Adeguamento degli standard edilizi: il MIT su sottotetti, edilizia libera e certificato di agibilità

Recupero dei sottotetti

Il recupero dei sottotetti rappresenta un’opportunità strategica
per ampliare l’offerta abitativa senza ulteriore consumo di
suolo.

La disciplina in merito è cambiata con l’aggiunzione operata
dall’art. 1, comma 1, lettera 0a) del decreto-legge gge n. 69
del 2024, convertito dalla legge n. 105 del 2024 di conversione del
decreto-legge n. 69 del 2024) all’art. 2-bis del Testo
Unico Edilizia (Deroghe in materia di limiti di distanza tra
fabbricati) del comma 1-quater secondo cui:

“Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa
limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei
sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le
procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento
di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli
edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti
di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio,
che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie,
all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali,
e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal
titolo che ne ha previsto la costruzione. Resta fermo quanto
previsto dalle leggi regionali più favorevoli”.

Nelle recenti Linee Guida vengono quindi fornite indicazioni
sull’applicazione della nuova disciplina.

Secondo quanto previsto dall’articolo 2-bis, comma 1-quater, gli
interventi di recupero dei sottotetti sono consentiti nei limiti e
secondo le procedure previste dalla normativa regionale, anche in
deroga alle distanze minime tra edifici e confini.

I vincoli

Tuttavia, sono imposti alcuni vincoli
fondamentali:

• rispetto delle distanze vigenti all’epoca della
  costruzione;
• divieto di modificare la forma e la superficie del
  sottotetto;
• mantenimento dell’altezza massima assentita dal titolo edilizio
  originale.
• applicabilità delle leggi regionali più favorevoli, laddove
  presenti.

Obiettivo della norma è favorire la trasformazione degli spazi
sottotetto in unità abitative, senza alterare il contesto edilizio
esistente.

Le regioni interessate

Nelle Linee Guida si specifica che la semplificazione opera solo
nelle regioni che sono intervenute con proprie disposizioni a
regolare gli interventi di recupero dei sottotetti.

In particolare:

• le Regioni che hanno già una disciplina sul recupero dei
  sottotetti potranno beneficiare delle semplificazioni introdotte
  dal Decreto Salva Casa;
• le Regioni prive di normativa sono incentivate a dotarsi di
  regole specifiche per favorire il recupero edilizio e l’ampliamento
  dell’offerta abitativa.

Le eventuali dichiarazioni di incostituzionalità di singole
norme regionali non invalidano l’intero impianto legislativo, a
patto che la disciplina regionale rimanga idonea a definire criteri
e procedure per il recupero.

Edilizia Libera: le nuove disposizioni per le VEPA

Il Decreto Salva Casa modifica anche l’articolo 6 del Testo
Unico dell’Edilizia, ampliando il numero di interventi realizzabili
in edilizia libera, senza necessità di titolo abilitativo. Tra le
novità più rilevanti rientra l’installazione delle vetrate
panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA).

Le VEPA possono essere installate su:

• balconi aggettanti;
• logge rientranti all’interno dell’edificio;
• porticati, a condizione che non siano gravati da diritti di uso
  pubblico e che non si affaccino su aree pubbliche.

Spiega il MIT che per logge e porticati si intendono quelli
definiti alle voci n. 37 e 39 dell’Allegato A del Regolamento
Edilizio Tipo.

In particolare:

• con il termine loggia (o loggiato) si intende “l’elemento
  edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un
  fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile
  da uno o più vani interni”;
• con il termine porticato (o portico) si intende “l’elemento
  edilizio coperto al piano terreno degli edifici, intervallato da
  colonne o pilastri aperto su uno o più lati verso i fronti esterni
  dell’edificio”.

Questi interventi, pur non generando nuova volumetria o
variazioni di destinazione d’uso, devono rispettare criteri di
microaerazione naturale, per garantire la salubrità degli ambienti
interni, e devono avere un impatto estetico ridotto.

Certificato di agibilità: nuove deroghe ai requisiti
igienico-sanitari

Un’altra modifica significativa riguarda l’articolo 24 del Testo
Unico dell’Edilizia, che introduce un regime transitorio di deroga
ai requisiti minimi igienico-sanitari. Questa misura consente il
recupero di edifici storici o di spazi preesistenti per uso
abitativo.

Le principali deroghe previste sono:

• altezza minima interna ridotta a 2,40 metri (anziché 2,70
  metri).
• superficie minima ridotta per alloggi monostanza:
  • 20 mq per una persona (anziché 28 mq).
  • 28 mq per due persone (anziché 38 mq).

Per accedere a queste deroghe, il progetto deve garantire
adattabilità funzionale e dimensionale, oltre a soluzioni
alternative per assicurare condizioni igienico-sanitarie
adeguate.

La disciplina transitoria rimarrà in vigore sino all’adozione
del decreto del Ministro della salute previsto dall’articolo 20,
comma 1-bis, del Testo Unico.

Sino ad allora fermi gli effetti delle segnalazioni certificate
di inizio attività presentate, ai fini dell’agibilità, dalla data
di entrata in vigore dei commi 5-bis, 5-ter e 5-quater
dell’articolo 24 del Testo unico (28 luglio 2024) e perfezionatesi
per decorso dei termini del procedimento.

Il MIT sottolinea che il Decreto recherà disposizioni in
continuità con quanto previsto dal regime transitorio, le cui
innovazioni, quindi, verranno ad essere stabilizzate.