Bonus casa, il conto delle detrazioni e il «tetto» sopra 75 mila euro: chi ci rimette, i dubbi spiegati

Posso usufruire quest’anno del bonus al 50% sulle ristrutturazioni? 
A questa domanda allo stato attuale della legislazione può ottenere una risposta affermativa solo chi ha queste caratteristiche: 
1) deve essere titolare di un diritto reale (come proprietà, nuda proprietà, usufrutto, diritto di abitazione) sull’immobile, dove peraltro deve anche avere la residenza; 
2) deve disporre di un reddito complessivo Irpef al massimo di 75 mila euro;
3) i lavori di riqualificazione devono riguardare l’unità immobiliare e non le parti comuni di un edificio. 
Se non si risponde positivamente a tutti questi requisiti contemporaneamente il rischio è quello di ottenere solo il 36% di sgravio fiscale o di ottenere un rimborso fiscale decurtato o addirittura azzerato. 

Ma andiamo con ordine, prendendo le mosse dall’articolo di Valentina Iorio relativo alle detrazioni per lavori in condominio, dove si segnala che solo i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, presumibilmente sotto forma di circolare interpretativa, potranno portare chiarezza. Una chiarezza necessaria per risolvere i dubbi relativi al primo punto che abbiamo indicato ovvero la titolarità di un diritto reale sull’immobile. 

Cosa prevede la Manovra

L’art. 1 comma 55 della Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) dice che si ha diritto a una detrazione pari «al 50 per cento delle spese, per l’anno 2025, e al 36 per cento delle spese, per gli anni 2026 e 2027, nel caso in cui le medesime spese siano sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale». Da un’interpretazione letterale del testo discende che se la casa è locata o data in comodato l’agevolazione si potrà chiedere solo al 36%: l’inquilino e il comodatario non hanno un diritto reale sull’immobile mentre il proprietario non ha residenza e domicilio abituale nella casa e quindi non si tratta di abitazione principale.

Le incognite per chi sta comprando casa

Stesso problema per chi sta comprando una casa ma non ha ancora rogitato. Potrebbe – forse – invocare il possesso di un diritto reale se ha fatto trascrivere il compromesso (di certo la semplice registrazione di un atto tra privati non basta) ma comunque l’immobile all’epoca dei lavori non è abitazione principale. Secondo un’analisi di Assoedilizia (l’associazione dei proprietari edilizi milanesi) almeno nel caso di chi compie i lavori prima del rogito potrebbe esservi un’apertura perché con il Superbonus l’Agenzia delle Entrate aveva dato il via libera all’agevolazione, con la circolare 13/E/2023, e la risposta a interpello 377/2023.

Il taglio delle detrazioni per i redditi sopra i 75 mila euro

Veniamo al punto 2, e quindi ai tagli delle agevolazioni per i redditi oltre 75 mila euro introdotti dalla Legge di Bilancio 2025. Ricordiamo in che cosa consistono le nuove norme. I contribuenti con reddito complessivo tra 75.001 e 100 mila euro hanno un tetto di spesa su cui applicare le detrazioni di 14 mila euro; per redditi sopra i 100 mila euro, il plafond scende a 8 mila euro. Non entrano nel conteggio del tetto di spesa spese sanitarie, investimenti in start-up e Pmi innovative; gli interessi passivi sui mutui e premi assicurativi relativi a contratti stipulati entro il 2024 e le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024 per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici.

Il caso di una persona senza figli con 76 mila euro di reddito

I due plafond di 14 mila e 8 mila euro vengono ulteriormente ridotti del 50% se non ci sono figli a carico, del 30% se c’è un figlio a carico, del 15% se i figli sono due mentre il plafond rimane integro se ci sono da tre figli in su o un figlio invalido grave. Ma attenzione: il calcolo del tetto però non è fatto sulla detrazione ottenibile ma sulla «spesa detraibile». 
Per questo meccanismo, se ipotizziamo un contribuente senza figli con con reddito di 76 mila euro che quest’anno fa lavori di ristrutturazione per 80 mila euro sulla dichiarazione dei redditi della primavera 2026 non avrà più diritto a 4.000 euro come sarebbe successo con le regole vecchie ma solo a 3.500. Come si giunge a questa conclusione? 
La spesa di 80 mila euro viene ripartita in 8.000 euro ogni anno per 10 anni (spesa detraibille). Siccome il tetto nel caso del nostro esempio è di 7.000 euro il contribuente perderà le detrazioni calcolate sui 1.000 euro in eccesso e otterrà appunto 3.500 euro (detrazioni ottenibile). 

Cifra che si ridurrà ancora se oltre alle spese per ristrutturazione il contribuente potrà portare in detrazione altre voci di spesa rientrate nella tagliola della legge di Bilancio, come la parcella all’agenzia immobiliare per l’acquisto casa, o le spese relative a onoranze funebri, o gli interessi per un mutuo prima casa stipulato dopo il 1° gennaio 2025.

Il nodo delle parti comuni

Infine, il problema delle parti comuni. La legge di Bilancio non esplicita se le pertinenze (come i box) siano assimilate alle abitazioni con cui hanno il legame pertinenziale dalla percentuale di agevolazione del 50% (nel 2025) o se si considerano immobili diversi e sono agevolate al 36%. 
Un discorso analogo per le parti comuni degli edifici (condomini). Citiamo ancora Assoedilizia «agli amministratori converrà quindi sospendere le votazioni di delibere di spesa sino al momento in cui (presumibilmente in febbraio) l’agenzia delle Entrate chiarirà questo aspetto». 
Il problema è che quest’anno le delibere riguardanti lavori sulle parti comuni rischiano comunque di diminuire drasticamente perché i condomini che per un motivo o per l’altro non potranno più avere la detrazione piena difficilmente daranno l’assenso a lavori non indispensabili. Se a questo si aggiunge una probabile diminuzione dei lavori (o se vogliamo essere più precisi: una diminuzione dei lavori regolarmente fatturati) nelle singole unità immobiliari appare concreto il rischio che il taglio dei bonus si riveli un autogol per le finanze pubbliche.