Terzo condono edilizio della ristrutturazione in zona vincolata: regole e possibilità | Articoli

Le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili con il Terzo condono edilizio solo se si tratti di interventi minori senza aumento di volume e superficie, come il restauro, il risanamento conservativo e la manutenzione straordinaria. La ristrutturazione pesante è quindi off limits

E’ possibile ottenere il Terzo condono (DL 269/2003) in zona vincolata per delle opere di ristrutturazione edilizia?

La domanda è gettonatissima, visti i plurimi casi di questo genere che si pongono all’attenzione della giurisprudenza amministrativa, per cui val la pena citare la recente sentenza 746/2025 del 31 gennaio del Consiglio di Stato per riepilogare le regole e soprattutto il perimetro delle possibilità che offre la terza delle sanatorie straordinarie succedutesi in Italia (gli altri due condoni sono datati 1985 e 1994).

Condono e sanatoria: le differenze

Ricordiamo brevemente che mentre il condono edilizio si riferisce alla sanatoria sostanziale di interventi abusivi avvenuti entro determinate forchette temporali, la sanatoria ordinaria (oggi regolare e semplificata) dell’art.36 e dell’art.36-bis del dpr 380/2001 può regolarizzare gli abusi formali (senza permesso, in parziale difformità dal titolo abilitativo) al ricorrere di specifiche condizioni (per la sanatoria classica, conformità edilizia e urbanistica sia al momento della realizzazione che al momento della richiesta).

Il caso: ristrutturazione ed ampliamento in zona vincolata

Nel ‘nostro’ caso’, si chiede la ‘revisione’ del provvedimento di rigetto per un’istanza di condono edilizio relativa a un intervento di ristrutturazione ed ampliamento, su un manufatto rurale con superficie di circa 50 metri quadrati, per complessivi ulteriori 30 mq., senza titolo edificatorio.

Si tratta, nel dettaglio, della ristrutturazione di vecchia costruzione rurale per destinarla ad abitazione a piano terra ed ampliamento della detta abitazione con realizzazione di nuovi vani abitabili.

L’intervento ricade nella fascia compresa tra 100 e 200 mt. dal perimetro interno del demanio marittimo e non rientra nella casistica degli interventi sanabili ai sensi delle N.T.A. del P.U.T.T.

Inoltre, l’immobile insiste in area in cui vige il regime di tutela, salvaguardia e valorizzazione introdotto sia dal P.U.T.T./P., sia dall’art. 142 del d.lgs. n. 42/04, e le opere risultano realizzate dopo l’imposizione del vincolo di tutela paesaggistica già vigente con la L. R. n. 56/80 art. 51 lett. f).

Palazzo Spada evidenzia inoltre che la vecchia struttura rurale è stata completamente trasformata ed ha avuto luogo una continua e sistematica trasformazione dell’originario corpo edilizio senza titolo abilitativo.

Terzo condono in zona vincolata: quali opere ci rientrano?

In ogni caso, questo condono è impossibile in quanto il tipo di intervento edilizio non rientra nel perimetro delle possibilità concesse dal DL 269/2003 (numeri 4, 5 e 6 dell’Allegato 1) per ottenere la sanatoria in zona sottoposta a vincolo.

Infatti, trattandosi di una ristrutturazione edilizia “pesante” anche senza completa demolizione, è classificabile al n.2 dell’Allegato 1 al DL 269/2003 e non può essere sanata in quanto insiste in zona plurivincolata.

Quel che fa fede è quindi l’art.32 comma 27, lett. d) del DL 269/2003, convertito nella legge 326/2003 (cd. terzo condono), secondo cui le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni – e cioè che le opere siano realizzate prima della imposizione del vincolo, che siano conformi alle prescrizioni urbanistiche e che vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo – si tratti di interventi minori senza aumento di volume e superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria).

Terzo condono edilizio: le regole per il recupero del sottotetto in zona vincolata

La normativa sul terzo condono edilizio opera esclusivamente con riferimento agli interventi di minore rilevanza, ovverosia restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo. Un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo non può essere sanato.

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Sanatoria in zona vincolata solo per interventi di minore rilevanza

Insomma, questo tipo di intervento, comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo paesaggistico, non può essere sanato tramite il Terzo condono edilizio.

Del resto, chiude il Consiglio di Stato, l’applicabilità della sanatoria, nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico, alle sole opere di restauro o risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria, su immobili già esistenti, se ed in quanto conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici è stata poi confermata anche dalla costante giurisprudenza penale secondo cui: “in tema di abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, il condono previsto dall’art. 32 del D.L. n. 269 del 2003 (convertito, con modificazioni, dalla l. n. 326 del 2003) è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1 del citato D.L. (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai precedenti numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l’area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”.

LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO