Che significa fare la surroga del mutuo? In cosa consiste?

Surroga del mutuo, significato e funzionamento

Che cos’è e che significa Surroga del Mutuo?

La surroga del mutuo, può essere la soluzione per ottenere vantaggi economici in relazione al proprio mutuo, sia per quanto la riduzione dei tassi di interesse, sia per la sostenibilità delle rate mensili. Nelle fasi di discesa dei tassi surrogare il proprio mutuo può risultare una soluzione economica.

Cos’è la Surroga del Mutuo?

La surroga viene definita nel codice civile all’art. 1201, dove viene prevista la possibilità da parte del creditore di surrogare il rapporto nei suoi confronti una volta effettuato il pagamento al creditore originario. La surroga non viene disciplinata esclusivamente dal codice civile, ma anche dalla legge Bersani del 2007, che ha permesso la surrogazione del mutuo, senza la previsione di penali e di un numero limitato di surroghe.

Il processo avviene mediante l’accollo da parte del nuovo creditore il quale versa la somma al precedente creditore, surrogando il rapporto verso il debitore (mutuatario). Nello specifico l’importo di mutuo non muta né la sua durata, le uniche modifiche riguardano eventualmente la tipologia di tasso applicato e il suo importo, incidendo sul montante e sulla rata mensile.

Quando Non Si Può Surrogare un Mutuo?

La surroga non è possibile effettuarla nei seguenti casi:

• Il mutuo presenta una o più rate scadute o sia presente un ritardo nei pagamenti.
• Il mutuo residuo ha un importo inferiore ai 50.000 euro.
• Il mutuo è di tipo fondiario ma non finalizzato all’acquisto dell’immobile bensì si tratta di un mutuo di liquidità.
• Il mutuo è stato fatto recentemente inferiore ai 12 mesi oppure sia stato fatto un mutuo al 100% e non sia stato ripagato almeno il 20% del capitale (a discrezione delle banca).

Prima di effettuare una surroga è sempre consigliato verificare le future condizioni che la banca propone ai fini di non avere una situazione futura più complessa.

Come Funziona la Surroga del Mutuo?

Per realizzare la surroga, la banca surrogante si occupa di estinguere il debito presso la banca originaria, nello specifico versa l’importo residuo diventando il nuovo creditore verso il mutuatario. 

Quando viene effettuata la surroga, si ha un contratto mutuo ex novo, infatti è possibile modificare la rata, la tipologia di tasso, la durata, ma non l’importo che sarà il medesimo estinto dalla precedente banca.

Quanto Tempo Devo Aspettare per Fare la Surroga?

Il tempo richiesto per una surroga varia a seconda della banca a cui viene richiesta.

Nello specifico dipende dalle varie fasi di valutazione della banca.

Per fare un esempio pratico le fasi sono le seguenti:

• Presentazione della domanda di surroga: Normalmente la presentazione dura dai sette ai dieci giorni.
• Valutazione della fattibilità reddituale da parte della banca: In questa fase di istruttoria le tempistiche si orientano intorno ai 30 giorni.
• Valutazione del cespite offerto a garanzia: La perizia ha una durata media di due settimane
• Delibera: La delibera varia a seconda della banca mediamente una settimana.
• Rogito: Il rogito si riesce a concludere in una giornata lavorativa.

Quando Conviene Fare la Surroga del Mutuo?

La surroga può risultare vantaggiosa nel momento in cui il tasso applicato dalle banche centrali è inferiore rispetto a quello stabilito nel contratto di mutuo. Tuttavia è necessario valutare non solo il tasso proposto dalla banca ma l’intero prodotto, quindi anche la tipologia di tasso. A seconda del periodo in cui è stato contratto un mutuo, il risparmio può essere anche di decine di euro.

Un esempio può essere la surroga di un mutuo fatto nell’estate del 2023 dove i tassi erano ai massimi negli ultimi dieci anni.

Quando Non Conviene la Surroga del Mutuo?

