Mercato immobiliare 2025, le previsioni degli esperti — idealista/news

L’anno appena iniziato nasce sotto buoni auspici per quanto riguarda il mercato immobiliare, alla luce di un 2024 che per certi versi ha segnato una svolta, con l’inversione di tendenza dei tassi di interesse, il calo della spinta inflattiva e il ritorno di interesse degli investitori verso alcuni asset immobiliari. Insieme ad alcuni esperti abbiamo cercato di tratteggiare gli aspetti principali che potrebbero caratterizzare il 2025 del mercato immobiliare: ecco cosa aspettarsi quindi dal real estate 2025.

2024, l’anno della svolta immobiliare in Italia

Per il mercato immobiliare italiano, il 2024 è stato l’anno della svolta. Secondo l’analisi di Diego Vitello, senior research analyst di Gabetti, i primi nove mesi dell’anno hanno infatti confermato le attese degli operatori, con compravendite residenziali che, seppur registrando in aggregato un calo dell’1,1%, hanno visto in aumento il secondo (+1,2%) e il terzo trimestre (+2,8%). I prezzi non hanno mai rallentato ma, anzi, nel 2024 hanno messo a segno un incremento dell’1,5%. Anche la domanda è tornata a essere più dinamica e in misura maggiore in gran parte d’Italia rispetto all’offerta, una situazione che va ad alimentare la crescita delle quotazioni. ll 2024 si chiuderà con oltre 700.000 compravendite, un dato che conferma l’ottimo andamento dell’anno, posizionandolo come il terzo migliore degli ultimi dieci.

Tendenze e previsioni per il mercato immobiliare 2025

Tra tassi di interesse in calo e megatrend, il mercato immobiliare 2025, secondo Vitello, nasce sotto una buona stella. Ecco le previsioni dell’esperto di Gabetti.

Calo dei tassi di interesse

Secondo Vitello, il 2025 vedrà il consolidamento di un mercato ripartito nel 2024 grazie al taglio dei tassi BCE, che ha portato a una riduzione delle rate dei mutui in Italia e a un aumento delle richieste di nuovi finanziamenti. Se il 2024 è stato pertanto l’anno della ripartenza, il 2025 sarà quello del consolidamento, con compravendite che andranno leggermente meglio rispetto allo scorso anno, sempre che la politica monetaria dia avvio a una fase espansiva di lungo periodo e i fondamentali macroeconomici rimangano solidi. 

Riqualificazione del patrimonio immobiliare

Oltre a tassi di interesse favorevoli, il nostro Paese ha un vantaggio competitivo che è quello della rigenerazione di un’enorme porzione di patrimonio edilizio residenziale che versa in una condizione di vetustà, soprattutto energetica. Secondo Vitello l’obsolescenza del patrimonio è infatti la nostra più grande opportunità di mercato per gli anni a venire. In aggiunta, anche l’aspetto demografico è da tenere in considerazione: crollo delle nascite, invecchiamento della popolazione e famiglie sempre più ridotte nel numero di componenti impongono nuovi tagli dimensionali e organizzati rispetto alle nuove esigenze, compreso il lavoro da remoto. Tre i grandi mega-trend che configurano nuovi modelli abitativi: il remote working e il cambiamento climatico che li stanno già trasformando, l’andamento demografico che lo farà nel prossimo futuro.

Nuovi trend dell’abitare e nuove costruzioni

Nuovi modelli dell’abitare, per l’analista di Gabetti, significano anche nuovi trend nelle nuove costruzioni e nuovi materiali orientati alla sostenibilità. È nelle nuove costruzioni che emergono gli standard di un modello abitativo, in cui oggi l’efficienza energetica rappresenta l’aspetto predominante. In futuro, tuttavia, si affermeranno altri elementi, come una maggiore diffusione di servizi condominiali professionali, un rafforzato senso di comunità nel condominio, la riduzione della superficie abitativa compensata da un incremento degli spazi condivisi, e l’adozione di soluzioni domotiche per ottimizzare e ridurre i consumi energetici. Tuttavia, bisogna considerare che le nuove costruzioni hanno un peso di circa il 6% (dati primo semestre 2024 rispetto al primo semestre 2023), quindi un numero ancora insufficiente rispetto alla domanda potenziale. D’altra parte, sempre le nuove costruzioni sono alle prese con politiche della riduzione del consumo di suolo molto restrittive e lo saranno sempre di più. 

Le previsioni di S&P sul mercato immobiliare

Secondo l’ultimo report di S&P sul mercato immobiliare europeo, offerta limitata, investimenti immobiliari più deboli e domanda in ripresa hanno contribuito alla rapida ripresa dei prezzi delle abitazioni in tutta Europa. 

