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Contabilità
Buste paga
L’andamento del costo del denaro e le innovazioni nelle offerte
delle banche rendono, talvolta, conveniente modificare le
condizioni di un mutuo ipotecario già stipulato.
Rata del mutuo: i consigli del Notariato per ridurla
Il Notariato, nella Guida “Mutuo
informato”, ha spiegato quali strumenti permettono di
ottimizzare il proprio finanziamento, migliorando tassi e
condizioni, senza perdere i benefici fiscali.
Cessione crediti fiscali
procedure celeri
Tra gli strumenti utili per modificare e ridurre la rata del
mutuo, la Guida segnala:
- la rinegoziazione;
- la portabilità (o surrogazione);
- il mutuo di sostituzione.
Rinegoziazione: modificare il contratto con la propria
banca
Con la rinegoziazione, vengono modificati i termini del mutuo
esistente, come il tasso di interesse o la durata, attraverso un
nuovo accordo tra banca e cliente. Introdotta dalla Legge 244/2007,
questa procedura non comporta costi aggiuntivi per il mutuatario e
può essere formalizzata con una scrittura privata non
autenticata.
La rinegoziazione richiede il consenso di entrambe le parti: la
banca non è obbligata a concederla, né il cliente può pretenderla
unilateralmente. Questa opzione è utile per chi desidera migliorare
le condizioni del mutuo senza dover cambiare istituto di
credito.
Portabilità o surrogazione: cambiare banca senza costi
aggiuntivi
Differente invece la surrogazione, prevista dall’art. 120-quater
del Testo Unico Bancario (TUB), che permette di trasferire il mutuo
a un’altra banca per beneficiare di condizioni più vantaggiose,
utilizzando la stessa ipoteca già esistente. Questo strumento non
comporta alcun costo per il mutuatario e garantisce la continuità
dei benefici fiscali.
Secondo la normativa vigente, la banca originaria non può
opporsi alla surrogazione e deve fornire alla nuova banca l’esatto
importo del debito residuo entro 30 giorni lavorativi. In caso di
ritardi imputabili alla banca originaria, questa è tenuta a
risarcire il cliente con una penale pari all’1% del valore del
finanziamento per ogni mese di ritardo.
Dilazione debiti
Saldo e stralcio
Mutuo di sostituzione: estinguere e ripartire da zero
Nel caso di modifiche più profonde sulle condizioni del
finanziamento oppure per ottenere ulteriore liquidità per esigenze
personali, si può ricorrere al mutuo di
sostituzione. Questa opzione consiste nell’estinguere il
vecchio mutuo e sottoscriverne uno nuovo, anche con un’altra
banca.
A differenza della surrogazione, il mutuo di sostituzione
comporta alcuni costi, come eventuali penali per l’estinzione
anticipata e le spese di stipula del nuovo contratto. Tuttavia,
questa scelta può rivelarsi conveniente per chi cerca un
finanziamento più personalizzato o di importo maggiore.
Quale opzione scegliere?
La scelta tra rinegoziazione, surrogazione e mutuo di
sostituzione dipende dalle specifiche esigenze del mutuatario:
- rinegoziazione: ideale per chi vuole
migliorare le condizioni del mutuo senza cambiare banca; - surrogazione: soluzione conveniente per
trasferire il mutuo a un’altra banca senza costi aggiuntivi; - mutuo di sostituzione: indicato per chi ha
necessità di ottenere liquidità aggiuntiva o condizioni più
personalizzate.
Per decidere con più facilità, la Guida è completata da un
riepilogo dei vari istituti e delle condizioni attuabili per
ciascuna casistica:
|
IPOTESI |
SI PUÒ MODIFICARE Contabilità
Buste paga
|
NON SI PUÒ MODIFICARE |
COSTI |
|
1) Rinegoziazione o ricontrattazione (si modifica il mutuo |
■ il tipo di tasso ■ la misura del tasso ■ la durata Finanziamenti personali e aziendali
Prestiti immediati
|
■ la somma mutuata in aumento ■ la banca |
commissioni bancarie: NO ■ imposta sostitutiva: NO ■ detraibilità interessi: SÌ se spettante sul mutuo ■ atto notarile: EVENTUALE Conto e carta
difficile da pignorare
|
|
2) Mutuo di surrogazione (si chiude il vecchio mutuo e se ne |
■ la banca ■ il tipo di tasso ■ la misura del tasso ■ la durata
|
■ la somma mutuata in aumento Finanziamenti e agevolazioni
Agricoltura
|
■ commissioni bancarie: NO ■ imposta sostitutiva: NO ■ detraibilità interessi: SÌ se spettante sul mutuo ■ atto notarile (comprensivo del nuovo mutuo): NECESSARIO |
|
3) Mutuo di sostituzione (si chiude il vecchio mutuo e se ne
|
■ la banca Sconto crediti fiscali
Finanziamenti e contributi
■ tutte le altre condizioni |
|
■ può doversi pagare alla banca originaria una penale di ■ può essere NECESSARIO cancellare la vecchia ipoteca ■ costi bancari per l’accensione di nuovo mutuo ■ imposta sostitutiva: SÌ ■ detraibilità interessi: SÌ se spettante sul mutuo originario, ■ atto notarile: NECESSARIO |
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