La surroga del mutuo non è conveniente nel momento in cui i tassi sono più alti rispetto a quello pattuito nel contratto di mutuo originario. Non solo laddove il mutuo abbia una percentuale di interessi rimanenti minima, la stipula di un nuovo mutuo comporterebbe un aumento del montante dovuto dalla maturazione di nuovi interessi, magari per l’aumento della durata del mutuo.

Simulazione e Calcolo della Surroga del Mutuo

Prima di procedere con la proposta di surroga del mutuo è fondamentale fare una simulazione al fine di comprendere gli effettivi vantaggi derivanti dalla surroga, in particolare non solo il risparmio derivante da una rata inferiore ma anche il corrispettivo degli interessi maturati a fronte del capitale residuo.

Per poter procedere con una simulazione è necessario inserire il valore del proprio immobile, impostare la tipologia surroga ed inserire il valore di mutuo residuo e la durata che vorremmo adottare per ripagare il mutuo.

Surroga Mutuo Prima Casa

Per chi ha acquistato la propria prima casa può risultare vantaggioso surrogare il proprio mutuo laddove siano passati almeno un anno dalla sottoscrizione del mutuo. La surroga è vantaggiosa laddove il tasso di interesse di mercato sia inferiore rispetto a quello praticato dalla banca mutuante originaria, oppure laddove si voglia cambiare la tipologia di tasso ad esempio da variabile a fisso.

Surroga Mutuo e Liquidità

La surroga del mutuo in alcuni casi può prevedere la richiesta di ulteriore liquidità per la realizzazione di determinati progetti. In questo caso il prodotto è denominato Surroga più liquidità, nello specifico avremo due contratti di mutuo differenti, con tassi di interesse differenti. La soluzione è ottimale per chi abbia bisogno di liquidità ulteriore a quella richiesta ma allo stesso tempo si desideri ridurre gli interessi corrisposti alla banca.

Surroga Mutuo Tasso Fisso

Il passaggio ad un mutuo a tasso fisso può essere ottimale nei casi in cui il rally dai tassi di interesse sia importante come nel 2022. In questo caso il passaggio al tasso fisso consente di mettersi al riparo da un aumento vertiginoso degli interessi corrisposti alla banca e di conseguenza anche di una rata particolarmente onerosa.

Surroga Mutuo: Quando Non Conviene?

La surroga non è sempre la scelta migliore, questo dipende dal momento di mercato dei tassi di interesse, nello specifico, nel caso in cui tassi siano più alti oppure i prodotti proposti prevedono costi aggiuntivi come assicurazioni, o la tipologia di tasso non sia in linea con lo stile di vita del mutuatario è preferibile rimanere con il mutuo acceso precedentemente .

Che differenza c’è tra Surroga e Sostituzione del mutuo?

La principale differenza tra una surroga ed un mutuo per sostituzione riguarda la tipologia di contratto. nello specifico in caso di sostituzione viene estinto il precedente mutuo e viene fatto un contratto di mutuo ex novo. Mentre nella surroga il mutuo viene semplicemente spostato da una banca rispetto ad un’altra, modificando il tasso di interesse e la sua tipologia, eventuale durata.

Che differenza c’è tra surroga e rinegoziazione del Mutuo?

La rinegoziazione del mutuo rispetto alla surroga viene fatta direttamente con la propria banca, non si va dunque ad interpellare altre banche commerciali presenti sul mercato.

Perché scegliere la surroga del mutuo

I principali vantaggi di una surroga sono:

• La riduzione del tasso di interesse
• Una quota di interessi corrisposta inferiore
• Un risparmio mensile della rata
• L’applicazione di una tipologia di tasso più vantaggiosa.

In un periodo di discesa dei tassi è ottimale provvedere ad una surroga valutando quale sia la banca più conveniente al momento.

Farsi consigliare da un consulente specializzato consente di avere degli importanti benefici sulla spesa mensile e finale del mutuo, diventa quindi fondamentale farsi assistere da dei professionisti del settore.

Su Tassomutuo.it ,il portale ideato da Euroansa SPA, potrai fare una simulazione mutuo, tra cui richiedere una surroga.