L’usucapione in condominio | Salvis Juribus

Il singolo condomino può usucapire gli spazi comuni?

L’usucapione è un istituto giuridico disciplinato dal codice civile che consente a un soggetto di acquisire la proprietà di un bene attraverso il possesso continuato, pacifico e ininterrotto per un determinato periodo di tempo.

Ma cosa accade quando si parla di usucapione in condominio? Il singolo condomino può usucapire gli spazi comuni?

Cosa prevede la legge sull’usucapione?

L’articolo 1158 del codice civile stabilisce che la proprietà dei beni immobili può essere acquistata per usucapione attraverso un possesso continuato per 20 anni (o per 10 anni in caso di possesso in buona fede con un titolo idoneo). Questo principio si applica anche agli spazi comuni nei condominii, ma con alcune specificità legate alla natura particolare di questi beni.

I beni condominiali – come il cortile, i vani scala, i lastrici solari e altre aree comuni (art. 1117 del codice civile) – sono considerati beni in comproprietà dei condomini, salvo diversa indicazione nel regolamento condominiale o nei titoli di acquisto.

Perché un singolo condomino possa usucapire un’area comune, devono innanzitutto essere rispettati i requisiti fondamentali dell’usucapione, ossia:

• Possesso esclusivo: il condomino deve dimostrare di aver esercitato un possesso esclusivo dell’area comune, cioè deve averne impedito l’uso agli altri condomini in maniera chiara e riconoscibile.

• Possesso continuo e ininterrotto per 20 anni: il possesso deve essere protratto senza interruzioni per il periodo previsto dalla legge.

• Possesso pacifico e non violento: l’utilizzo dell’area deve essere avvenuto senza conflitti con gli altri condomini.

• Possesso non clandestino: il possesso deve essere evidente e visibile a tutti.

Se questi requisiti sono soddisfatti, il singolo condomino può avviare un’azione legale per far riconoscere l’acquisizione della proprietà tramite usucapione.

Prove richieste e ostacoli pratici

Trattandosi di beni che appartengono a tutti i condomini, affinché possa ottenere l’accertamento dell’usucapione su una parte condominiale, il soggetto interessato deve fornire prove adeguate:

• Testimonianze di altri condomini o terze persone che attestino l’esercizio del possesso esclusivo;

• Documentazione fotografica o scritta che dimostri l’uso esclusivo dell’area;

• Dichiarazioni di eventuali interventi di manutenzione o miglioramenti apportati esclusivamente dal possessore.

Attenzione, non di rado accade che gli altri comproprietari non vogliano cedere la proprietà del bene comune, e si costituiscano dunque in giudizio per contrastare le avverse pretese. I condomini dissenzienti infatti possono opporsi all’acquisizione del bene comune, dimostrando di aver utilizzato anch’essi l’area in questione, interrompendo il possesso esclusivo.

A riguardo un aspetto importante da considerare è che, se l’interessato ha occupato l’area comune a seguito del permesso concesso dagli altri condomini, egli non può acquisire la proprietà per usucapione.

Ugualmente, anche la tolleranza degli altri proprietari rispetto all’utilizzo dei beni comuni esclude la possibilità di usucapire.

In questi casi, infatti, il possesso non si configura come esclusivo e autonomo, ma viene considerato non ostacolato dagli altri comproprietari per mera condiscendenza.

Il condomino è di fatto mero detentore del bene: difettando il possesso manca il presupposto principale necessario affinché l’usucapione possa essere riconosciuta.

Giurisprudenza in materia

La Corte di Cassazione si è pronunciata più volte sul tema dell’usucapione in condominio, affermando che il singolo condomino può effettivamente usucapire una parte comune solo se il possesso esclusivo è stato esercitato in modo evidente e ininterrotto per il periodo richiesto dalla legge.

Casi emblematici sono rappresentati da situazioni in cui un condomino ha recintato una porzione di cortile comune o ha installato un cancello per limitare l’accesso a un’area, rendendo di fatto impossibile l’uso da parte degli altri condomini.

E tuttavia, la giurisprudenza sottolinea l’importanza di un comportamento inequivocabile che manifesti l’intenzione di possedere il bene in modo esclusivo.

Proprio di recente, con l’Ordinanza n. 26024 del 2024, la Suprema Corte ha ribadito come per l’usucapione di un bene comune non basti l’uso esclusivo, ma sia necessaria la prova chiara dell’intenzione del condomino di possedere il bene uti dominus, ossia come se ne fosse il proprietario. Questo pronunciamento evidenzia l’importanza di comportamenti univoci e non ambigui per configurare l’usucapione.

In conclusione l’usucapione di spazi comuni in un condominio da parte di un singolo condomino è possibile, ma non semplice. Richiede il rispetto rigoroso dei requisiti di legge e la dimostrazione di un possesso esclusivo e continuativo. Gli altri condomini da parte loro possono sempre intervenire per interrompere il predetto possesso e contestare l’usucapione in sede giudiziaria.