Se la banca non concede il mutuo, devo pagare l’agenzia? — idealista/news

Se la banca non concede il mutuo, devo pagare l’agenzia? Non si può dire che questa non sia una preoccupazione comune, fra coloro che si apprestano a richiedere un finanziamento per l’acquisto di un immobile. La questione non è di semplice risoluzione, poiché molto dipende dagli accordi presi in fase di negoziazione della compravendita, come ad esempio la previsione di una clausola sospensiva vincolata al mutuo. Naturalmente, per ridurre la probabilità di trovarsi di fronte a una mancata erogazione del finanziamento, è utile utilizzare strumenti online per trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.

Cosa succede se la banca non concede il mutuo

Può di certo capitare che, dopo aver avanzato richiesta per un finanziamento immobiliare, la banca non conceda il mutuo. L’istituto di credito valuta infatti il rischio dell’operazione, ovvero la probabilità che il richiedente non provveda a saldare il debito contratto, e può liberamente decidere di non procedere all’erogazione. 

Le ragioni possono essere le più svariate: una situazione economica non sufficientemente solida, un Loan To Value troppo elevato, un immobile non conforme rispetto alla normativa vigente. Per una lista più esaustiva di tutte le possibili motivazioni, è utile approfittare di una guida passo per passo al mutuo. Inoltre, è necessario sapere che l’eventuale bocciatura può avvenire in fasi diverse del processo di valutazione della domanda. Ad esempio:

• per il mutuo rifiutato dopo l’istruttoria o la perizia sull’immobile, solitamente le ragioni sono legate alla scarsa solidità economica e reddituale del richiedente, alle condizioni non consone dell’immobile oppure a un Loan To Value sproporzionato;
• per il mutuo rifiutato dopo la delibera, le motivazioni sono connesse a una mutata condizione reddituale e finanziaria del richiedente, emersa successivamente alle precedenti valutazioni del rischio;
• per il mutuo non concesso dopo il rogito, invece, si verifica una condizione in cui la richiesta di finanziamento non è simultanea alla compravendita. Di conseguenza, il richiedente conclude la trattativa prima di aver certezza dell’erogazione del mutuo, scontrandosi poi con il diniego dell’istituto di credito.

Ma cosa accade quando il mutuo viene negato? Cosa succede in relazione all’agenzia immobiliare e, fatto non meno importante, per gli eventuali anticipi o caparre versati al venditore?

Conseguenze del rifiuto: l’utilità della proposta d’acquisto vincolata al mutuo

Quando la banca rifiuta l’erogazione del mutuo, il richiedente può trovarsi a fronteggiare diverse conseguenze. Tra le principali, si elencano:

• l’impossibilità di concludere la compravendita, con il rischio di perdere l’immobile;
• la possibile perdita di anticipi o caparre versate al venditore;
• la possibile necessità di corrispondere comunque la provvigione all’agenzia;
• la segnalazione al CRIF, ovvero il sistema che tiene traccia delle informazioni creditizie, da parte della banca per il mancato accoglimento della proposta. Questo passaggio non implica necessariamente l’essere considerati dei cattivi pagatori, tuttavia potrebbe aumentare i tempi d’attesa per una nuova richiesta di mutuo;
• il rischio di poter subire azioni legali dal venditore, affinché si provveda all’adempimento del contratto di compravendita o, ancora, per eventuali risarcimenti.

Ma è possibile evitare, in tutto o in parte, simili conseguenze negative? In linea generale, è sempre consigliabile sottoscrivere con il venditore una proposta d’acquisto vincolata al mutuo: tramite questa clausola, inserita nel compromesso di compravendita, si specifica che l’affare verrà effettivamente concluso solo se l’istituto di credito approverà il finanziamento.

Come è facile intuire, la proposta vincolata al mutuo ha dei pro e dei contro: da un lato, protegge l’acquirente dagli obblighi della compravendita e permette di recuperare la caparra. Dall’altro, può determinare un minore interesse da parte del venditore, che potrebbe rilevare nella clausola sospensiva un elemento di incertezza per la conclusione dell’affare.

Tuttavia, accettare un minor appeal della compravendita è di gran lunga auspicabile rispetto ai rischi di una proposta non vincolata al mutuo, che può mettere il compratore in una situazione davvero difficile, sia nei confronti del venditore che dell’agenzia.

