requisiti e norme — idealista/news

In linea generale, l’amministratore deve rispettare alcuni requisiti personali e morali, frequentare un corso di formazione iniziale, nonché rispettare gli obblighi di formazione periodica. Per poter esercitare la professione di amministratore di condominio, i requisiti da rispettare sono, infatti, molteplici. D’altronde, questa figura si occupa quotidianamente di questioni molto delicate, come la gestione delle parti comuni dello stabile condominiale, l’osservanza delle normative vigenti da parte del condominio e molto altro ancora. Ma quali obblighi prevede la legge?

Chi può essere amministratore di condominio

Quello dell’amministratore è un ruolo sempre più richiesto, anche data la sempre maggiore complessità che comporta la gestione di un condominio, nonché gli obblighi legge. Ad esempio, l’articolo 1129 del Codice Civile impone che la nomina di questa figura professionale sia indispensabile se i condomini sono più di otto. Ma chi può diventare amministratore di condominio?

Che titolo bisogna avere per fare l’amministratore di condominio

Il primo passo per poter diventare amministratore è controllare di essere in possesso dei requisiti minimi previsti dalla legge, anche sul fronte del titolo di studio necessario. Tali requisiti sono definiti dalla Legge 220/2012, nota anche come Riforma del Condominio, che ha anche introdotto l’articolo 71-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.

Per poter esercitare la professione, non è sufficiente vi sia una formale nomina dell’amministratore, si dovrà anche:

• godere di tutti i diritti civili;
• non aver commesso reati contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, il patrimonio o la fede pubblica;
• non aver ricevuto condanne per reati non colposi, con pena detentiva superiore a 2 anni;
• non essere stati sottoposti a misure di prevenzione definitive;
• non essere inabilitati o interdetti;
• non essere stati inseriti nel registro dei protesti cambiari.

In merito al titolo di studio, la già citata legge prevede che l’amministratore:

• abbia conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• abbia frequentato un apposito corso di formazione iniziale;
• svolga regolarmente l’opportuna formazione periodica.

Vi sono, però, due eccezioni da prendere in considerazione che, in alcuni casi, permettono all’amministratore di condominio di esercitare anche senza aver conseguito un diploma di scuola secondaria superiore. In particolare, sono esenti:

• coloro che, per almeno un anno nei tre precedenti all’entrata in vigore della Riforma del Condominio del 2012, hanno esercitato la professione;
• coloro che, oltre a essere amministratori, sono anche uno dei condomini del condominio.

È però utile ricordare che gli altri requisiti per un amministratore di condominio interno, così come per i professionisti già attivi prima della riforma, rimangono invariati rispetto a quelli già elencati.

Chi non ha frequentato il corso può fare l’amministratore di condominio

Come si evince dai precedenti requisiti, il corso di formazione iniziale è essenziale per poter esercitare come amministratore di condominio. Voluto dalla già citata Riforma di Condominio, e disciplinato dal Decreto Ministeriale 140/2013, il corso è organizzato da enti accreditati e prevede una durata minima di 72 ore, mentre gli aggiornamenti in itinere richiedono 15 ore annuali. Tra le aree tematiche oggetto della formazione di base, vi sono:

• i principi cardine della normativa condominiale, ad esempio delle principali norme del Codice Civile che regolano sia la figura dell’amministratore che la gestione dello stesso condominio, nonché il ruolo dell’assemblea condominiale;
• elementi di gestione contabile e fiscale, con l’analisi delle relative leggi e degli obblighi previsti, proprio poiché il professionista si ritroverà a doversi occupare delle questioni tributarie e contabili del condominio;
• le principali norme, e gli strumenti, relativi alla manutenzione degli edifici, quali la differenza tra spese ordinarie e straordinarie o, ancora, la ripartizione delle spese;
• le tecniche di mediazione di base, per gestire la vita di condominio ed eventuali contrasti fra i condomini.

Ma chi non ha eseguito il corso, può comunque praticare la professione? In linea generale non è possibile, tranne per le eccezioni previste per legge. Ad esempio, il corso iniziale non è necessario se l’amministratore di condominio è interno, ovvero scelto fra gli stessi condomini, ma la formazione periodica rimane richiesta.

Corso per amministratori e professionisti in altri ambiti

È però vero che alcune tipologie di professionisti, in virtù del loro percorso di studi e delle stesse qualifiche professionali raggiunte, potrebbero aver già acquisito le competenze normative o contabili necessarie per svolgere questo ruolo. Ad esempio, un commercialista o un avvocato posseggono i requisiti da amministratore di condominio, pur non frequentando il corso?

Per quanto, dal punto di vista personale, sia il commercialista che l’avvocato abbiano già probabilmente acquisito le competenze necessarie per diventare amministratori, il D.M. 140/2014 prevede che seguendo comunque il corso iniziale di base e, conseguentemente, si sottopongano alla formazione periodica.

Quali sono le sanzioni per l’amministratore di condominio senza requisiti

Ma cosa accade se l’amministratore di condominio esercita senza requisiti? In linea generale, l’assunzione dell’incarico senza il rispetto degli obblighi di legge può avere delle conseguenze significative. Ad esempio:

• secondo l’orientamento giurisprudenziale, la nomina di un amministratore sin dall’inizio privo di requisiti può essere considerata nulla;
• i condomini potrebbero avere facoltà di impugnare qualsiasi atto sottoscritto dall’amministratore, chiedendo venga invalidato.

È inoltre necessario ricordare che l’assemblea condominiale può revocare, in qualsiasi momento, l’incarico di un amministratore che dovesse rivelarsi non qualificato per questo ruolo. Nei casi più gravi, l’amministratore senza requisiti può essere accusato di esercizio abusivo della professione, in base all’articolo 348 del Codice Penale.

Amministratore di condominio: cosa fa

Visti i requisiti necessari, e le eventuali eccezioni previste per la legge, è infine utile ricordare quali sono i compiti di cui si deve normalmente fare carico un amministratore di condominio. Questo professionista si occupa normalmente di questioni fondamentali per la gestione dello stabile e della vita condominiale, tra cui le più importanti sono:

• la convocazione e la gestione delle assemblee condominiali, con la necessità di indirne almeno una l’anno, per approvare la rendicontazione annuale e approvare le spese per l’anno successivo. Allo stesso modo, si deve occupare di redigere i verbali;
• la gestione della manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile, in qualità di supervisore degli interventi approvati e degli spazi comuni, anche intervenendo in caso di emergenze o di guasti a servizi essenziali;
• l’amministrazione finanziaria e contabile del condominio, dalla rendicontazione alla riscossione delle quote condominiali, dalla redazione del bilancio alla tenuta dei registri contabili, affinché tutte le spese siano documentate in modo certosino;
• l’applicazione del regolamento condominiale, verificando sia rispettato da tutti i condomini, disciplinando l’uso delle aree comuni e intervenendo in presenza di violazioni;
• la gestione di tutte le comunicazioni, con il massimo della trasparenza, sia interne verso gli stessi condomini che esterne al condominio, come nel caso di fornitori o autorità pubbliche.

Le mansioni e le responsabilità possono di certo essere più estese rispetto a questo elenco, anche in relazione agli accordi presi dal professionista stesso con l’assemblea condominiale – ad esempio, sugli orari di reperibilità o sulle ferie dell’amministratore – oltre agli obblighi di legge. Per questo, la valutazione finale del ruolo e dell’operato di questo professionista dovrà sempre avvenire in relazione al caso specifico e al contesto in cui opera.