l’alba di un nuovo inizio. « LMF Lamiafinanza

Flessibilità e agilità

Il principale vantaggio di questo settore è la diversificazione geografica e settoriale. L’immobiliare quotato consente di investire in portafogli di asset immobiliari di diverse dimensioni e distribuiti in diverse città e segmenti (hotel, uffici, alloggi, commerciale, magazzini, ecc.). Per un investitore privato non è semplice avere accesso in maniera diretta ad una simile diversificazione.

Un altro vantaggio è la valorizzazione quotidiana che l’immobiliare diretto non offre. E se è vero che ciò comporta una maggiore volatilità, tipica dei mercati azionari, è pur vero che un orizzonte d’investimento di lungo termine tende a mitigarne gli effetti.

Infine, i dividendi rappresentano un altro importante elemento a suo favore, dato che questi prodotti, che godono di uno statuto fiscale particolare (REIT o SIIC), sono obbligati  a distribuire la maggior part dei loro risultati e delle loro plusvalenze non reinvestite sotto forma di dividendi.

Una nuova pagina…di valore.

Dopo due shock consecutivi (sanitario e inflazionistico), seguiti dal rialzo dei tassi di interesse e dal relativo impatto sui prezzi delle azioni, sta iniziando ora un nuovo ciclo di creazione di valore, sostenuto da tendenze strutturali che, secondo noi, andranno a caratterizzare l’immobiliare nei prossimi anni. Gli investitori nel settore immobiliare quotato sono ben posizionati per partecipare a questo ciclo, grazie a temi quali l’urbanizzazione, le evoluzioni demografiche e il rapido sviluppo della digitalizzazione. Anche la sostenibilità si inserisce come elemento essenziale di qualità ed è oggi strettamente collegata alla capacità di adattamento del settore al cambiamento climatico, al fine di preservare il valore degli asset nel lungo termine. Tali dinamiche rappresentano opportunità significative per i fondi immobiliari che lavorano costantemente ai loro portafogli.

Inoltre, il ciclo di allentamento monetario, iniziato a giugno 2024 in Europa, potrebbe consentire al mercato degli investimenti immobiliari, oggi ancora fiacco, di riprendere vigore, rendendo nuovamente interessante investire in questo settore. Tuttavia, occorre ricordare che le azioni immobiliari quotate presentano anche rischi di perdita del capitale e di volatilità tipici dell’asset class a cui appartengono.

Logistica: un segmento in trasformazione.

Crediamo che il mercato immobiliare della logistica sia un settore potenzialmente interessante perché trainato dalla crescita dell’e-commerce, dall’urbanizzazione (es: avvicinamento dei magazzini ai clienti finali) e dalla necessità di re-industrializzazione. L’introduzione della tecnologia nei magazzini ha reso i locatari più fidelizzati, a causa delle somme significative investite per equipaggiare i propri siti. Crediamo anche che questo segmento possa rispondere alla necessità di reindustrializzazione trainata dalla normativa europea, soprattutto in materia di decarbonizzazione.

La società CTP ne è un esempio: specializzata negli asset logistici e diretta da veri imprenditori, opera come sviluppatore per proprio conto e mantiene la proprietà degli asset che sviluppa. Investe nei paesi dell’Europa dell’Est, dove il costo della manodopera è inferiore rispetto all’Europa occidentale. Tali paesi beneficiano in particolare di due trend favorevoli: da una parte una forte crescita della domanda di piattaforme logistiche, legata allo sviluppo dell’e-commerce, dall’altra la corsa alla reindustrializzazione in Europa. Un esempio significativo è rappresentato da un buon numero di fornitori di servizi del settore automobilistico, che stanno ricollocando i propri inventari di pezzi di ricambio dall’Asia verso l’Europa.

Opportunità di rivalutazione

Alcuni eventi storici, come le crisi, creano opportunità d’ingresso. Riteniamo che oggi vi siano molti motivi per essere ottimisti sull’andamento del settore immobiliare nel prossimo futuro[2]:

• dal punto di vista operativo, osserviamo che il trend degli affitti resta positivo.
• crediamo che la fase di discesa del valore degli asset stia arrivando al capolinea, con l’unica eccezione, forse, degli uffici nelle zone periferiche.
• Infine, elemento decisivo, le banche centrali hanno avviato il ciclo di allentamento monetario.  Riteniamo che i tagli dei tassi di interesse già effettuati dalla BCE, e soprattutto quelli che devono ancora arrivare, possano agire come vero catalizzatore per il settore immobiliare quotato e, abbassando il costo del capitale, creare le condizioni per quella che consideriamo una significativa ripresa.

Pensiamo quindi che sia ancora possibile salire su questo treno in corsa, poiché l’immobiliare quotato sta scambiando a uno sconto maggiore rispetto al passato. Infine, le società immobiliari quotate rappresentano un indicatore anticipatore dello stato di salute del mercato immobiliare fisico e si osserva che, dalla fine del 2023, queste società hanno registrato un aumento dei prezzi delle azioni. Secondo la nostra analisi, i mercati azionari sembrano quindi prezzare la fine della crisi del mercato immobiliare fisico, il che rappresenta un potenziale punto di svolta.