Cambio d’uso da capannone ad appartamento con opere edilizie: quale titolo abilitativo serve? | Articoli

Un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, da capannone industriale ad appartamento, con opere (chiusura di un terrazzo, realizzazione di una scala di collegamento) richiedenti il permesso di costruire, anche in vigenza del Decreto Salva Casa richiede il permesso pieno, mentre la SCIA potrebbe bastare nel caso non ci siano opere o queste siano assentibili con SCIA o CILA.

Sebbene il Decreto Salva Casa abbia semplificato notevolmente le procedure per i cambi di destinazione d’uso, ciò non è sinonimo di ‘liberalizzazione’ totale, in quanto ancora oggi i mutamenti urbanisticamente rilevanti con opere edilizie di un certo ‘peso’ necessitano, per essere assentiti, di regolare permesso di costruire, in mancanza del quale scatta l’abuso edilizio e la conseguente ordinanza di demolizione.

E’ infatti essenziale conoscere le regole del Salva Casa in merito, anche per non rischiare di incorrere in pesanti sanzioni, come successo – anche se si riferisce a un caso precedente all’entrata in vigore del DL 69/2024 – nel caso della sentenza 487/2025 del Tar Napoli, riferita al ricorso contro l’ordinanza di demolizione notificata ad una società la quale aveva realizzato un “cambio di destinazione d’uso, della superficie posta al piano rialzato del capannone…da categoria produttiva a residenziale, previo aumento di volume, realizzato con la chiusura di preesistente terrazzo a livello, a mezzo di copertura con pannelli coibentati, sorretta da struttura in legno, innestata alla muratura perimetrale” e una scala di collegamento della superficie del piano rialzato con due vani sottostanti, ottenuti dal frazionamento al piano terra del capannone preesistente.

Inquadramento dell’intervento: cambio d’uso urbanisticamente rilevante o no?

Secondo la parte ricorrente, l’intervento eeguito, lungi dal comportare l’aumento di volumetria contestato dal Comune, era consistito unicamente nel ripristino di solai di copertura dei locali sottostanti, da tempo crollati.

Il Comune non poteva applicare, quindi, la sanzione demolitoria, trattandosi di opere eseguibili mediante SCIA.

Ancora: ove anche gli interventi eseguiti fossero stati qualificabili come opere di ristrutturazione edilizia, il procedimento sanzionatorio applicabile sarebbe stato, comunque, solo quello, delineato dall’art. 33 TU Edilizia, in quanto non era stata, comunque, realizzata alcuna modificazione d’uso urbanisticamente rilevante.

Da produttivo a residenziale con opere: serve il permesso di costruire

Il TAR respinge il ricorso partendo dalla contestazone della tesi difensiva, secondo la quale, come sopra già indicato, l’intervento eseguito sarebbe consistito unicamente nel ripristino di solai di copertura dei locali sottostanti, in origine esistenti e da tempo crollati.

Al contrario, evidenziano i giudici, l’intervento integra gli estremi di una nuova costruzione, visto che, come emerge dal verbale di sopralluogo richiamato nella determina gravata, “al piano rialzato … in luogo di due preesistenti vani ufficio, terrazzo a livello e vano wc (come da rappresentazione in pianta del 17/12/81), risulta essere stato realizzato un appartamento di circa mq. 70,00, composto da quattro vani, più wc e cucina a vista …“.

Il manufatto così descritto ha comportato anche il cambio di destinazione d’uso, da produttivo a residenziale, ed un conseguente aumento volumetrico, che risulta realizzato con la chiusura del preesistente terrazzo a livello, attualmente inglobato nell’appartamento; inoltre, tramite una scala in muratura, anch’essa realizzata ex novo, lo stesso è stato collegato con ulteriori due vani, posti al piano terra, per cui la trasformazione ha riguardato l’intera struttura.

In definitiva, siamo in presenza di abusi edilizi realizzati senza il permesso di costruire che era necessario per questo tipo di cambio destinazione d’uso.

Le semplificazioni del Salva Casa: quando può bastare la SCIA?

Sappiamo che il DL 69/2024 (legge 105/2024) ha semplificato tutti i tipi di cambi di destinazione d’uso, compresi quelli urbanisticamente rilevanti (mutamenti d’uso verticali), andando ‘pesantemente’ a incidere sull’articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia.

Prima dell’avvento del Salva Casa, infatti, tutti i cambi d’uso urbanisticamente rilevanti (tra stesse categorie con opere, tra categorie diverse anche senza opere) necessitavano del permesso di costruire, mentre oggi si può – sempre considerando la possibilità da parte dei comuni di stringere le maglie, e sempre tenendo presente il tipo di lavoro edilizio – procedere anche con la SCIA, al verificarsi di specifiche condizioni.

Come specificatamente indicato dalle recentissime linee guida del MIT, le condizioni menzionate all’articolo 23-ter, commi 1-bis, 1-ter e 1-quater, dovranno risolversi in criteri oggettivi e non discriminatori, tali, quindi, da non imporre arbitrarie limitazioni o restrizioni.

Tali condizioni, peraltro, potranno riferirsi ai soli aspetti concernenti il mutamento di destinazione d’uso e non anche alle modalità di realizzazione degli interventi nelle ipotesi di esecuzione di opere edilizie contestuale al mutamento stesso.

A livello di titoli abilitativi nevessari per i cmbi d’uso, quindi, le novità sono queste:

• con cambio d’uso (anche tra categorie non omogenee, quindi traslato sul presente caso, da produttivo a residenziale) in assenza di interventi, con interventi assentibili in edilizia libera, con interventi soggetti a CILA e anche con interventi soggetti a SCIA, il titolo necessario per il mutamento d’uso è la SCIA;
• con cambio d’uso con interventi soggetti a SCIA alternativa al permesso di costruire, il titolo necessario è la SCIA alternativa;
• con cambio d’uso con interventi soggetti a permesso di costruire, il titolo necessario è il permesso di costruire.

E’ evidente che nel ‘nostro’ caso la SCIA non potrebbe bastare, in quanto si tratta di un cambio di destinazione d’uso – da produttivo a residenziale – con aumento volumetrico, realizzato con la chiusura del preesistente terrazzo a livello, che adesso risulta inglobato nell’appartamento. Non solo: tramite una nuova scala in muratura lo stesso è stato collegato con ulteriori due vani, posti al piano terra. Insomma, la trasformazione ha riguardato l’intera struttura e per realizzarla sarebbe servito un permesso di costruire, anche con le regole del Salva Casa.

Se, invece, ad esempio, si fosse proceduto con semplici interventi di redistribuzione degli spazi interni, spostamento di tramezzature e affini, allora – essendo questi lavori assentibili con CILA – sarebbe potuta bastare la SCIA, fermo restando la possibilità, da parte del comune, di apoplicare dei restringimenti (per questo, conviene sempre controllare le disposizioni del regolamento edilizio locale sui cambi d’uso).

LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO