Terminate le agevolazioni prima casa under 36

La fine del 2024 e la legge di bilancio 2025 hanno comportato alcune novità in relazione all’agevolazione prima casa.
Da un lato, dal 1° gennaio 2025 (salve ulteriori novità) non è più applicabile l’agevolazione “prima casa under 36”, che era stata introdotta dall’art. 64 commi 6 – 11 del DL 73/2021 (c.d. decreto “Sostegni-bis”).

Si trattava di un’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” di abitazione, per i soggetti di età inferiore a 36 anni, con ISEE non superiore a 40.000 euro, che consentiva di godere di un bonus prima casa “potenziato”: in presenza delle condizioni di reddito e di età richieste dalla norma, oltre a quelle di “prima casa” ordinarie, si poteva ottenere l’esenzione dalle imposte d’atto (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale) e, per gli atti imponibili a IVA, un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto medesimo; inoltre operava l’esenzione dall’imposta sostitutiva mutui.

L’agevolazione era, però, limitata nel tempo: si poteva applicare agli atti stipulati dal 26 maggio 2021 (data di entrata in vigore del DL “Sostegni-bis”) al 31 dicembre 2023 (grazie all’ultima proroga disposta dall’art. 1 comma 74 lett. c) della L. 197/2022). La L. 18/2024 ne aveva, però, previsto una limitata moratoria, consentendo di applicare il beneficio anche agli atti di compravendita immobiliare stipulati entro il 31 dicembre 2024, purché il contratto preliminare di acquisto fosse stato sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023 (si veda “Il preliminare entro fine 2023 estende i benefici prima casa under 36” del 29 febbraio 2024) e, di recente, il principio di diritto n. 5/2024 aveva precisato che anche un preliminare stipulato prima del 2021 poteva risultare adeguato allo scopo, posto che la norma di proroga conteneva solo un termine finale per la registrazione del preliminare (il 31 dicembre 2023) e non un termine iniziale (si veda “Prima casa under 36 al rush finale” del 6 dicembre 2024).

Ora, però, nell’ultimo decreto Milleproroghe (L. 202/2024) non vi sono disposizioni dedicate a questa agevolazione che termina, quindi, anche nella sua ultima appendice, con gli atti stipulati il 31 dicembre 2024.
In pratica, dal 1° gennaio 2025, gli under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro non potranno applicare l’agevolazione “potenziata”, ma, in presenza delle condizioni agevolative di “prima casa” potranno applicare il beneficio ordinario di cui alla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 (che comunque garantisce un vantaggio d’imposta consentendo di applicare l’imposta di registro al 2% con il minimo di 1.000 euro o l’IVA al 4%).
È interessante rilevare, però, che gli under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro restano ancora destinatari “privilegiati” del Fondo di garanzia prima casa (si veda “Regime speciale del Fondo prima casa fino al 31 dicembre 2027” del 4 gennaio 2025).

Con la proroga fino al 31 dicembre 2027 del regime speciale del Fondo, infatti, questi potranno beneficiare ancora per tre anni della garanzia dello Stato all’80% (anziché al 50%) per l’acquisto dell’abitazione, se sono in possesso di un ISEE non superiore a 40.000 euro annui e richiedano un mutuo superiore all’80% del prezzo dell’immobile (compreso di oneri accessori).

La garanzia all’80% opera, in presenza degli stessi requisiti, anche per giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori e conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari.
In assenza della duplice condizione di cui sopra, gli stessi soggetti potranno beneficiare della garanzia “ordinaria” al 50%, in qualità di destinatari esclusivi (non più prioritari) della misura.

È prorogata fino al 31 dicembre 2027 anche l’estensione della garanzia alle famiglie numerose (con 3 o più figli under 21), nella misura massima dell’80, 85 o 90% (se hanno, rispettivamente, 3, 4 o 5 figli).

Tornando, infine, alla disciplina fiscale dell’agevolazione prima casa “classica” si ricorda che, dal 1° gennaio 2025, è entrata in vigore una novità importante, introdotta con la legge di bilancio 2025 (art. 1 comma 116 della L. 207/2024): è raddoppiato il termine per rivendere la ex prima casa, quando si compra la nuova non avendo ancora alienato l’abitazione già acquistata col beneficio (si veda “Più tempo per rivendere la ex prima casa” del 2 gennaio 2025).

Dal 1° gennaio 2025, coloro che, avvalendosi del comma 4-bis della Nota II-bis, acquistano la prima casa quando ancora sono nella titolarità di un altro immobile già acquistato col beneficio, avranno due anni di tempo per alienarlo (a titolo oneroso o gratuito, cfr. la risposta Agenzia delle Entrate n. 228/2021).