Sublocazione degli affitti brevi: una guida completa

È possibile sublocare casa anche per brevi periodi

La sublocazione genera, in molti, una certa diffidenza, probabilmente per i rischi che possono verificarsi in caso di subaffitto che, è bene tuttavia precisare, non divergono particolarmente dai potenziali rischi connessi ad altre forme contrattuali, che concedono in godimento un bene.

Si tratta, infatti, di un convincimento errato, poiché la sublocazione non solo è un contratto tipico, ovverosia un contratto espressamente previsto e regolamentato dal codice civile, ma spesso può rappresentare anche una importante fonte di reddito.

Come funziona il contratto di sublocazione

Preliminarmente, è utile anteporre brevi cenni in ordine alla disciplina generale del contratto di sublocazione, in quanto generalmente applicabile anche in caso di affitti brevi, seppur con specifici “adattamenti” dovuti alla brevità della concessione del bene.

La sublocazione, disciplinata dall’art. 1594 del Codice Civile italiano, è il contratto con il quale il conduttore concede in sublocazione ad altro soggetto il godimento di un bene immobile a lui locato dal proprietario, in forza di un precedente contratto di locazione c.d. principale.

Per semplificare, nel contratto di sublocazione vi sono tre parti:

• proprietario dell’immobile (locatore);
• conduttore;
• subconduttore o anche comunemente inquilino.

Si pensi, a esempio, a un contratto di affitto a studenti universitari.

Il proprietario concede in locazione il proprio immobile a uno studente, il quale può subaffittarlo interamente per brevi periodi in cui non utilizza l’appartamento a un altro studente o, parzialmente, concedendo in affitto una camera.

Ne consegue che la sublocazione rappresenta un negozio giuridico autonomo rispetto al contratto di locazione c.d. principale, concluso fra il proprietario e il conduttore, avente a oggetto la medesima unità abitativa, con la conseguenza che, fra il proprietario e il subconduttore, non sussiste alcun rapporto, quantomeno di rilevanza giuridica.

Come viene regolamentata la sublocazione

La sublocazione prevede il pagamento di un canone da parte dell’inquilino a favore del conduttore.

L’ammontare di tale canone, in linea generale, è liberamente pattuito fra le parti, nel rispetto del principio della autonomia contrattuale di cui all’art. 1322 c.c.,  con la conseguenza che può essere anche superiore rispetto al corrispettivo dovuto dal primo conduttore al proprietario.

In materia di locazione abitativa, trova tuttavia applicazione il parametro delle c.d. fasce di oscillazione del canone di locazione. Si tratta di accordi conclusi a livello territoriale, nei Comuni con massimo 10 mila abitanti, fra le associazioni dei proprietari e i sindacati degli inquilini. Nei Comuni più popolosi, per i contratti di durata pari o inferiore a 30 giorni, il canone è libero.

Anche la durata del contratto di sublocazione può essere liberamente stabilita fra le parti, non essendo espressamente prevista dalla legge una durata minima.

Il solo limite applicabile è essenzialmente la durata del contratto principale: in altri più specifici termini, il contratto di sublocazione non può avere una durata superiore rispetto al contratto di locazione.

Il subconduttore può, in ogni caso, recedere in qualsiasi momento dalla sublocazione, nel rispetto delle prescrizioni e del preavviso indicato nel contratto di subaffitto.

Al riguardo, occorre precisare che non si rinviene una analoga norma che preveda espressamente la facoltà del conduttore di recedere dall’accordo prima della scadenza del contratto.

Ne deriva che, qualora si volesse eventualmente fruire di tale possibilità, è bene inserire una apposita clausola nel contratto di sublocazione, che formalizzi tale facoltà anche per il conduttore.

Divieto di sub-locazione

La sublocazione, inoltre, può essere totale, se si subaffitta l’intero bene immobile, o parziale, se l’oggetto del contratto riguarda, invece, solo una parte dell’unità.

Si tratta di una differenza di non poco conto, poiché dalla tipologia di affitto (parziale o totale) deriva una diversa disciplina.

Il citato art. 1594 c.c.  consente, infatti, la sublocazione di qualsivoglia immobile, salvo patto contrario. Ciò significa che il conduttore ha la facoltà di sublocare l’immobile in precedenza locato, ma non ha la facoltà di cedere ad altri il contratto.

