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Il ravvedimento operoso dell’imposta di registro rappresenta un importante strumento per coloro che, a causa di omissioni, ritardi o errori, non sono in regola con il pagamento di questo tributo. Introdotto dal D.Lgs 472/1997 e di recente modificato con il Decreto Sanzioni 2024, il ravvedimento operoso permette di approfittare di una forte riduzione delle sanzioni rispetto alla loro formula piena, purché il contribuente agisca spontaneamente prima della contestazione da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Cos’è l’imposta di registro

Prima di entrare nel dettaglio sulle procedure di ravvedimento operoso, è utile ricordare cos’è l’imposta di registro e in quali casi il tributo è dovuto all’Agenzia delle Entrate.

L’imposta di registro è dovuta per la registrazione di atti pubblici e privati che producono effetti giuridici e, proprio per questo, si applica in particolare ai contratti di compravendita o di locazione degli immobili. Infatti, la registrazione di questi contratti non solo è obbligatoria, ma anche indispensabile per renderli ufficiali. 

In linea generale, seppur con alcune eccezioni, questo tributo è previsto in presenza di compravendite immobiliari, di sottoscrizioni di contratti di locazione e in caso di donazioni e successioni, pagando: 

• un’imposta al 2% per l’acquisto della prima casa;
• un’imposta del 9% per gli immobili diversi dalla prima casa;
• il 2% annuo sui canoni di locazione, fatta eccezione per i contratti in cedolare secca;
• l’1% per le cessioni a favore di enti non commerciali.

Ma cosa succede se l’imposta di registro non viene pagata? Si rischia di dover corrispondere una sanzione dal 120 al 240 dell’imposta dovuta, a meno che non ci si avvalga del ravvedimento operoso.

Come funziona il ravvedimento operoso dell’imposta di registro

Come già accennato, il ravvedimento operoso dell’imposta di registro è uno strumento introdotto dall’articolo 13 del D.Lgs. 472/1997, modificato poi più volte negli anni, con l’ultima semplificazione introdotta con il Decreto Sanzioni 2024. Grazie a questa possibilità, i contribuenti possono approfittare di sanzioni ridotte nel caso di:

• mancato pagamento dell’imposta di registro durante la stipula di un contratto;
• omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione o di altri atti privati, come ad esempio i contratti di comodato;
• ritardi nel pagamento dell’imposta di registro per le annualità successive dei contratti di locazione;
• omessa o tardiva registrazione della fine dei contratti o, ancora, degli accordi di proroga dei contratti di locazione.

Come calcolare il ravvedimento operoso dell’imposta di registro

Innanzitutto, a quanto ammonta il ravvedimento operoso dell’imposta di registro? In che modo deve essere effettuato il suo calcolo? Di norma, il ravvedimento operoso prende in considerazione tre fattori:

• l’importo originario dell’imposta da versare;
• la sanzione ridotta, così come prevista dalla legge, in relazione all’effettivo ritardo nel pagamento;
• gli interessi legali sull’imposta non versata. Questi ultimi si calcolano in base al tasso fissato dal MEF ogni anno, pari al 2,5% per il 2024.

Per capire quanto effettivamente si andrà a pagare con il ravvedimento operoso, è però necessario prendere in considerazione quanto introdotto dal Decreto Sanzioni del 2024, ovvero il D.Lgs. 87/2024. Quest’ultimo prevede sanzioni meno gravose dalla sua entrata in vigore e, di conseguenza, ci si potrà trovare in due situazioni diverse: quella delle omissioni o dei ritardi avvenuti prima del 31 agosto 2024 e quella, invece, delle violazioni commesse a partire dal primo settembre dello stesso anno.

In primo luogo, è necessario valutare l’entità della sanzione edittale per il mancato o il tardivo versamento dell’imposta di registro, pari a:

• il 30% entro il 31 agosto;
• il 25% a partire dal primo settembre.

Dopodiché, bisogna sempre considerare se le violazioni commesse siano avvenute prima del 31 agosto 2024 o, ancora, dopo l’1 settembre dello stesso anno.

Sanzioni ridotte per le violazioni fino al 31 agosto 2024

Per comprendere a quanto ammontano le sanzioni ridotte per il ravvedimento operoso di violazioni commesse entro il 31 agosto 2024, è utile rifarsi a questa lista:

• entro 30 giorni: 1/10 del minimo;
• da 31 a 90 giorni: 1/9 del minimo;
• dal giorno 91 al termine della presentazione della dichiarazione relativa all’anno in corso: 1/8 del minimo;
• oltre l’anno, entro il termine della dichiarazione successiva: 1/7 del minimo;
• oltre due anni: 1/6 del minimo;
• dopo la contestazione dell’Agenzia delle Entrate: 1/5 del minimo.

È però utile specificare che, per ravvedimenti entro i primi 14 giorni, è possibile approfittare ulteriormente di uno 0,1% per ciascun giorno di ritardo. Questa cifra aumenta all’1,5% entro il trentesimo giorno e dell’1,67% entro il novantesimo giorno.

Sanzioni ridotte per le violazioni dopo l’1 settembre 2024

Per le violazioni commesse dopo il primo settembre 2024, invece, il Decreto Sanzioni ha introdotto alcune modifiche e semplificazioni:

• entro 30 giorni: 1/10 del minimo;
• entro 90 giorni: 1/9 del minimo;
• entro l’anno o del termine della dichiarazione nell’anno in cui è commessa la violazione: 1/8 del minimo;
• oltre l’anno oppure oltre al termine della dichiarazione nell’anno in cui è commessa la violazione: 1/7 del minimo;
• dopo lo schema di atto strumentale al contraddittorio, non preceduto da PVC (Processo Verbale di Contestazione) e senza domanda di adesione: 1/6 del minimo;
• dopo il PVC senza comunicazione di adesione: 1/5 del minimo;
• dopo lo schema di atto strumentale al contraddittorio, preceduto da PVC e senza domanda di adesione: 1/4 del minimo.

È inoltre necessario sapere che, dal mese di settembre, è possibile avvalersi anche del cumulo giuridico, ovvero di una sanzione unica calcolata sulla violazione più grave, per violazioni che afferiscono allo stesso atto. In precedenza, invece, ogni violazione veniva sanzionata singolarmente. Ancora, qualora si opti per eventuali rateizzazioni, è utile consultare quanto previsto per il ravvedimento operoso di rate omesse da avviso bonario.

Come si paga il ravvedimento operoso dell’imposta di registro

Ma come si procede al pagamento del ravvedimento operoso per l’imposta di registro, dopo aver calcolato la sanzione applicabile, in base ai casi sopraelencati? 

Si deve procedere con il Modello F24 Elide, compilando innanzitutto la sezione “Contribuente”, inserendo i dati anagrafici e il domicilio fiscale di chi effettua il pagamento e, se presenti, i codici fiscali delle controparti – ad esempio, locatore e locatario – specificando il codice 63. Si procede quindi con la sezione Erario:

• codice ufficio o codice atto: non compilare;
• tipo: “F”, per identificare l’imposta di registro;
• elementi identificativi: il codice di 17 cifre del contratto di locazione, se necessario;
• il codice tributo relativo all’imposta di registro;
• l’anno di riferimento, specificando quello relativo alla registrazione, alla scadenza o all’annualità di rinnovo dell’eventuale contratto;
• l’importo a debito versato, cioè l’importo cumulativo dovuto su imposta, sanzione ridotta e interessi. 

In merito ai codici tributo da utilizzare, i principali sono:

• 1501: per il ravvedimento operoso dell’imposta di registro sulla registrazione di atti privati;
• 1502: per il ravvedimento operoso dell’imposta di registro per annualità successive dei contratti di locazione;
• 1503: per il ravvedimento operoso dell’imposta di registro relative a proroghe o risoluzioni di contratti di locazione.

Poiché la materia, e la stessa compilazione, può essere molto complessa, il consiglio è quello di avvalersi dell’aiuto del proprio commercialista di fiducia.