MERCATO IMMOBILIARE | Aumento della domanda (+36,7%), dell’offerta (+4,1%) e dei prezzi richiesti negli annunci (+4,7%), nel Q4 2024

Dopo un breve rallentamento, anche i prezzi richiesti negli annunci di vendita hanno ripreso a crescere, con una media nazionale che si è attestata a 2.056 euro/m² (+4,7% rispetto al 2023), corrispondente ad una media di 251.925 euro per unità, ovvero circa 11.500 euro in più rispetto alla media dell’anno precedente.

Il mercato immobiliare italiano, quindi, nel quarto trimestre del 2024 ha registrato un aumento tendenziale sia dei prezzi, quanto degli indicatori relativi alla domanda, con un’offerta che è cresciuta proseguendo un trend iniziato alla fine del 2022 che ha riportato i livelli quasi ai valori pre-pandemici.
Tuttavia, questa crescita dell’offerta non è stata sufficiente a soddisfare una domanda in forte espansione, incrementando notevolmente a livello nazionale la pressione della domanda su ogni singolo immobile.

Tempi di vendita e variabilità dei prezzi:

L’aumento della domanda ha portato ad una leggera diminuzione del tempo di permanenza degli immobili sul mercato (time to sell) – che si è attestato a circa 5,3 mesi – e a una minore percentuale di immobili che hanno evidenziato ribassi di prezzo.

Rispetto al 2016, invece, il prezzo unitario medio ha raggiunto il suo minimo nel primo trimestre del 2020 (1.876 euro/m²), per poi intraprendere un trend positivo che lo ha portato attualmente a superare del 7% il valore pre-pandemico (inizio 2019) e di quasi il 5% quello dell’anno scorso.

Leggera crescita nell’accessibilità al mercato immobiliare:

Nonostante l’aumento di questi prezzi, l’accessibilità all’acquisto per le famiglie è leggermente migliorata (+0,6%), grazie alla diminuzione dei tassi di interesse sui mutui (a partire dalla fine del 2023), che ha parzialmente compensato l’aumento dei prezzi richiesti per la vendita degli immobili.

Efficienza energetica e impatto sui prezzi:

Il prezzo unitario medio ha mostrato una significativa variazione in base alla classe energetica dell’immobile, con gli immobili più efficienti che hanno registrato un aumento tendenziale del +5,9%, superiore alla media nazionale rilevata.
Gli immobili con efficienza media (classi energetiche dalla B alla E) sono aumentati invece del +4,8%, mentre quelli meno efficienti solo del +1,4%.

Nello specifico:

• Classe energetica alta (A1-A4): da 2807 euro/m² nel quarto trimestre 2023 a 2973 euro/m² nel quarto trimestre 2024.
• Classi energetiche medie (B, C, D): da 2315 euro/m² nel quarto trimestre 2023 a 2425 euro/m² nel quarto trimestre 2024.
• Classi energetiche basse (E, F, G): da 1908 euro/m² nel quarto trimestre 2023 a 1934 euro/m² nel quarto trimestre 2024.

Andamento regionale | nord in crescita, centro e sud più stabili:

Le aree del Nord Italia hanno trainato l’aumento dei prezzi richiesti negli annunci di vendita, con incrementi del +6,8% (Nord-est) e del +7,6% (Nord-ovest), mentre il Centro (+1,5%), Sud (+3,2%) e Isole (+2,9%) hanno mostrato aumenti più contenuti e inferiori alla media nazionale.

Confronto con i livelli pre-covid e andamento a lungo termine:

Un dato fondamentale da sottolineare è che, nonostante l’aumento dei prezzi negli ultimi periodi, nelle aree del Centro, Sud e Isole i livelli non sono ancora tornati ai valori registrati prima della pandemia di COVID-19.
Al contrario, nelle regioni settentrionali si osserva una crescita molto più marcata nel medio-lungo termine.

Negli ultimi 6 anni, infatti, i prezzi richiesti negli annunci pubblicati nel portale sono aumentati di quasi il +20% (+18,1% nel Nord-Est e +19,6% nel Nord-Ovest), superando ampiamente i livelli pre-crisi ed evidenziando una maggiore dinamicità e resilienza del mercato immobiliare del Nord, rispetto al resto del Paese.

Dinamiche della domanda e offerta:

Questa disparità tra Nord e resto d’Italia è in parte spiegata dalla diversa dinamica tra domanda e offerta e, sebbene la domanda sia cresciuta in modo sostanzialmente uniforme su tutto il territorio nazionale, l’offerta è aumentata meno nelle regioni settentrionali.
Questa minore offerta al Nord ha intensificato la concorrenza tra gli acquirenti, contribuendo a spingere i prezzi verso l’alto, mentre la maggiore offerta al Centro-Sud e nelle Isole ha esercitato una pressione al ribasso sui prezzi, nonostante la crescita della domanda.

Ecco un riepilogo dei dati:

• Nord-est: la domanda è aumentata del +35,0% mentre l’offerta è cresciuta del +2,9%.
• Nord-ovest: la domanda ha registrato un aumento del +39,2%, a fronte di una crescita dell’offerta del +2,3%.
• Centro: la domanda è cresciuta del +34,2% rispetto all’aumento dell’offerta del +4,7%.
• Sud: la domanda è aumentata del +36,9%, l’offerta del +8,0%.
• Isole: sia la domanda che l’offerta hanno registrato un aumento simile, rispettivamente del +35,6% e del +5,7%.

Come si può notare, la differenza tra la crescita della domanda e quella dell’offerta è molto più marcata al Nord (soprattutto nel Nord-ovest), confermando l’ipotesi di una maggiore pressione sui prezzi in queste aree.
Al Centro, Sud e Isole, l’offerta è cresciuta in misura maggiore, in alcuni casi quasi in linea con la domanda (come nelle Isole), contribuendo a contenere l’aumento dei prezzi.

Impatto sull’accessibilità del mercato immobiliare:

Questa situazione ha avuto un impatto diretto sull’accessibilità all’acquisto.
Nelle regioni del Centro, Sud e nelle Isole, infatti, il contenuto aumento dei prezzi, combinato con la diminuzione dei tassi di interesse, ha portato ad un miglioramento dell’accessibilità per i single, con incrementi rispettivamente di 2,5, 3,0 e 2,9 punti percentuali.
Nelle aree del Nord-ovest e nord-est, invece, l’aumento più consistente dei prezzi ha in parte vanificato l’effetto positivo della riduzione dei tassi, portando a una leggera diminuzione dell’accessibilità.

Il rapporto tra accessibilità e contatti:

Un dato interessante riguarda il rapporto tra accessibilità e contatti agli annunci nelle Isole.
Nonostante questa zona offra la maggiore accessibilità per le coppie (71% degli immobili), la percentuale di annunci che ricevono contatti è la più bassa (solo il 18%), mentre nel Nord-est, dove l’accessibilità è inferiore (48%), la percentuale di annunci contattati sale al 38%.

Suggerendo che altri fattori, oltre al prezzo, hanno influenzato il comportamento degli acquirenti nelle diverse aree geografiche.
Un’alta accessibilità economica, infatti, non sempre si traduce in un elevato numero di contatti, se non supportata da altri elementi che influenzano la domanda e l’attrattiva degli immobili.

Evidenziando, ancora una volta, come la nota complessità del mercato immobiliare richieda la necessità di considerare una molteplicità di fattori per comprendere e prevedere il reale comportamento degli acquirenti.