Con specifico riferimento al contratto di locazione, riguardante beni immobili adibiti ad abitazioni, l’art. 2, della L. n. 392/78 stabilisce espressamente che il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore.

Dal combinato disposto delle citate norme emerge una disciplina ad hoc per la sublocazione di immobili a uso civile, con riferimento al consenso del proprietario: per le locazioni di immobili a uso abitativo, la facoltà di sublocare totalmente l’immobile è subordinata al consenso del locatore. La sublocazione parziale, invece, è una libera facoltà del conduttore, che è tenuto solo a comunicare al locatore, con lettera raccomandata, le informazioni generali, riguardanti la sublocazione (generalità del subconduttore, durata del contratto e i vani sublocati), salvo patto contrario.

Il riferimento normativo al “patto contrario” si pone come una clausola di salvaguardia del proprietario, il quale al fine di scongiurare la sublocazione del proprio immobile, può utilizzare una ormai diffusa pratica, ovverosia inserire nel contratto apposita clausola, che dispone il divieto espresso di sublocare l’immobile.

Per completezza, si precisa che per le locazioni di immobili a uso diverso da quello abitativo, il conduttore può sia sublocare l’immobile sia cedere il contratto di locazione a terzi senza il necessario consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda (art. 36 della L. 392/78), dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione.

Conseguenze del mancato avviso della sublocazione al proprietario

Il proprietario, ricevuta la comunicazione di sublocazione parziale dell’immobile, può prestare consenso o eventualmente opporsi.

Nel caso in cui sia il conduttore affitti totalmente l’immobile senza ottenere il preventivo consenso da parte del proprietario, questi può richiedere il rilascio immediato dell’immobile da parte dell’inquilino ed eventualmente può formulare una richiesta di risarcimento danni, in presenza dei presupposti.

La violazione dell’obbligo di chiedere al proprietario il preventivo consenso, non comporta automaticamente la risoluzione del contratto di locazione principale, ma occorre dimostrazione oggettiva e specifica della gravità dell’inadempimento, ai sensi dell’art. 1455 c.c.

Quali sono i diritti e i doveri del proprietario e dell’inquilino in caso di sublocazione

Nel contratto di sublocazione, le parti vantano una serie di diritti e assumono obblighi, sostanzialmente analoghi alla locazione, seppur con specifici adattamenti, in considerazione del fatto che le parti coinvolte sono tre e non due.

Occorre, infatti, tenere presente che nel contratto di sublocazione, il proprietario affitta l’immobile al conduttore, il quale, nei confronti dell’inquilino, assume in parte il ruolo del proprietario.

Il proprietario anche nella sublocazione ha essenzialmente gli stessi obblighi, previsti nei confronti del conduttore, ovverosia, consegnare a questi la cosa locata in buono stato di manutenzione e mantenerla nelle condizioni per garantire l’uso convenuto e il pacifico godimento. Per quanto concerne i diritti, il proprietario deve ottenere la restituzione della cosa locata nello stesso stato in cui l’ha consegnata, ha la facoltà, previo preavviso, di accedere presso l’immobile e, soprattutto, ottenere il pagamento del canone di locazione.

Nel caso di sublocazione tali diritti e doveri, generalmente in capo al proprietario, sono in parte assolti e rispettati dal conduttore nei confronti dell’inquilino.

Con specifico riguardo al pagamento del canone, lo schema generale prevede che l’inquilino versi il corrispettivo della locazione al conduttore, il quale è a sua volta tenuto a effettuare il versamento nei confronti del proprietario dell’immobile.

Ciò significa che il conduttore rimane responsabile nei confronti del proprietario del pagamento del canone da parte dell’inquilino.

Al fine di tutelare il diritto del proprietario alla riscossione del canone, l’art. 1595 c.c. riconosce a favore di questi l’azione diretta: il proprietario può agire direttamente nei confronti dell’inquilino per chiedere il pagamento del canone e per far rispettare tutte le altre prescrizioni, previste nel contratto di sublocazione. Si tratta di una tutela a favore del proprietario, che non pregiudica la posizione del primo conduttore.

L’inquilino, oltre a dover corrispondere il canone di sublocazione, ha il diritto di occupare l’immobile nel rispetto degli usi convenuti nel contratto di sublocazione e, in generale, è soggetto a tutte le prescrizioni previste dal contratto di locazione principale, nonché all’eventuale procedura di sfratto in caso di inadempienza.

