paga il vecchio o il nuovo proprietario?

Come funziona la responsabilità risarcitoria per i danni causati dalle parti comuni a terzi se nel frattempo l’appartamento viene venduto: risponde chi era proprietario all’epoca dell’evento lesivo o chi lo è diventato successivamente e lo è attualmente?

Un lettore ci pone questo quesito: ha acquistato un appartamento in un condominio nel 2023, ma una persona, nel 2019, aveva subito un infortunio nel cortile condominiale, e soltanto ora chiede il risarcimento al condominio. Ci chiede: «Cosa posso fare, dato che all’epoca non abitavo qui?». La domanda, in termini più generali, può essere sintetizzata così: per i danni in condominio deve pagare il vecchio o il nuovo proprietario?

La responsabilità risarcitoria per i danni in condominio

Prima di rispondere al quesito di partenza ricordiamo, in breve, le regole generali sulla responsabilità risarcitoria per i danni verificatisi in un condominio: si applica la regola della responsabilità oggettiva, prevista dall’articolo 2051 del Codice civile, a carico del «custode» della cosa che ha causato il danno (nel nostro caso, il cortile).

Il custode si identifica nel condominio stesso, inteso come collettività dei condòmini che lo compongono. E siccome il danno è causato da una parte comune dell’edificio, la responsabilità risarcitoria ricade, pro quota (in base al valore delle rispettive proprietà, espresso dalla tabella millesimale generale) su tutti i condòmini. Se però il condominio dimostra che il danno è stato causato da un evento imprevedibile e inevitabile (il cosiddetto «caso fortuito», ad esempio un terremoto) allora non dovrà rispondere dei danni, così come se l’evento è stato causato da una condotta negligente del danneggiato stesso (ad esempio, un passante distratto dal telefonino inciampa su un ostacolo fisso chiaramente visibile nel vialetto di accesso al palazzo).

Inoltre va ricordato che il danno da fatto illecito extracontrattuale si prescrive, ai sensi dell’articolo 2947 del Codice civile, in 5 anni che decorrono dal giorno in cui si è verificato il danno (nel caso di cui ci stiamo occupando, la caduta che ha provocato l’infortunio del passante del cortile) o dal momento successivo di scoperta dell’evento lesivo (circostanza che potrebbe verificarsi, ad esempio, in caso di insorgenza successiva di malattie invalidanti, ma questa ipotesi, in base agli elementi riferiti dal lettore, non si applica nella vicenda che stiamo esaminando).

Chi risponde dei danni a terzi: il vecchio o il nuovo proprietario?

Ebbene, la preoccupazione del lettore è fondata e il suo dubbio è legittimo: infatti le richieste risarcitorie formulate dai terzi per tutti i danni causati dal condominio  devono essere formulate nei confronti di chi era proprietario al momento del verificarsi dell’evento dannoso (nel nostro caso, la caduta nel cortile – che è indubbiamente una parte comune dell’edificio, a norma dell’articolo 1117 del Codice civile – e il conseguente infortunio da cui, probabilmente, sono derivate lesioni e forse invalidità temporanea o permanente.

Questo criterio di attribuzione della responsabilità può sembrare strano (anche perché si discosta dalla responsabilità per situazioni apparentemente simili, come il pagamento delle quote condominiali pregresse ma lasciate insolute, che compete ad entrambi e dunque anche al nuovo proprietario, sia pure limitatamente all’anno in corso e a quello precedente) ma ha un suo preciso fondamento giuridico che ora sinteticamente ti illustriamo in modo da fornire una risposta compiuta e debitamente motivata al nostro quesito di partenza.

Obbligo risarcitorio per danni in condominio: giurisprudenza

La giurisprudenza ha stabilito che il risarcimento dei danni causati da un immobile compete «a chi era proprietario del bene al momento dell’evento dannoso» (Cass. sent. n. 15744/2019) e dunque non ha alcun rilievo il momento – successivo e spesso di molto tempo posteriore – in cui viene formulata la richiesta risarcitoria.

Infatti nel frattempo l’immobile potrebbe aver cambiato proprietario, con un nuovo condòmino che si è inserito nella compagine al posto del precedente, ma la responsabilità per i danni che si erano verificati all’epoca non si trasmette al nuovo proprietario.

La Corte di Cassazione (sent. n. 18855/2013) ha chiarito che l’obbligazione di risarcire il danno ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile «non è un’obbligazione propter rem, che si trasferisce dal venditore al compratore insieme alla proprietà dell’immobile da cui il danno stesso proviene, trattandosi, invece, di un’obbligazione connessa alla qualità di custode dell’immobile nel momento in cui esso ha cagionato il danno».

A dirimere ogni perplessità sul punto sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, affermando, nella sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, che: «deve escludersi che l’acquirente di una porzione condominiale possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell’acquisto, dovendo quindi di detti danni rispondere il proprietario dell’unità immobiliare al momento del fatto».

La stessa giurisprudenza richiamata ha affermato che l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile è di stretta interpretazione e riguarda soltanto la responsabilità solidale tra il vecchio e il nuovo proprietario per gli oneri condominiali rimasti insoluti, ma non può estendersi oltre tale specifico caso.

È bene precisare, per completezza, che i principi sopra esposti si applicano anche in caso di responsabilità di un proprietario esclusivo, e non condominiale (come, ad esempio, nel caso di infiltrazioni provenienti dall’appartamento superiore che danneggiano quello sottostante): anche in queste situazioni chi chiede il risarcimento dovrà rivolgersi a colui che era proprietario al momento del verificarsi dell’evento dannoso, anche se nel frattempo l’immobile ha cambiato titolarità (Cass. Sent. n. 12013/2004 e Trib. Cosenza, sent. n. 1498/2023).

Cosa fare se arriva una richiesta risarcitoria dopo che è cambiato il proprietario?

Se perviene una richiesta risarcitoria per danni asseritamente causati a terzi dal condominio – che, come abbiamo visto, è responsabile in quanto custode delle parti comuni – e il fatto illecito non è ancora andato in prescrizione (il breve termine di 5 anni per esercitare l’azione riduce, in pratica, la possibilità di richieste risarcitorie formulate tardivamente) il condominio che ha ricevuto la notifica dell’atto di citazione in giudizio, verosimilmente, si difenderà affidando ad un avvocato l’incarico di resistere alla pretesa formulata dal danneggiato.

Se nel frattempo il proprietario di uno degli immobili che compongono il condominio è cambiato rispetto a quello dell’epoca in cui si era verificato il fatto produttivo del danno, e all’esito della causa (o dell’eventuale transazione intervenuta tra le parti, anche in fase di mediazione) dovesse essere affermata la responsabilità che obbliga al risarcimento dei danni, l’amministratore non potrà richiedere al nuovo proprietario la partecipazione pro quota a tali spese, ma – in conformità ai principi giurisprudenziali che abbiamo illustrato – dovrà rivolgersi al vecchio, e precisamente a chi era proprietario dell’unità immobiliare nel momento in cui si è verificato il fatto produttivo del danno (nell’esempio di partenza, l’infortunio risalente all’anno 2019).

Allo stesso modo l’assemblea non potrebbe porre tali somme a carico di chi non era proprietario al momento dell’evento lesivo, e se lo facesse il nuovo proprietario – in quanto estraneo alla vicenda da cui è scaturito il risarcimento dei danni arrecati dal condominio al terzo – potrà impugnare la delibera approvativa del riparto delle spese che lo coinvolge indebitamente addebitandogli una quota della somma da versare al danneggiato. Trovi maggiori informazioni su questi aspetti nella consulenza “Chi compra in condominio paga i danni verificatisi prima?”.