Immobili ristrutturati, Imu più cara: si paga sul valore dell’area, non sulla rendita catastale. Sentenza della giustizia tributaria

Il Superbonus si riprende il centro della scena per i suoi effetti questa volta non sui conti pubblici ma sulle tasse da pagare una volta finita la ristrutturazione. L’ultima sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio ha definito che in caso di importanti interventi di ristrutturazione di un immobile, il calcolo dell’imposta dell’Imu si calcola sul valore venale dell’area e non sulla rendita catastale. 

La sentenza traccia un’importante evoluzione in materiale fiscale, andando di fatto a confermare la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado aveva già stabilito che l’Imu deve essere calcolata sul valore dell’area fabbricabile quando l’immobile è oggetto di una ristrutturazione integrale, rendendo non più applicabile la rendita catastale pre-esistente.

Il governo Meloni non è stato sottile – tanto nel Piano strutturale di Bilancio quanto nell’ Atto di indirizzo per il conseguimento degli obiettivi di politica fiscale per il biennio 2025-27 del Mef – nell’evidenziare l’importanza di far rispettare l’obbligo a chi ristruttura di aggiornare il valore catastale dopo lavori che varino lo stato dell’immobile. Un adempimento in verità previsto dal 1994.

Alla sentenza di primo grado il Comune di Roma ha presentato appello, sostenendo che il contribuente avrebbe dovuto comunicare il nuovo valore catastale dell’area attraverso la procedura Docfa (documenti catasto fabbricati). Questa richiesta, però, si è scontrata con la realtà normativa, poiché non esiste alcun obbligo di procedura Docfa ai fini dell’Imu.

Il contenzioso con il Comune di Roma

Il caso ha avuto origine da un avviso di accertamento emesso dal Comune di Roma, che ha richiesto al contribuente il pagamento dell’Imu calcolata sulla rendita catastale di un immobile sottoposto a interventi di ristrutturazione.

Nonostante il Comune fosse a conoscenza dei lavori in corso grazie alla documentazione presentata dal contribuente, ha insistito sul calcolo dell’imposta basato sulla rendita catastale pre-esistente. Il Comune ha contestato la determinazione dell’imposta sul valore venale dell’area nonostante l’immobile fosse oggetto di una ristrutturazione integrale.

Che cosa è il valore dell’area fabbricabile

Con il valore dell’area fabbricabile la sentenza fa riferimento al valore di mercato di un terreno che ha la possibilità di essere trasformato in un’area edificabile, ovvero destinata alla costruzione di edifici o altre strutture, secondo le normative urbanistiche e edilizie vigenti.

In pratica, si tratta del prezzo che un terreno può raggiungere se viene destinato a scopi edificatori tenendo conto delle caratteristiche del terreno stesso, della sua posizione, della domanda di mercato e di altri fattori economici e urbanistici.

«Nel contesto dell’Imu», spiega a MF-Milano Finanza  Silverio Di Girolamo, dello studio di consulenza fiscale-tributaria e societaria Di Girolamo Consulting che ha seguito il contenzioso, «il valore dell’area fabbricabile viene utilizzato per calcolare l’imposta su terreni che possono essere edificati, soprattutto quando un immobile è sottoposto a ristrutturazioni. In questo caso il valore venale dell’area, ossia il valore di mercato del terreno come area edificabile, diventa il parametro per determinare l’importo dell’Imu da pagare, invece di basarsi sulla rendita catastale preesistente, che potrebbe non riflettere correttamente il valore attuale del terreno ristrutturato o modificato».

Le implicazioni della sentenza

«L’amministrazione non può limitarsi a fare riferimento ai dati catastali formali quando ci sono prove concrete del mutamento dello stato dell’immobile. La Corte ha quindi stabilito che l’Imu dovesse essere calcolata esclusivamente sul valore venale dell’area, ovvero sul valore di mercato dell’immobile come terreno edificabile, a prescindere dalla sua rendita catastale», sottolinea Di Girolamo. Il contenzioso è stato seguito anche dal partner Silverio Di Girolamo e dallo studio studio legale tributario Leone Fedreghetti.

Gli effetti della sentenza

«Questa sentenza ha importanti implicazioni sia per i contribuenti che per le amministrazioni locali», conclude Di Girolamo. «Da un lato chiarisce definitivamente che nel caso di ristrutturazioni integrali l’Imu non può più essere calcolata sulla rendita catastale precedente ma deve riflettere il valore reale dell’immobile come area edificabile. Dall’altro, la sentenza sottolinea l’importanza di una corretta applicazione della normativa fiscale, che deve tener conto delle reali condizioni degli immobili e non basarsi solo su dati formali».

E continua: «In questo contesto, la sentenza ha confermato anche la necessità per le amministrazioni locali di adeguare le loro pratiche fiscali alla normativa vigente e alla realtà concreta degli immobili. Le amministrazioni non possono ignorare le informazioni a loro disposizione, come la documentazione sui lavori di ristrutturazione, e devono applicare correttamente le imposte». 

La controparte politica

Le intenzioni del governo Meloni in materia di obblighi di aggiornamento catastale sono state esplicitate nel Piano strutturale di bilancio da presentare a Bruxelles: chi fa le ristrutturazioni deve aggiornare i dati catastali; in caso contrario, il maggior gettito prodotto dai controlli consentirà di attribuire più risorse a beneficio anche dei Comuni. Come poi precisato dal Mef, la verifica interesserà gli immobili che hanno usufruito del 110% ma escluderà i lavori rimborsati con le detrazioni ordinarie.

Il dicastero guidato da Giancarlo Giorgetti è stato persino più chiaro nell’Atto di indirizzo per il conseguimento degli obiettivi di politica fiscale per il biennio 2025-27: nei prossimi due anni saranno potenziati in ottica di contrasto all’evasione i controlli catastali attraverso la mappatura delle proprietà che non risultano aggiornate e in particolare degli immobili che hanno beneficiato dei bonus edilizi dal 2019 senza poi ricalibrare il valore dell’edificio. (riproduzione riservata)