Calendario Fiscale 2025 per Locazioni Brevi e Affitti Turistici: Novità e Scadenze

Il 2025 introduce importanti novità fiscali per chi gestisce locazioni brevi e affitti turistici. Tra i principali aggiornamenti troviamo l’integrazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) nelle dichiarazioni fiscali e la nuova struttura della cedolare secca con aliquote differenziate. Inoltre, con l’entrata in vigore della normativa DAC7, i controlli fiscali diventano più stringenti.

CIN in dichiarazione dei redditi e Certificazione Unica: i nuovi obblighi

Dal 2025, il CIN non avrà solo una funzione autorizzativa, ma diventerà prevalentemente uno strumento fiscale e dovrà essere riportato nei seguenti documenti:

• Certificazione Unica (CU)
• Comunicazione Locazioni Brevi (CLB)
• Dichiarazione Redditi PF 2025

L’inserimento del CIN nelle dichiarazioni dei redditi permette al Fisco di associare immobili, annunci e incassi, aumentando i controlli sui redditi da locazione breve (per approfondire, leggi anche “Comunicazione del CIN in Dichiarazione dei Redditi e Certificazione Unica. I nuovi obblighi previsti dalla Manovra 2025“). Non dichiarare correttamente i redditi o cercare di “forzare” la ripartizione tra cedolare secca al 21% e 26% può portare a accertamenti fiscali e sanzioni.

Cedolare Secca 2025: come funzionano le nuove aliquote

A partire dal 2025, le locazioni brevi saranno tassate con una cedolare secca a tre aliquote:

• 21% per chi affitta un solo immobile.
• 26% per chi affitta da 2 a 4 immobili.
• Oltre 4 immobili: obbligo di partita IVA, in quanto l’attività è considerata imprenditoriale.

Questa nuova tassazione mira a differenziare gli host occasionali dai professionisti e a scoraggiare la gestione speculativa degli immobili.

Attenzione alla Cedolare 10%. Gli host non possono utilizzare la cedolare secca al 10% (prevista per contratti di affitto a uso abitativo) per ridurre la tassazione sulle locazioni brevi. Tuttavia, questa aliquota è applicabile solo se l’inquilino vive stabilmente nell’immobile e non può essere utilizzata per sublocazioni turistiche o affitti brevi. Di conseguenza, l’applicazione impropria di questa aliquota può comportare conseguenze significative, tra cui la decadenza delle autorizzazioni e l’applicazione di sanzioni fiscali elevate.

Ritenute sui portali e DAC7: nove regole fiscali

Il 2025 è il primo anno in cui molti host devono dichiarare redditi da locazione breve già soggetti a ritenute fiscali applicate direttamente dalle piattaforme di prenotazione. Allo stesso tempo, i dati trasmessi con il DAC7 (direttiva europea sulla cooperazione amministrativa nel settore fiscale), permettono all’Agenzia delle Entrate di incrociare le informazioni ricevute dai portali con le dichiarazioni fiscali, rendendo più stringenti i controlli sui redditi non dichiarati.

• Ritenute fiscali applicate da Airbnb e Booking: Airbnb e Booking hanno iniziato ad applicare ritenute fiscali sui compensi degli host italiani nel 2024, trattenendo una percentuale dell’importo dovuto agli affittuari prima di versarlo all’Agenzia delle Entrate.

• Scadenza DAC7 – 31 gennaio 2025: le piattaforme digitali e gli intermediari che gestiscono le locazioni brevi, come Airbnb, Booking, property manager e agenzie immobiliari, devono trasmettere i dati delle transazioni all’Agenzia delle Entrate. Se la dichiarazione DAC7 non viene presentata entro questa data, si rischiano sanzioni fino a 31.500 euro. In caso di errore, è possibile effettuare una comunicazione tardiva o integrativa. Se il file viene scartato dal sistema, deve essere corretto e inviato nuovamente entro 5 giorni, altrimenti verrà considerato omesso.

• Scadenza DAC7 – 28 febbraio 2025: gli Stati membri dell’Unione Europea trasmetteranno all’Agenzia delle Entrate i dati DAC7 relativi agli host italiani raccolti dalle piattaforme digitali registrate nei rispettivi Paesi. Questo significa che il Fisco avrà accesso alle informazioni reddituali dei proprietari e property manager che utilizzano inermediari e portali.

L’integrazione dei dati DAC7 con le informazioni già in possesso dell’Agenzia delle Entrate permetterà un controllo più efficace, aumentando il rischio di accertamenti per chi non dichiara correttamente i redditi da locazione breve.

Calendario Fiscale 2025: scadenze e adempimenti

Vediamo di seguito le date chiave per il settore extralberghiero e le informazioni da inserire nei singoli modelli:

La Certificazione Unica CU 2025

Il modello CU 2025 contiene una sezione dedicata alle locazioni brevi, con dati:

• Anagrafici e catastali dell’immobile
• Redditi da locazione
• Cedolare secca applicata (21% o 26%)
• Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Va specificato che la CU 2025 deve essere coerente con i dati trasmessi tramite DAC7. 

Dichiarazione Redditi PF 2025 e Modello 730

I nuovi modelli fiscali 730/2025 e Redditi PF 2025 prevedono:

• Codici specifici per la cedolare secca al 21% e 26%
• Nuovo quadro RB per gli immobili
• Nuova sezione per il CIN

Il CIN non è ancora presente nelle bozze ufficiali, ma verrà aggiunto nelle versioni definitive dei modelli.

CLB: Comunicazione Locazioni Brevi

Gli intermediari (property manager, agenzie, portali) che non gestiscono i pagamenti per conto dei proprietari devono inviare la Comunicazione Locazioni Brevi (CLB) entro il 30 giugno 2025. La mancata presentazione comporta sanzioni fiscali.

Per approfondimenti, è possibile consultare i modelli fiscali definitivi e le bozze pubblicate dall’Agenzia delle Entrate.

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