Donazione casa in costruzione e agevolazioni fiscali

Qual è il momento giusto per donare una casa in costruzione e approfittare delle agevolazioni fiscali: dal bonus prima casa alle detrazioni fiscali sui lavori.

La scelta di donare una casa in costruzione può influenzare notevolmente le agevolazioni fiscali che si possono ottenere. La questione se effettuare la donazione prima o dopo la conclusione dei lavori può comportare significative differenze in termini di risparmio fiscale e notarile. In questo articolo, ci occuperemo di analizzare quando è conveniente effettuare la donazione di una casa in costruzione, focalizzandoci sulle agevolazioni fiscali applicabili e sui benefici economici che ne derivano.

Guida alle agevolazioni fiscali per la donazione di immobili in costruzione

La legge italiana offre specifiche agevolazioni fiscali per chi riceve in donazione o acquista immobili anche se ancora in costruzione, purché questi siano destinati a diventare la “prima casa” e non rientrino nelle categorie di lusso (A/1, A/8, A/9).

Le agevolazioni consistono nella possibilità di applicare l’imposta di registro al 2% (anziché al 9%), un’IVA agevolata al 4% sui lavori di costruzione e completamento, oltre a beneficiare di imposte ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 50 euro ciascuna.

Quando donare l’immobile?

Per massimizzare i vantaggi fiscali, è consigliabile effettuare la donazione prima che i lavori di costruzione si concludano. Questo perché, diventando proprietari dell’immobile durante la fase di costruzione, i donatari possono qualificarsi come acquirenti diretti dei servizi di costruzione e completamento, beneficiando dell’aliquota IVA ridotta.

Immaginiamo che tuo padre voglia donarti una casa attualmente in costruzione. Se la donazione avviene mentre l’immobile è ancora incompleto, potrai beneficiare dell’IVA al 4% per i lavori che verranno eseguiti fino al completamento dell’immobile. Questo si traduce in un notevole risparmio fiscale rispetto a una donazione effettuata dopo il completamento dei lavori.

Bonus prima casa sull’immobile in costruzione

Come anticipato, le agevolazioni prima casa si applicano anche nel caso di trasferimento di immobile in corso di costruzione, in presenza dei requisiti richiesti dalla legge (per come previsti dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Tur).

L’immobile deve essere classificabile nelle categorie catastali da A/2 ad A/7.

Con riferimento agli immobili in costruzione, con circolare 12 agosto 2005, n.38/E (par. 3.3) è stato chiarito infatti che le agevolazioni in esame spettano anche per i trasferimenti di immobile in corso di costruzione che presenti, seppure in fieri, le caratteristiche dell’abitazione non di lusso. Si tratta di immobili in costruzione che, ultimati, siano riconducibili ad una categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9.

Per usufruire del bonus prima casa, il donatario:

• non deve essere proprietario di altra civile abitazione nello stesso Comune ove si trova quello oggetto di donazione. In caso contrario, l’immobile preposseduto deve essere ceduto prima del rogito (con donazione o vendita);
• non deve essere proprietario di altra abitazione per la quale, in precedenza, abbia usufruito del bonus prima casa. Diversamente, ha 2 anni di tempo dal rogito per venderla o donarla;
• deve trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito nel nuovo immobile oggetto di donazione.

La giurisprudenza ha chiarito che il mancato trasferimento della residenza per cause non imputabili al contribuente, come eventi di forza maggiore, può giustificare il ritardo e non comportare la decadenza delle agevolazioni. Tuttavia, il mancato completamento dei lavori di ristrutturazione non è considerato una causa di forza maggiore sufficiente per giustificare il mancato trasferimento della residenza.

La giurisprudenza ha chiarito che tale obbligo si applica anche nel caso di immobili in corso di costruzione. In particolare, la Corte di Cassazione ha affermato che, se l’immobile è in costruzione, il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza decorre dalla data dell’atto di donazione e non dall’ultimazione dei lavori.

Completamento dei lavori

Per quanto riguarda il completamento dei lavori, la normativa non prevede un termine specifico. Tuttavia, la prassi amministrativa e la giurisprudenza hanno stabilito che i lavori devono essere ultimati entro tre anni dalla data di registrazione dell’atto.

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, ha chiarito che: «La verifica della sussistenza dei requisiti che danno diritto all’agevolazione non può essere differita sine die e che il contribuente, al fine di conservare l’agevolazione, deve dimostrare l’ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell’atto.

La Corte di Cassazione ha confermato questo orientamento, affermando che: «I benefici possono essere conservati soltanto a condizione che la finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l’immobile a propria abitazione, venga realizzata al massimo entro il termine triennale di decadenza stabilito per l’esercizio del potere di accertamento dell’ufficio” (sent. n. 5180/2022).

In sintesi, i lavori devono essere ultimati entro tre anni dalla data di registrazione dell’atto di donazione.

Il mancato rispetto di questi termini comporta la decadenza dalle agevolazioni fiscali “prima casa” e l’obbligo di versare le imposte ordinarie, oltre a eventuali sanzioni e interessi.

Cosa succede se dono la casa dopo il completamento dei lavori?

Per poter fruire dell’Iva ridotta al 4% sui lavori di completamento dell’immobile, è necessario che la donazione avvenga prima dell’ultimazione dei lavori stessi. In questo modo, il donatario risulterà proprietario dell’immobile in corso di costruzione e potrà qualificarsi come acquirente delle prestazioni di servizi relative ai lavori di completamento, beneficiando così dell’aliquota Iva agevolata.

Se invece la donazione avvenisse dopo il completamento dei lavori, il donatario non potrebbe più qualificarsi come acquirente delle prestazioni di servizi relative ai lavori di costruzione, con la conseguenza che non potrebbe fruire dell’Iva agevolata al 4%.

Dal punto di vista fiscale e notarile, effettuare la donazione prima dell’ultimazione dei lavori consentirebbe quindi un risparmio in termini di Iva applicata sui lavori di completamento. Inoltre, l’atto di donazione sarebbe soggetto alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.

Per beneficiare dell’IVA agevolata, l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso e la donazione deve avvenire prima del completamento dei lavori. Inoltre, l’immobile deve essere destinato a diventare la prima casa del donatario.