Locazione di cosa altrui efficace verso il conduttore

Di regola è il proprietario dell’immobile a concederlo in locazione.
Non è infrequente, tuttavia, che il contratto sia stipulato, in qualità di locatore, da un soggetto che non è proprietario del bene: si pensi alla locazione di un bene in comproprietà conclusa da uno solo dei proprietari (si parla, in questo caso, di locazione di cosa parzialmente altrui) o a quella stipulata dall’usufruttuario dell’immobile (per il potere che gli deriva dall’art. 999 c.c.).

La locazione “a non domino” coinvolge almeno due profili: da un lato, quello dell’opponibilità del contratto (e del diritto di percepire i canoni, ad esempio) al proprietario dell’immobile, dall’altro, quello delle conseguenze sul rapporto instauratosi tra locatore non proprietario e conduttore.

Sotto il primo profilo, va premesso che è senza dubbio valido e opponibile al proprietario il contratto di locazione di cosa altrui concluso da chi ne ha la legittima disponibilità, in base a un titolo che gli attribuisca il diritto di dare in locazione il bene: vi rientrano non solo la locazione dell’usufruttuario, ma anche quella del superficiario (art. 954 c.c.), dell’enfiteuta (art. 976 c.c.), del conduttore se previsto dal contratto.

Più articolata è la situazione di chi loca il bene in virtù di una disponibilità di fatto dell’immobile, senza che questo potere derivi dalla legge o da un contratto valido. È il caso, ad esempio, di chi concede in locazione in forza di un contratto che gli consentiva di farlo, ma che è scaduto. In questo caso, dalla giurisprudenza presa in esame emerge che il contratto non è opponibile al proprietario, che potrebbe agire in rivendica per vedere riconosciuto il proprio diritto, ma resta valido ed efficace verso il conduttore (purché il locatore gli garantisca il libero godimento del bene).

In questa prospettiva, la decisione della Cassazione n. 25911/2013 ha affermato che la locazione, essendo un contratto che fa sorgere un rapporto obbligatorio e la cui normativa non prescrive la proprietà o la disponibilità dell’oggetto da parte del locatore, è valida anche se effettuata da un soggetto diverso dal proprietario, salvo il diritto alla risoluzione e al risarcimento danno del conduttore nel caso in cui il locatore non gli garantisca il pacifico godimento della cosa.
Dunque, sembra potersi affermare che per l’opponibilità del rapporto al proprietario occorre che il diritto di dare in locazione sia previsto dal titolo, mentre per la produttività degli effetti del contratto tra le parti è sufficiente che il locatore sia in una situazione di disponibilità di fatto dell’immobile che non sia stata acquisita con violazione di norme di ordine pubblico.

Sembra porsi diversamente la pronuncia della Suprema Corte n. 17030/2015, relativa a un caso di locazione dell’usufruttuario, in cui era subentrata come locatrice la figlia di lui nonostante il diritto di usufrutto si fosse estinto con la morte del titolare del diritto reale. Qui i giudici hanno sì statuito che il detentore non è tenuto a dimostrare di avere un diritto reale sul bene, ma anche che occorre che sussista la disponibilità, sulla base di un rapporto (o di un titolo) giuridico che comprenda il potere di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene stesso. In questo caso, quindi, anche per l’efficacia del contratto tra le parti è stata ritenuta necessaria l’esistenza di un titolo che consenta di trasferire il godimento ad altri.

In termini coerenti con la decisione del 2013 si era già espressa la Cassazione n. 8411/2006, secondo cui il possesso di un titolo giuridico da parte del locatore è stato affermato “solo per negare la possibilità di opporre, al terzo proprietario, il contratto locativo stipulato dal detentore senza titolo, non anche per riconoscere l’inefficacia del contratto nel rapporto interno tra il locatore che abbia ceduto in locazione il bene senza titolo detenuto ed il conduttore che, in forza del contratto, abbia di fatto utilizzato l’immobile locato”. Nel caso di specie, la Cassazione ha ritenuto legittima la richiesta di pagamento dei canoni di affitto d’azienda avanzata dalla società locatrice la cui concessione demaniale era scaduta, che aveva mantenuto il possesso in assenza di opposizione del concedente.

Ancora recentemente, l’ordinanza n. 25339/2024, con riferimento a un contratto di noleggio di un auto tra due soggetti, in cui chi concedeva il bene in godimento era nella disponibilità del veicolo per avere ricevuto il bene in leasing, in base a un contratto poi scaduto, ha affermato che la locazione di cosa altrui non si scioglie automaticamente in caso di estinzione del diritto in capo al concedente. Gli effetti obbligatori scaturenti dal negozio, come l’obbligo di pagamento del canone e la garanzia di pacifico godimento del bene, rimangono immutati, pertanto l’utilizzatore non potrà invocare la risoluzione del contratto (per inadempimento), se nessuna molestia riceva dal terzo proprietario o se, ricevendola, venga garantito dal concedente.

La rivendica del bene da parte del terzo proprietario nei confronti del conduttore costituirebbe, invece, inadempimento del concedente, verso cui il conduttore è tutelato dall’azione di inadempimento (art. 1218 c.c.) o da quella di risoluzione (art. 1453 c.c.), salvo il risarcimento del danno.