Cosa si deve pagare in caso di rifiuto del mutuo

Definiti i motivi principali del rifiuto di un finanziamento, e le possibili conseguenze, sorge spontanea una domanda: cosa si dovrà effettivamente pagare, in caso di rifiuto del mutuo? Molto dipende dall’eventuale presenza della già vista clausola sospensiva, ovvero di una proposta vincolata all’effettiva erogazione del finanziamento.

Quando non pagare la provvigione all’agenzia immobiliare?

Il primo e lecito dubbio che sorge, dopo la bocciatura di una richiesta di mutuo, è come procedere nei confronti dell’agenzia immobiliare. In altre parole, se la banca non concede il mutuo, bisogna pagare l’agenzia?

In base all’articolo 1755 del Codice Civile, il mediatore – quindi l’agenzia oppure il singolo agente immobiliare – ha diritto alla provvigione quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Di conseguenza, se l’acquirente e il venditore si incontrano grazie all’attività del professionista, e giungono a un accordo, il compenso dovrà essere conferito. È infatti necessario sapere che:

• il compenso dell’agenzia non è dovuto alla compravendita, deriva dall’aver messo in contatto le parti;
• affinché si possa esigere la provvigione, è necessario che vi sia un atto giuridicamente vincolante tra acquirente e venditore, ad esempio il preliminare o il compromesso di compravendita.

Di conseguenza, se la banca rifiuta il mutuo a seguito del preliminare o del compromesso stretto tra acquirente e venditore, il compenso dell’agenzia dovrà essere comunque pagato. Ma è possibile non versare nulla all’agenzia, se non si riesce a ottenere il finanziamento? Dipende se sia stata sottoscritta la già evidenziata proposta d’acquisto vincolata al mutuo. Se inserita nel preliminare o nel compromesso di compravendita:

• l’affare non si considera più concluso al momento dell’accettazione della proposta;
• l’effettiva chiusura dell’affare è vincolata all’erogazione del finanziamento, data l’accettazione della clausola da entrambe le parti.

Sulla questione è intervenuta varie volte la giurisprudenza. Ad esempio la Corte di Cassazione, con la sentenza 20192/2019, ha stabilito che in presenza di una clausola sospensiva vincolata all’ottenimento del mutuo, il diritto alla provvigione si realizza solo all’avveramento di questa condizione, ovvero all’effettiva erogazione del finanziamento. Sempre la Cassazione, con l’ordinanza 18953/2024, ha ribadito che in presenza di clausola sospensiva, non basta la semplice pre-delibera per ottenere la provvigione, ma serve che l’importo sia effettivamente erogato dall’istituto di credito.

Cosa succede se il mutuo non viene concesso, si perde la caparra?

Discorso decisamente simile, quello relativo a versamenti in anticipo rispetto alla finalizzazione della compravendita. Ad esempio, se la banca non concede il mutuo, perdo la caparra?

Anche in questo caso, dipende se la proposta d’acquisto ha visto l’introduzione di una clausola sospensiva, vincolata all’ottenimento del finanziamento. Infatti:

• in assenza della clausola, l’acquirente è tenuto a rispettare i propri impegni contrattuali. Di conseguenza, il venditore potrebbe rifiutare la restituzione della caparra, a titolo di risarcimento per l’inadempienza agli accordi di compravendita;
• in presenza della clausola, la mancata erogazione del mutuo comporta la risoluzione automatica del contratto di compravendita. L’acquirente, per questa ragione, ha diritto alla restituzione della caparra.

Naturalmente, le parti hanno anche facoltà di accordarsi differentemente, purché ve ne sia testimonianza scritta. Ad esempio, acquirente e venditore potrebbero decidere di attendere una successiva valutazione del finanziamento. Ma in caso di un mutuo rifiutato, dopo quanto tempo si può riprovare? Non esistono tempistiche fisse, in linea generale è utile attendere tra i 30 e i 60 giorni, per permettere a tutti i sistemi informatici creditizi di aggiornarsi, così da ridurre la possibilità di ottenere nuovi rifiuti in base alle informazioni del CRIF. In ogni caso, è sempre consigliato vagliare il parere del proprio consulente bancario o finanziario di fiducia.