Gli esperti si aspettano che i prezzi delle abitazioni aumentino in media di quasi il 3% all’anno nel periodo 2025-2027. I tassi ipotecari hanno continuato a moderarsi durante il quarto trimestre del 2024, mentre standard di costruzione più severi, volti a soddisfare i requisiti di efficienza energetica, stanno stimolando la costruzione di nuove abitazioni

Questi fattori continueranno a influenzare il mercato nei prossimi anni, aumentando la domanda, mentre le restrizioni sull’offerta dovrebbero allentarsi. Quanto ai prezzi immobiliari, S&P si attende che la crescita trimestre su trimestre nel 2025 sarà simile a quella della seconda metà del 2024.

In Italia, in particolare, gli effetti del regime di crediti fiscali del Superbonus stanno diminuendo, portando a una normalizzazione della domanda. Ciò è dimostrato dal recupero dei prezzi delle abitazioni esistenti. 

Le previsioni di Tecnocasa per il 2025

Compravendite e prezzi immobiliari saranno ancora sotto i riflettori nell’anno appena iniziato, con un occhio alla qualità. Ecco cosa prevede Tecnocasa per l’immobiliare nel 2025.

Compravendite

Secondo l’Ufficio Studi Tecnocasa, le compravendite immobiliari a conclusione dell’anno appena iniziato non si allontaneranno dalle 710-120 mila compravendite. “Riteniamo che le compravendite nel 2025 – spiega Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio Studi del franchising, – non si allontaneranno dai volumi del 2024, salvo improvvisi e inattesi eventi, chiudendo intorno a 710-720 mila scambi. Sarà importante capire come evolverà l’economia per la quale si prevede una crescita non ancora robusta, che trend avrà l’inflazione e in che direzione andrà la fiducia di imprese e consumatori”.

Prezzi

A livello dei prezzi degli immobili, anche nel 2025 si prevede un leggero aumento, in linea con i trend emersi nel 2024. A livello nazionale, i prezzi immobiliari nel 2025 sono previsti in leggera crescita, con una variazione stimata tra lo 0% e il +2%. Tuttavia, le abitazioni che non soddisfano i criteri di qualità richiesti dagli acquirenti, soprattutto quelle che necessitano di significativi interventi di riqualificazione, potrebbero subire una diminuzione di valore. Al contrario, è atteso un aumento dei prezzi per gli immobili signorili, di nuova costruzione, in buono o ottimo stato, energeticamente efficienti e situati in contesti ben serviti. A sostenere i valori immobiliari contribuisce anche la scarsa offerta, una conseguenza della corsa agli acquisti degli ultimi anni. 

Canoni di locazione

I canoni di locazione sono previsti in aumento nel 2025, sostenuti da una forte domanda che continuerà a confrontarsi con una ridotta offerta. Nelle grandi città, si stima un incremento dei canoni di locazione compreso tra il 4% e il 6%. Questo scenario potrebbe verificarsi soprattutto nelle città con un’elevata presenza turistica, dove il mercato non è ancora saturo e vi sono immobili lasciati vuoti per scelta dei proprietari. La qualità degli immobili in locazione sarà determinante nel giustificare valori più alti, purché questi rimangano sostenibili per gli inquilini.

Immobiliare di lusso, le città al timone nel 2025

Guardando ai mercati residenziali di lusso nelle principali città europee e mondiali, si noteranno nel 2025 livelli diversi di crescita dei prezzi. Secondo Knight Frank, in testa all’Europa c’è Stoccolma, per la quale si prevede una crescita del 6% dei prezzi nei prossimi 12 mesi. Per Milano, gli aumenti saranno del 3,5 per cento. Grazie alla limitata offerta di proprietà di lusso e alla rapida crescita demografica, anche il mercato immobiliare di lusso di Dubai continuerà a crescere nel 2025, con un aumento del 5 per cento. Gli annunci nei quartieri più esclusivi sono diminuiti del 52% negli ultimi 12 mesi, con un calo ancora più marcato (65%) per le proprietà del segmento superiore ai 10 milioni di dollari. 

Prospettive positive per l’immobiliare 2025

Secondo il report di Savills “Outlook 2025”, le prospettive per l’anno prossimo sono in generale incoraggianti per il mercato immobiliare. Nel primo trimestre del 2025 i tassi di interesse dovrebbero comprimersi ulteriormente e in maniera più rapida, ma i rendimenti rimarranno comunque più alti di quelli visti negli ultimi anni di politica monetaria espansiva. Lato occupier il mercato sarà caratterizzato da una domanda vivace, ma la forte crescita che ha caratterizzato i canoni di pressoché tutti i settori comincia ad avere un impatto sull’assorbimento di spazi.