Cos’è la sub-locazione negli affitti brevi

Per affitto breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Al riguardo, è importante precisare che la locazione si considera svolta in forma imprenditoriale nel caso in cui, con riferimento a un medesimo anno, si destinano alla locazione breve più di quattro unità immobiliari.

L’elemento caratterizzate, che consente di distinguere l’affitto breve da altre soluzioni temporanee, come il contratto di locazione transitorio (durata massima 1 anno eventualmente aumentata da regolamenti territoriali) o la locazione turistica (durata oltre 30 giorni fino a mesi 18) è, dunque, principalmente la brevità dell’affitto (massimo 30 giorni).

La specifica disciplina della locazione breve è contenuta nel D.L. 24 aprile 2017, n. 50, che come si vedrà meglio infra, è stata profondamente modificata con la Legge di Bilancio 2024 (L. n 213/ 2023) e, recentemente, anche dall’ultima Manovra finanziaria (L. 30 dicembre 2024, n. 207) per il 2025.

La durata massima pari a 30 giorni, come chiarito dall’Agenzia delle entrate, con la risposta all’interpello n. 278/2020, deve essere riferita al singolo contratto, anche nel caso in cui siano conclusi più accordi di affitto, stipulati nell’anno tra le stesse parti.

Come precisato dalla circolare 12 ottobre 2017, il contratto di affitto breve deve avere a oggetto unità immobiliari appartenenti alla categoria catastale del  gruppo A (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.), ma anche singole stanze dell’abitazione (Circ. n. 26/E/2011).

Per espressa previsione normativa del Decreto Legge 50/2017, articolo 4, comma 3, la locazione breve di immobili a uso abitativo può trovare applicazione anche in caso di sublocazione a titolo oneroso.

Alla sublocazione breve si applica, per quanto compatibile e non diversamente previsto, la disciplina per le sublocazioni ordinarie, a eccezione dell’obbligo di registrazione, generalmente non previsto in caso di sublocazione breve.

Come chiarito, dalla citata circolare 12 ottobre 2017, n. 24/E, se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni, devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto.

Quali sono i servizi inclusi nel contratto di affitto breve

Il contratto di locazione breve può avere a oggetto oltre alla messa a disposizione dell’immobile anche una serie di servizi accessori quale, a titolo esemplificativo, servizi di biancheria e la pulizia dei locali, in quanto strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo.

Seppur non espressamente previsto, la circolare 12 ottobre 2017, n. 24/E, afferma che si ritiene che si possano ricomprendere anche altri servizi, che corredano la messa a disposizione dell’immobile come, a esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, in quanto strettamente connesse all’utilizzo dell’immobile, tanto che ne costituiscono un elemento caratterizzante, che incide sull’ammontare del canone o del corrispettivo.

Devono ritenersi esclusivi dall’ambito applicativo della disciplina dei contratti brevi la fornitura di pasti, alimenti e bevande o la messa a disposizione di noleggio e guide turistiche, in quanto elementi riconducibili all’attività di impresa.

Tali servizi possono essere ricompresi nel canone di sublocazione o essere garantiti anche separatamente.

In questo ultimo caso, il corrispettivo previsto per i servizi, segue il medesimo regime fiscale, applicato per il corrispettivo pattuito per la sublocazione breve, di cui si dirà meglio infra.

Quali sono le implicazioni fiscali degli affitti brevi

Da un punto di vista fiscale, il reddito derivante dalla locazione breve costituisce reddito di natura fondiaria per il proprietario e reddito diverso per il conduttore.

Ai fini della tassazione del reddito, derivante dagli affitti brevi, sono previsti due regimi fiscali:

• tassazione ordinaria ai fini IRPEF;
• tassazione con cedolare secca.

Tassazione ordinaria del reddito derivante da affitti brevi

Nel caso in cui si opti per il regime ordinario, è tassato il 95% del reddito percepito dai canoni di locazione e sublocazione. Tale percentuale concorre a formare il reddito annuale complessivo, dato dalla sommatoria dei canoni con altri eventuali redditi (lavoro, pensioni, ecc.).

