Richiesta condono edilizio: la sanatoria può essere bloccata per vincoli idrogeologici sopravvenuti | Articoli

I vincoli sopravvenuti hanno un impatto rilevante sulle richieste di condono edilizio in Italia. La sentenza del Tar Lazio (n. 21453/2024), esamina un caso specifico in cui il Comune di Tarquinia ha negato la sanatoria per opere edilizie realizzate in un’area soggetta a vincoli idrogeologici, ribadendo che i vincoli sopravvenuti devono essere considerati nel processo di valutazione delle domande di condono.

Come i vincoli sopravvenuti influiscono sul condono

L’Italia è ricca di casi di condono edilizio per la regolarizzazione di opere edilizie abusive ma cosa accade se vengano introdotti dei vincoli sopravvenuti dopo la presentazione della domanda di condono?

Per vincoli sopravvenuti si intendono dei vincoli dovuti a modifiche normative o amministrative che possono sorgere dopo la presentazione della di una istanza (ad es. una richiesta di sanatoria edilizia) riguardanti l’area in cui l’immobile si trova e alcuni di essi possono essere:

• vincoli urbanistici dovuti a nuove leggi urbanistiche o piani regolatori che pongano ulteriori o più vincolanti restrizioni sull’area;
  
• vincoli ambientali, in quanto l’area potrebbe essere inclusa in una zona a tutela ambientale, paesaggistica o archeologica;
  
• vincoli paesaggistici dovuti al fatto che l’immobile potrebbe successivamente essere inclusa in una zona sottoposta a vincoli paesaggistici (di nuova istituzione o per riperimetrazione di aree preesistenti), che limitano la possibilità di costruire o modificare strutture.

A volte capita di aver già presentato la richiesta di condono edilizio o istanze di sanatoria e solo successivamente di scoprire che sui beni e sugli edifici oggetto di sanatoria sono stati imposti nuovi vincoli.

In tal caso il vincolo non può essere ignorato durante l’istruttoria, in altre parole, anche se al momento della domanda gli immobili non fossero soggetti a vincoli e se questi vengano di fatto introdotti successivamente (e prima del rilascio del condono), è necessario comunque ottenere un parere favorevole.

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È comunque importante che si faccia la seguente precisazione, ossia che i vincoli si suddividono in due categorie:

• vincoli relativi, che impongono obblighi e rispetto di specifici limiti o prescrizioni, mirati a determinati obiettivi di protezione del valore vincolato, senza però comportare l’inedificabilità totale;
  
• vincoli assoluti, i quali prevedono l’inedificabilità totale per vari motivi, spesso legati a un elevato grado di protezione del bene interessato o di elevato e conclamato rischio di natura idrogeologica dell’area.

In funzione della tipologia di vincolo, l’istituzione ex novo dello stesso comporta le seguenti conseguenze:

• per i vincoli relativi è necessario ottenere il parere favorevole dell’ente competente, indipendentemente dall’epoca in cui l’opera è stata realizzata rispetto al vincolo, qualora tale parere non venga formulato entro 180 giorni vale il silenzio-rifiuto; inoltre, il rilascio del titolo abilitativo edilizio estingue anche il reato per la violazione del vincolo;
• per i vincoli assoluti, ai sensi della L. 47/85 (noto come “primo condono”), l’amministrazione deve tenere presente che i vincoli di inedificabilità intervenuti dopo la realizzazione dell’abuso (e la relativa domanda) non precludono in modo automatico l’avvio del procedimento di condono. Infatti tali vincoli devono essere considerati alla stregua dei vincoli relativi (come previsto dall’art. 32 della L. 47/85), essendo subordinati al solo parere favorevole delle autorità competenti per la tutela del vincolo stesso. Naturalmente il motivato dissenso espresso da una amministrazione preposta preclude il rilascio del titolo abilitativi edilizio in sanatoria.

Il rilascio della concessione o dell’autorizzazione in sanatoria, qualsivoglia sia la struttura della costruzione, è subordinato, per quanto riguarda le zone sottoposte al vincolo sismico, soltanto al deposito sia del progetto di adeguamento e sia della predetta certificazione di idoneità sismica entro trenta giorni dalla data di ultimazione dei lavori stessi.

A chiarire la validità dei vincoli sopravvenuti è la sentenza del Tar Lazio n. 21453/2024.

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Sentenza finale sulle richieste di sanatoria per vincoli sopravvenuti

Nel caso in esame, i ricorrenti hanno presentato un ricorso al Tar per il Lazio contestando un provvedimento del Comune di Tarquinia che negava la sanatoria edilizia per opere realizzate su un immobile di loro proprietà. Questo provvedimento, che risale al 2019, riguardava una domanda di condono presentata nel 2004 dal precedente proprietario dell’immobile.

I ricorrenti sostengono che il progetto originale fosse stato approvato nel 1971, ma nel tempo si sono verificate delle difformità, in particolare per quanto riguarda l’ampliamento di una unità abitativa mediante la chiusura di un sottoscala, operazione che ha portato alla realizzazione di un bagno. Di conseguenza la domanda di condono presentata nel 2004 mirava a sanare queste irregolarità.

Dopo aver completato la documentazione richiesta dal Comune nel 2016, la situazione si è complicata quando, nel luglio 2019, l’Amministrazione ha comunicato che il rilascio della sanatoria era ostacolato da vari motivi tra i quali si obiettava che l’intervento fosse stato realizzato in un’area a rischio di inondazione molto elevato, quindi mancava il parere dell’Autorità idraulica.

Nel loro ricorso, i ricorrenti sostenevano che il vincolo idrogeologico non potesse ostacolare la sanatoria e che l’Amministrazione avesse errato nell’affermare la necessità del parere dell’Autorità idraulica. Il TAR ha esaminato il caso e ha infine respinto il ricorso, affermando che il vincolo idrogeologico, sebbene sopravvenuto, doveva essere considerato nel processo di valutazione della sanatoria e che il Comune ha agito legittimamente nel negare la sanatoria.

Quindi il Tar ha sottolineato che il vincolo P.A.I. (Piano Assetto Idrogeologico), anche se introdotto dopo l’esecuzione dei lavori, avrebbe comunque dovuto essere tenuto in considerazione nel processo di sanatoria, infatti l’amministrazione era vincolata a valutare il quadro normativo vigente al momento dell’esame della domanda di condono.

Inoltre, la sentenza sottolinea che la Corte Costituzionale con la sentenza n. 181\2021 ha confermato come i vincoli paesaggistici e ambientali debbano prevalere su richieste di sanatoria, soprattutto quando si tratta di interventi che aumentano il volume o di superficie dell’immobile.

La sentenza evidenzia l’importanza di rispettare le normative paesaggistiche e idrogeologiche nella valutazione delle richieste di sanatoria edilizia e ribadisce che i vincoli introdotti dopo l’esecuzione dei lavori non debbano essere ignorati.

LA SENTENZA DEL TAR LAZIO n. 21453/2024 È SCARICABILE IN ALLEGATO.

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