“Per il 2025 ci aspettiamo un’espansione ulteriore del mercato dei capitali e un aumento degli investitori internazionali che guarderanno al nostro mercato, – commenta Davide Dalmiglio, Managing Director – CEO Italy di Savills, – con la seconda parte dell’anno caratterizzata da una probabile compressione dei rendimenti. I canoni continueranno a crescere ma la corsa al rialzo non continuerà indefinitamente; i livelli raggiunti si potrebbero riflettere infatti sull’assorbimento di spazi. Living e logistica rimarranno al centro delle decisioni degli investitori.”

Gli asset immobiliari da tenere d’occhio nel 2025

Bnp Paribas individua gli asset immobiliari che gli investitori terranno maggiormente d’occhio nel 2025; ecco quali sono:

Logistica

Secondo Bnp Paribas, alla luce dei livelli attuali e futuri dell’offerta, la logistica sembra di nuovo essere la categoria meglio posizionata per beneficiare della situazione nei prossimi cinque anni, con la crescita degli affitti che dovrebbe supportare il valore del capitale. 

Retail

Anche i negozi di vendita al dettaglio situati in località chiave, dopo aver vissuto un significativo riprezzamento degli affitti, offrono opportunità interessanti, soprattutto agli estremi della categoria, ovvero lusso e discount.

Uffici

Per quanto riguarda gli uffici, sebbene sia molto legata a business district e altre location di fascia alta, alcuni mercati e sottomercati registrano un ampio eccesso di offerta da riassorbire. Alcuni esempi sono Roma, Manchester, Birmingham, Madrid e La Defense a Parigi. Pertanto, i margini di recupero di questa categoria appaiono piuttosto ampi.

Data Center

Infine, si osserva che gli investitori sono molto interessati anche a settori di nicchia come i data center, gli alloggi per studenti, il self-storage, etc. Lo sviluppo di questi settori è dovuto principalmente ai megatrend e alla loro scarsa disponibilità, che sosterranno a lungo la crescita degli affitti.

Living

Savills pone l’attenzione sullo squilibrio tra domanda e offerta che manterrà l’attenzione elevata sul living, in particolare sul segmento più maturo dello student housing. La logistica continuerà, secondo gli analisti, ad essere un segmento trainante all’interno del mercato immobiliare italiano, mentre il settore dell’hospitality proseguirà la traiettoria di crescita grazie a una maggiore presenza di catene internazionali, a nuove location e format. Il settore degli uffici continuerà a registrare volumi contenuti rispetto al passato, mentre il segmento out-of-town del retail offrirà un profilo di rischio-rendimento interessante; il segmento high street, nonostante l’incertezza nel pricing, continuerà ad attrarre l’interesse degli investitori istituzionali, dei family office e dei brands come beni strumentali.

Cinque trend per l’immobiliare nel 2025

Secondo una selezione effettuata da Casavo, infine, sono cinque i trend che guideranno il 2025 del mercato immobiliare europeo:

Intelligenza artificiale per città e case più efficienti

L’AI permetterà una manutenzione predittiva degli edifici, riducendo i costi, e supporterà la pianificazione urbana tramite l’analisi dei dati su traffico e inquinamento, promuovendo soluzioni sostenibili. Anche l’accesso al credito migliorerà grazie a strumenti di credit scoring più avanzati.

Immobili sostenibili: classe energetica E entro il 2030

Entro il 2030, le abitazioni dovranno raggiungere almeno la classe energetica E. La sostenibilità diventa un criterio fondamentale, spingendo interventi come pannelli solari e isolamento avanzato. Gli edifici efficienti attraggono più acquirenti e riducono costi energetici.

Flexliving: nuove esigenze abitative e sviluppo delle periferie

Con il lavoro da remoto e l’evoluzione demografica, cresce l’interesse per case periferiche ben collegate, più grandi e con spazi esterni. Si affermano anche modelli abitativi flessibili, come il co-living, con spazi condivisi per lavoro e svago.

ReGen cities: riqualificazione urbana

Le città puntano sulla rigenerazione di edifici e quartieri dismessi per ridurre il consumo di suolo e migliorare la qualità della vita, creando spazi accessibili e innovativi. Progetti esemplari sono già in corso in città come Milano, Parigi e Londra.

Emotional design: abitazioni sensoriali e funzionali

Le case saranno progettate per il benessere, combinando materiali naturali, colori rilassanti e tecnologie integrate. L’obiettivo è creare ambienti minimalisti che rispondano ai bisogni pratici ed emotivi degli abitanti.