In base all’ammontare del reddito imponibile complessivo, si applica l’aliquota progressiva (dal 23% al 43%), secondo il relativo scaglione.

Cos’è la cedolare secca e quali sono i vantaggi

La cedolare secca è un regime facoltativo e alternativo rispetto alla tassazione degli immobili locati secondo le regole ordinarie, che consente, in taluni casi, di ottenere un notevole risparmio di imposta al ricorrere di specifiche condizioni (a esempio, eventuale percezione di altri redditi nel medesimo periodo di imposta).

Il reddito derivante dall’affitto non concorre alla determinazione del reddito imponibile, ai fini delle imposte dirette, ma è soggetto a una imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali regionali, nonché delle imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione (Circolare 1° giugno 2011, n. 26).

Il reddito assoggettato a cedolare secca anche se irrilevante ai fini IRPEF, concorre nella determinazione delle detrazioni e deduzioni previste per eventuali familiari a carico e nel calcolo ISEE.

Ambito applicativo della cedolare secca

Il regime della cedolare secca trova applicazione con esclusivo riferimento agli immobili aventi uso abitativo. L’uso e la destinazione dell’immobile sono determinati secondo il dato catastale. In altri termini, l’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alla Categoria catastale del gruppo A, in particolare da A1 a A11 (esclusa la categoria A10 – uffici o studi privati), locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione.

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche, titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (quale a esempio l’usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni (provvedimento Agenzia delle Entrate 7 aprile 2011, n. 55394).

Come viene applicata la cedolare secca negli affitti brevi

Per effetto delle modifiche, apportate Decreto Legge 50/2017, articolo 4, per i contratti a partire dal 1 giugno 2027, il regime della cedolare secca può trovare applicazione anche alle locazioni e sublocazioni brevi, purchè a titolo oneroso, stipulati dal comodatario, aventi a oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, conclusi alle condizioni che consentono di individuare una locazione come “locazione breve”.

Come espressamente previsto dall’art. 1, comma 595 della Legge di bilancio 2021 (L. 178/2020) la cedolare secca è preclusa, in caso di destinazione alla locazione breve di più di quattro immobili abitativi per ciascun periodo di imposta, poiché, in tali casi, si presume lo svolgimento di una attività imprenditoriale.

Quali sono le nuove regole del 2024 – 2025 per gli affitti brevi

La Legge di Bilancio 2024 ha modificato la regolamentazione degli affitti brevi.

Le novità introdotte riguardano essenzialmente:

• l’aliquota sostitutiva, con la quale calcolare l’imposta dovuta in caso di adozione del regime alternativo della cedolare secca);
• obbligo di dotazione del CIN;
• adempimenti previsti per gli intermediari immobiliari non residenti;
• obbligo di dotazione di dispositivi per rilevare eventuali fughe di gas e altre sostanze nocive;

Cedolare secca più cara per gli affitti brevi

A partire dal 2024, la cedolare secca per gli affitti brevi sconta una aliquota maggiorata.

Ai sensi dell’art. 1, comma 63, della L. 30 dicembre 2023 n. 213, chi concede in locazione immobili abitativi, per brevi periodi, optando per il regime alternativo della cedolare secca, applica una aliquota aumentata pari al 26%.

L’aliquota è ridotta al 21% con riferimento ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo di imposta a scelta del proprietario contribuente, da effettuarsi in sede di dichiarazione dei redditi, relativa al periodo di imposta interessato.

Con specifico riguardo alla decorrenza dell’aliquota del 26%, l’Agenzia delle Entrate, con la circ. n. 10/2024, ha chiarito chela maggiorazione si applica ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, maturati a partire dal “1° gennaio 2024, indipendentemente dalla data di stipula dei predetti contratti e dalla percezione dei canoni“.

Il passaggio all’aliquota più alta riguarda, dunque, la locazione a partire dal secondo immobile in poi.

Il Decreto Legge 50/2017, articolo 4 prevede alcuni specifici obblighi in capo ai c.d. intermediari immobiliari, ovverosia soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Gli obblighi previsti nei confronti di tali soggetti sono di natura principalmente dichiarativa e informativa:

• obbligo di comunicazione (art. 4, comma 4);
• obbligo di operare la ritenuta (art. 4, comma 5);
• obbligo di pagamento dell’imposta di soggiorno (art. 4, comma 5 ter);
• obbligo di dotazione del CIN (art. 13 ter, comma 6);
• obblighi attinenti ai requisiti di sicurezza degli impianti (art. 13-ter, comma 7, D.L. n. 145/2023).

