Danni da ristrutturazione in condominio: chi paga?

In condominio può capitare che un proprietario esegua dei lavori di ristrutturazione nella sua abitazione o nelle relative pertinenze, come la cantina o il box.

In alcuni casi, tali lavori possono causare dei danneggiamenti alla proprietà di un vicino di casa.

Chi paga i danni?

Ecco cosa dice la legge in relazione ai danni da ristrutturazione in condominio.

Danni per lavori alla proprietà del vicino: chi è il responsabile

A seguito di lavori di manutenzione straordinaria o ristrutturazione, si possono verificare dei danni nell’appartamento, o nella pertinenza, del vicino di casa o del condomino del piano inferiore.

Tra i problemi più comuni vi possono essere:

• macchie di acqua o infiltrazioni dovute alla rottura di tubazioni;
• danni all’impianto elettrico;
• crepe sui muri o caduta di intonaco e calcinacci.

Il dubbio principale riguarda l’effettiva responsabilità e di conseguenza il risarcimento del danno, ossia se essi siano da attribuire al proprietario e alla ditta che esegue i lavori.

L’articolo 2051 del Codice Civile stabilisce che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia”, intendendosi per custodia il dovere di vigilanza e di controllo sulla cosa, di diritto, come è il caso di un proprietario, o anche solo di fatto, come è il caso di un inquilino.

Tale norma si riferisce al caso in cui la proprietà produca da sola un danno, per esempio per deterioramento delle sue parti dovute al passare del tempo o a fattori imprevedibili.

Nel caso di opere di ristrutturazione interviene anche la responsabilità di chi esegue i lavori, cioè la ditta incaricata che ha svolto gli interventi sull’immobile.

Tale soggetto ha responsabilità diretta verso il terzo danneggiato, com’è appunto il vicino di casa.

La colpa del danno però non è da considerarsi unica e ascrivibile esclusivamente alla ditta, bensì vi può essere una corresponsabilità del committente del lavori, ossia del proprietario dell’appartamento, specie qualora si verifichi una delle due seguenti condizioni:

• se il committente ha affidato le opere a un’impresa inidonea;
• se l’appaltatore dei lavori ha agito come mero esecutore degli ordini e delle direttive del committente.

Le norme che entrano in gioco in queste situazioni sono dunque molteplici e occorre una valutazione specifica caso per caso.

Colui che ha subito il danno può in ogni caso appellarsi alla responsabilità in solido dei soggetti coinvolti, insieme proprietario e impresa, così come previsto dall’articolo 2055 del Codice Civile.

Danni alle parti comuni: la responsabilità del condominio

Diverso è il caso in cui una condotta da parte di un singolo condomino determini dei danneggiamenti alle parti comuni del condominio e a sua volta queste causino danni a terzi, ossia a un altro condomino o a una sua proprietà.

La questione è molto complessa e deve tenere conto di molteplici fattori.

Innanzitutto va precisato che i danni possono essere di diverso tipo, ossia:

• fisici, per esempio a seguito di cadute o incidenti a danno di persone;
• materiali, per esempio rottura o danneggiamenti di un immobile di proprietà;
• economici.

Se un condomino mette in atto azioni, come ristrutturazioni o manutenzioni, che vanno a ledere delle parti comuni, per esempio il tetto, il lastrico solare, il garage, e queste azioni hanno come conseguenza indiretta un danno a un altro condomino o alla sua proprietà privata, dovuto a negligenza o a una inadeguata manutenzione, la responsabilità economica del risarcimento del danno ricade sull’intero condominio.

Di fatto, quindi, il condominio, in quanto entità giuridica, è responsabile dei danni causati a terzi da un condomino.

Perciò a meno che il condomino in questione non riconosca la propria responsabilità o a meno che il condominio non sia dotato di un’assicurazione in grado di coprire i danni a terzi, l’onere economico deve essere ripartito tra tutti i condomini sulla base delle tabelle millesimali.

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