Interessi passivi su immobili da locare e garantiti da ipoteca ad ampia deducibilità

Con l’ordinanza n. 321, depositata ieri, la Cassazione ha confermato che l’integrale deducibilità per i soggetti IRES degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da immobili ipotecati e destinati alla locazione ex art. 1 comma 36 della L. 244/2007 si può applicare anche per i mutui successivi a quelli utilizzati per la loro costruzione o il loro acquisto.

La disposizione in argomento, dopo aver previsto l’istituzione a mezzo di successivo decreto di una Commissione di studio sulla fiscalità delle imprese immobiliari al fine di proporre modifiche normative agevolative in funzione della politica di sviluppo dell’edilizia abitativa, stabilisce, sino all’applicazione delle suddette modifiche, la non rilevanza ai fini dell’art. 96 del TUIR degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione.
Pertanto, gli interessi passivi, corrisposti per finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione si possono considerare totalmente deducibili, in quanto non soggetti al c.d. “meccanismo del ROL”.

Si tratta di una norma che avuto un percorso complesso: infatti, l’art. 14 del DLgs. 142/2018 aveva previsto l’abrogazione dell’agevolazione dell’art. 1 comma 36 della L. 244/2007 a decorrere dal 1° gennaio 2019. Prima che tale abrogazione potesse diventare efficace, però, la legge di bilancio 2019 (art. 1 comma 7 della L. 145/2018) ha “fatto salve” le disposizioni dell’art. 1 comma 36 della L. 244/2007, con l’effetto che la deduzione integrale degli interessi passivi su immobili destinati alla locazione continua ad applicarsi tutt’ora.

Inoltre, l’art. 4 comma 4 del DLgs. 147/2015 ha limitato soggettivamente la portata di tale disposizione in quanto, dopo le parole “immobili destinati alla locazione” ha aggiunto le seguenti “per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare” e ha precisato che si considerano tali “le società il cui valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati”.

Il caso analizzato dall’ordinanza n. 321/2025 riguarda una società che aveva acceso un primo finanziamento per la costruzione di un complesso immobiliare e di un centro commerciale nell’anno 2001.
Il complesso immobiliare era stato sostanzialmente completato nel 2006 e nel 2008 la società aveva posto a garanzia il medesimo complesso ormai costruito, riconoscendo privilegio ipotecario di primo grado.

Secondo quanto chiarito dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 19 del 21 aprile 2009 (§ 2.2.5), “affinché la previsione di deducibilità tout court degli interessi passivi ipotecari possa trovare applicazione è necessario che il mutuo ipotecario abbia ad oggetto gli stessi immobili successivamente condotti in locazione”. Ad avviso dell’Agenzia, quindi, deve trattarsi di interessi corrisposti relativamente all’acquisizione o alla costruzione di detti immobili.
Tale impostazione è stata poi criticata dalla circolare Assonime n. 46 del 18 novembre 2009, la quale aveva osservato che la norma sembra quantomeno consentire di spostare l’ipoteca sugli immobili da locare, una volta che gli stessi siano stati acquisiti. Inoltre, Assonime ha rilevato che, adottando l’interpretazione data dall’Amministrazione finanziaria, nel regime speciale in argomento non rientrano i mutui contratti per l’acquisto di immobili che vengono successivamente rinegoziati per ottenere ulteriori finanziamenti, come è prassi nel settore.

In Cassazione si sta consolidando un’impostazione ancora più netta, secondo cui non trova riscontro nel testo normativo l’argomento per il quale l’ambito oggettivo di applicazione della norma vada limitato agli interessi passivi corrisposti su finanziamenti contratti esclusivamente per l’acquisto o la costruzione degli immobili destinati alla locazione.
Viene data continuità all’indirizzo secondo il quale “la portata di tale disposizione, quale ricavabile dalla sua interpretazione letterale e teleologica, è estremamente ampia, tanto da non giustificare limitazioni né sul piano oggettivo, delle tipologie di immobili considerate, né sul piano funzionale, degli obiettivi dell’indebitamento” (cfr. Cass. 21 luglio 2023 n. 21885; 8 novembre 2024 n. 28810; 8 novembre 2024 n. 28804).

Dunque, l’art. 1 comma 36 della L. 244/2007 prevede che l’integrale deducibilità degli interessi passivi sostenuti dai soggetti IRES si applichi indipendentemente dalla circostanza che il finanziamento sia o meno finalizzato all’acquisto o alla costruzione degli immobili posti in garanzia e destinati alla locazione.