Un’area strategica, «a trenta minuti da Milano e quaranta da Genova – spiega Conte – Le navi attraccano nel porto di Genova – a ridosso del quale non è possibile costruire immobili logistici per la peculiarità del terreno – e tramite camion le merci vengono trasportate a Milano». Non solo: l’immobile è realizzato secondo logiche costruttive realmente sostenibili. «Siamo su un terreno dove precedentemente vi era una fabbrica di manufatti che ha fornito lavoro e sviluppo al comune per anni, ma che è stata dismessa e bonificata – dice Conte – Abbiamo costruito l’immobile su un’area brownfield, e lo abbiamo fatto prima che in Lombardia fosse emanata una normativa stringente che non prevede la costruzione di immobili logistici su greenfield. In altre parole, tutti i nuovi terreni destinati alla costruzione logistica devono essere aree dismesse o già adibite a uso industriale, evitando aree verdi o agricole. Noi abbiamo anticipato questa tendenza nella convinzione che non si debba consumare nuovo terreno per le attività connesse all’industria».

Naturalmente l’immobile è stato costruito seguendo le ultime linee guida per gli edifici di classe A, ottenendo la certificazione Leed Platinum, il riconoscimento più prestigioso della Leadership in Energy and Environmental Design, il sistema statunitense di classificazione dell’efficienza energetica e dell’impronta ecologica degli edifici. «Durante il processo di costruzione sono state seguite procedure per l’utilizzo di materiali lavorati entro 160 km dall’immobile, è stato installato un impianto fotovoltaico e implementato un sistema di irrigazione delle aree verdi con riutilizzo dell’acqua piovana, impiegata anche dopo depurazione nell’immobile stesso. In questo modo l’impatto sul territorio si è rivelato positivo», continua Conte. Tutto questo si traduce in costi di gestione veramente competitivi per i tenant.

Rhenus, Staci e ID Logistic: i giganti della logistica che hanno scelto la locazione del magazzino in Nord Italia  

«Nei primi 8 mesi avevamo locato già 4 degli 8 immobili disponibili a tre tenant che sono operatori internazionali nel mercato della logistica, che forniscono servizi di stoccaggio e trasporto merci per aziende. Si tratta di Rhenus, gigante tedesco da 7 miliardi di euro di fatturato, che si occupa dello stoccaggio di macchine da giardino (Becker), destinate alla distribuzione nei negozi e che a distanza di un anno ha raddoppiato gli spazi all’interno dell’immobile, confermando la scelta fatta in precedenza e la strategicità della location nel loro business model; Staci Group, operatore francese che fattura 770 milioni all’anno e ha 80 sedi logistiche in Europa Occidentale e Usa e in Giovi Logistic Park è presente con due clienti: uno nel settore dell’abbigliamento e uno nel settore dei tessuti; infine, ID Logistics, gruppo internazionale di logistica conto terzi, con un fatturato di 1,534 miliardi di euro, che usa gli spazi italiani per una catena internazionale di grande distribuzione di arredi da giardino e materiali per la casa. A questi clienti i tenant offriamo servizi di stoccaggio e movimentazione delle merci».

Ma i potenziali fruitori di questi spazi sono in vari settori, non solo operatori di logistica per terze parti, ma gli stessi utilizzatori. Per esempio, produttori alimentari, pharma e industriali che hanno la necessità di avere un magazzino per stoccare la merce. O anche industrie B2B che necessitano di un magazzino per componenti e materie prime.