Obbligo di comunicazione

Entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto, gli intermediari immobiliari sono tenuti a inviare all’Agenzia delle Entrate una apposita comunicazione relativa ai contratti di locazione e sublocazione breve, conclusi con il loro tramite, nonché i contratti onerosi conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi e aventi le caratteristiche delle locazioni brevi, stipulati per il loro tramite. Nella medesima comunicazione, sono tenuti a indicare dati e informazioni generali, che riguardano il locatore (nominativo, codice fiscale, e luogo e indirizzo di residenza) e l’immobile oggetto di locazione (dati catastali).

L’omessa, incompleta o infedele comunicazione è punita con la sanzione:

• da 250,00 a 2.000,00 euro (art. 11, comma 1, D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 471);
• da 125,00 a 1.000,00 euro se la trasmissione è effettuata entro 15 giorni dalla scadenza, ovvero se, nello stesso termine, viene effettuata la trasmissione corretta dei dati.

Obbligo di ritenuta degli intermediari

L’art. 4, comma 5, D.L. n. 50/2017 dispone che gli intermediari, in qualità di sostituti di imposta, sono tenuti a operare una ritenuta pari al 21%, allorquando incassino o intervengano in qualche modo nel pagamento dei canoni di locazione o sublocazione breve o i corrispettivi dei contratti onerosi conclusi dal comodatario, aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.

La ritenuta, operata dall’intermediario all’atto di pagamento, deve poi essere versata dall’intermediario entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata operata, utilizzando il codice tributo “1919” (risoluzione Agenzia delle Entrate 5 luglio 2017, n. 88).

Con specifico riferimento agli intermediari non residenti, l’obbligo di ritenuta e di successivo versamento è assolto tramite una stabile organizzazione (per gli intermediari residenti UE ed extra UE) o da rappresentante fiscale o soggetto delegato (per gli intermediari UE).

Obbligo di pagamento dell’imposta di soggiorno

Gli intermediari che incassano i canoni di locazione sublocazione e comodato o che intervengono in qualche modo nel pagamento, sono tenuti al versamento dell’imposta di soggiorno e del contributo di soggiorno di cui all’art. 14, comma 16, lett. e) del D.L. 31 maggio 2010, n. 7855, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.

Obbligo di dotazione del CIN

Il Codice Identificativo Nazionale (nel prosieguo anche CIN) è un codice identificativo alfanumerico, assegnato dal Ministero del Turismo, a tutti gli immobili destinati a uso turistico, affitti brevi, alberghi e a qualsiasi tipologia di strutture extralberghiere site in Italia.

La domanda per l’ottenimento del CIN, deve essere corredata da dichiarazione sostitutiva ai sensi degli artt. 46 e 47 del D.P.R. n. 445/2000, attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura e, nel caso di locazioni svolte in forma imprenditoriale, l’attestazione dei requisiti di sicurezza degli impianti.

Tale numero identificativo deve essere necessariamente esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura ricettiva, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, nonché in ogni annuncio ovunque pubblicato anche online per il tramite di portali telematici, da parte di intermediari

La legge di Bilancio 2025 stabilisce che il CIN deve essere indicato nelle dichiarazioni fiscali e nella certificazione unica, secondo le modalità che saranno stabilite con provvedimenti del Direttore dell’Agenzia delle Entrate.

Sanzioni per la mancata esposizione del CIN

La mancata osservanza dell’obbligo di esposizione del CIN è sanzionata con una la sanzione pecuniaria da 500,00 a 5.000,00 euro, calcolata per ciascuna unità immobiliare in base alle dimensioni della struttura o dell’immobile.

Obblighi attinenti ai requisiti di sicurezza degli impianti

L’art. 13-ter, comma 7, D.L. n. 145/2023 introduce alcuni obblighi con riferimento alla sicurezza degli impianti, relativamente alle unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione e sublocazioni per finalità turistiche o a locazione breve ex art. 4 del D.L. n. 50/2017.

In particolare, per espressa previsione normativa, occorre dotare l’immobile di:

• dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti;
• estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili.