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Il mercato immobiliare europeo attraversa una fase di trasformazione, caratterizzata da incertezze ma anche da interessanti prospettive di crescita. Se ne è parlato all’International Real Estate Symposium, svoltosi a Milano dal 31 gennaio al 2 febbraio, per iniziativa di Andrea Maurizio Gilardoni, imprenditore immobiliare e formatore con oltre 20 anni di esperienza nel settore.
I dati di crescita stagnanti dell’ultima parte del 2024, abbinati all’incertezza geopolitica e alla promessa di dazi verso gli Stati Uniti spargono pessimismo in Europa, tuttavia gli operatori immobiliari non appaiono scoraggiati e anzi prevedono un incremento del mercato, molto superiore alle stime di crescita generali dell’Unione europea: la società di consulenza internazionale Imarc stima infatti una crescita annua media del 4,5% dal 2025 al 2033, con il valore del mercato che potrebbe passare da 1,6 a 2,4 miliardi di dollari. Anche se le preoccupazioni non mancano. Nel suo sondaggio annuale sul settore, PWC vede al primo posto, tra i problemi rilevati dagli operatori immobiliari europei, l’instabilità internazionale (l’85% del consenso), seguita dai rischi di escalation delle guerre (83%) e dal rallentamento della crescita economica continentale (77%). Seguono le nuove regolamentazioni (74%), l’instabilità politica interna all’Europa (72%), le sfide ambientali (71%), i costi di costruzione (70%) e quelli legati alla decarbonizzazione (67%).
In crescita il settore residenziale e quello logistico
In termini settoriali, il mercato considera problematici il segmento degli uffici e quello del retail, mentre appaiono più dinamici residenziale e logistico. Gli uffici vengono da un periodo non facile e hanno mostrato segnali di recupero. Tuttavia il mercato presenta una marcata polarizzazione, con la domanda che si concentra sulla qualità (con prezzi più elevati) o sul prezzo, quindi il segmento più basso del mercato, creando problemi di occupazione nell’offerta mediana. Il settore retail affronta sfide legate ai costi elevati e alla limitata disponibilità di location premium ed è inoltre più esposto di altri al rischio dazi e all’aumento dei costi energetici. Va meglio il settore residenziale, sostenuto da una scarsità di offerta, che mantiene i prezzi elevati, ma deve adattarsi ai cambiamenti demografici, che spingono alcune specifiche tipologie di domanda, come, per esempio, le residenze per anziani, quelle per studenti e le soluzioni innovative come il co-hosting e co-living. Infine, il comparto logistico mostra un buon potenziale di crescita, nonostante il tasso di spazi vacanti resti significativo (4,4% medio in Europa). Proprio in questo settore si concentrano le migliori opportunità, rilevate sempre da Pwc. Al primo posto troviamo i data center, con un punteggio di 4,63 su 5. Seguiti dalle infrastrutture energetiche (4,55), che sono molto interconnesse con lo sviluppo dei data center, e dagli alloggi per studenti (4,23).
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Data center sugli scudi
Il fondo di investimento Blackstone valuta che la corsa all’intelligenza artificiale richiederà una spesa di 1.000 miliardi di dollari nei soli Stati Uniti nei prossimi cinque anni e altri 1.000 nel resto del mondo. “Le proiezioni di domanda di data center dicono che, oggi, il mondo si trova a circa 60 gigawatt di domanda IT totale di data center critici”, aggiunge la società di consulenza McKinsey. “Entro la fine del decennio, la domanda sarà probabilmente di circa 170-220 gigawatt. In altre parole, la capacità dovrà più che triplicare”. McKinsey lo definisce un trend di lungo periodo, anche in considerazione del ciclo di vita dei data center, che è di circa 25-30 anni, mentre ne servono in media dai 18 ai 30 mesi per realizzarne uno da zero.
I macrotrend del mercato immobiliare europeo
Infine, i cinque fattori chiave che influenzeranno il futuro del mercato europeo. L’urbanizzazione crescente, con un aumento atteso del 3% della popolazione urbana in Europa nei prossimi otto anni. I cambiamenti demografici, verso un invecchiamento della popolazione e i flussi migratori, che stimolano la domanda di nuove tipologie abitative. Lo sviluppo sostenibile, sempre più centrale nelle scelte di investimento del settore. L’innovazione tecnologica o proptech, che sta rivoluzionando la gestione degli immobili. Fino agli investimenti esteri, che provengono principalmente dall’Asia e Nord America e vedono l’Europa come destinazione privilegiata per ottenere rendimenti stabili nel lungo periodo. Tra alti e bassi, emerge un consenso orientato all’ottimismo e forse ha ragione Larry Fink, amministratore delegato della più grande società di investimenti finanziari del mondo, Blackrock, che all’ultima conferenza di Davos, ha dichiarato che “Nel vecchio continente c’è troppo pessimismo: è il momento di tornare a investire in Europa”.
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