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Il mercato immobiliare in Friuli Venezia Giulia.

Compravendite immobiliari stabili in provincia di Gorizia, in crescita del 3,5% a Udine, del 5% a Trieste e a Pordenone (nello specifico degli investitori). Sono i dati di sintesi dei quattro presidenti provinciali di Confcommercio Fimaa, Federazione italiana mediatori agenti d’affari. Nelle loro relazioni, a margine del convegno organizzato da Confcommercio Udine, con il sostegno della Regione e della Camera di Commercio Pn-Ud, nel Castello di Susans – dove sono intervenuti il vicepresidente nazionale di Confcommercio e presidente della Camera di Commercio Pn-Ud Giovanni Da Pozzo, l’Executive Board Member di Nomisma Luca Dondi dall’Orologio, l’Head of Banking Research Intesa San Paolo Elisa Coletti e il presidente nazionale Confcommercio Fimaa Santino Taverna –, ci sono anche informazioni sui prezzi al metro quadro: stabili nelle province di Gorizia e Trieste, in rialzo del 5% sul ristrutturato e del 10% sul nuovo in provincia di Pordenone e con percentuali tra il 6% e l’8% sull’usato e dall’8% al 10% sul nuovo a Udine.

“Il settore immobiliare, pilastro del terziario, continua a operare con la forza della sua professionalità e competenza”, ha sottolineato Da Pozzo nel ricordare che “su 100mila imprese attive in Friuli Venezia Giulia, circa 20mila sono legare al mondo delle costruzioni. L’impegno, ora, sarà quello di comprendere i grandi cambiamenti all’interno dell’economia e della società“.

“Dopo la battuta d’arresto dello scorso anno imputabile a fattori esogeni – ha quindi spiegato Dondi dall’Orologio –, il mercato immobiliare è nelle condizioni di riprendere la strada della crescita, sfruttando condizioni di accesso al credito che stanno tornando ad essere meno penalizzanti e selettive“. «Il costo del finanziamento per l’acquisto della casa in diminuzione e ulteriori probabili tagli della BCE ai tassi di riferimento – ha spiegato da parte sua Coletti – ci inducono a vedere positivamente le prospettive dei mutui e il loro supporto al settore immobiliare residenziale. I tassi in calo e il miglioramento delle prospettive del mercato residenziale stanno guidando l’aumento della domanda di mutui, attesa in accelerazione in questi ultimi mesi dell’anno. I flussi di nuovi mutui hanno infatti invertito la rotta, tornando a crescere dal secondo trimestre 2024, così come le compravendite residenziali, anch’esse registrate in aumento la scorsa primavera”.

A chiudere i lavori, il presidente nazionale Taverna, che si è rivolto alla platea degli agenti rimarcando come “in un mercato in costante evoluzione, come si è ben compreso negli anni della pandemia, la riduzione dei nuclei familiari e l’aumento di componenti over 60 sono elementi di cui la categoria dovrà tenere conto“. Il numero delle compravendite immobiliari, ha infine riassunto Taverna citando i dati di una recente indagine Confcommercio Fimaa, «ha ripreso quota nella parte centrale del 2024 e chiuderà l’anno praticamente agli stessi livelli del precedente, con 710mila transazioni. In positivo anche l’andamento dei prezzi (+2,6%), su cui incide in parte il trend delle case nuove. Le locazioni invece caleranno del 2,5% a causa della scarsa offerta, ma questo fattore determinerà anche un aumento dell’importo dei canoni».

Il mercato immobiliare 2024 nelle province del Fvg

Udine

In provincia di Udine le compravendite danno un segno positivo, specialmente nel capoluogo, dove si registra un aumento del 3,5%-3,8%. Le vendite più numerose sono quelle con un range di costo che va dagli 80.000 ai 150.000 euro. Ottimo supporto hanno dato le agevolazioni Under 36 che hanno aumentato l’interesse dei giovani ad affrontare l’acquisto, risparmiando parte delle tassazioni dal notaio, viste anche le difficoltà a trovare appartamenti in affitto.

I prezzi dell’usato hanno subito un aumento che va dal 6% all’8% (un immobile “in buone condizioni” varia tra i 1.800 e i 2.800 euro al mq in centro), determinato da molti fattori quali la localizzazione dell’immobile compravendute, le spese di condominio, le condizioni interne dell’immobile, considerano i lavori di riqualificazione come rifacimento del bagno, controllo impianto elettrico, tinteggiatura, eventuale sostituzione dei serramenti con le relative agevolazioni ai fini Irpef.

I prezzi del nuovo, a causa della normativa che obbliga le nuove costruzioni ad avere costi energetici a basso emissivo, con incidenza anche dei costi dei materiali e della manodopera, sono aumentati dell’8-10% rispetto all’anno precedente. In centro si toccano punte di 4.500 euro al mq.

Le locazioni degli immobili a uso abitativo del 4+4 e del 3+2 (cedolare secca) hanno subito un aumento dei canoni dal 6% al 10%, anche a causa della poca offerta sulla piazza e al fatto che molti proprietari di immobili hanno attivato le locazioni brevi col vantaggio di avere un immobile non soggetto a eventuali sfratti in caso di inadempienza contrattuale e con un ricavo mensile garantito. Gli svantaggi delle locazioni brevi derivano dalle ultime normative che impongono sicurezze interne: estintori, rilevatori di monossido di carbonio e fughe di gas.

Pordenone

Il mercato è stabile, con un lieve calo dovuto alle difficoltà delle famiglie nell’accesso al credito. Abbiamo registrato un -15% relativo alle compravendite legate alla necessità di un finanziamento, mentre le compravendite da parte di investitori sono aumentate del 5%.

Per quel che riguarda i prezzi, sull’usato non ci sono oscillazioni, il ristrutturato segna il +5%, a causa del costo dei materiali. Il nuovo segue il mercato: nell’ultimo trimestre abbiamo registrato una riduzione attorno al 10% conseguente alla scadenza del “sisma bonus”, che ha costretto talune imprese a rivedere al ribasso i prezzi per non perdere il beneficio fiscale.

L’area del cosiddetto “interno ring”, con esclusione del centro storico, presenta valori che vanno per il nuovo da 2.800 a 3.600 al mq, per il ristrutturato da 1.500 a 2.000, per il non ristrutturato da 800 a 1.300. Valori riferiti ad appartamenti di circa 100 mq commerciali. Va da sé che per i bilocali il prezzo è più alto e per gli appartamenti di 150 mq e oltre il valore cala.

Infine, le locazioni: si riscontra un lieve calo (-5%) dovuto non all’aumento dei prezzi (+15%) bensì alla difficoltà nel reperire immobili abitabili secondo gli standard odierni (presenza di alloggi da ristrutturare, rischio locatizio per morosità e/o per rientrare in possesso dei propri immobili, per finita locazione da parte dei proprietari).

Relativamente al mercato delle locazioni brevi, nella provincia di Pordenone attualmente non esistono dati certi e significativi se non per le località più suggestive come il Piancavallo; tuttavia, va considerato che nell’ultimo periodo, stanno timidamente comparendo delle strutture Airbnb, legate alla crescita della città e degli eventi fieristici e culturali.

Gorizia

Nella provincia di Gorizia, i valori di compravendita dell’usato sono sostanzialmente stabili o con un lieve ribasso; nella zona del Monfalconese continua a verificarsi un considerevole numero di compravendite tra stranieri grazie al cantiere navale che, nel bene e nel male, da sempre tiene viva questa zona. In merito a Grado il mercato è chiaramente a sé, porta i prezzi più alti della provincia e il prezzo è molto vicino alla richiesta soprattutto se il pezzo è di qualità. 

Il capoluogo risulta stabile con un buono slancio in vista del 2025 e le transazioni sono multietniche visto il prezzo comunque abbordabile.

I valori sono del nuovo sono attestabili intorno ai 3.000 euro al mq, mentre sull’usato siamo a 1.500 al mq. In merito all’offerta, la notiamo aumentata rispetto al biennio precedente. Per quanto riguarda le locazioni in merito all’abitativo, insiste una scarsa disponibilità probabilmente dovuta alle locazioni brevi che al momento sono ben viste. Il commerciale è poco richiesto e l’offerta è vasta, soprattutto nei centri storici dei paesi.

Trieste

Il mercato riscontra una situazione di stabilità con un aumento di qualche punto percentuale (+5%) per quanto riguarda i volumi, effetto della discesa dei tassi per i mutui bancari. Le compravendite vedono protagonisti in gran parte residenti a Trieste, ma continua il flusso forestiero composto anche da austriaci, serbi, ungheresi, polacchi, oltre che da acquirenti italiani di altre città. Lo smart working permette a molte persone impegnate lavorativamente di svolgere la propria attività anche da località, come quella triestina, che risultano appetibili per qualità della vita. I tempi di vendita sono sempre molto dinamici: ad oggi da nostre rilevazioni il 67% degli incarichi viene concluso con successo entro tre mesi dall’immissione sul mercato (e la metà entro il primo mese).

Stabili i prezzi di compravendita; si distinguono delle diversità di andamento, con un lieve aumento per gli immobili di nuova costruzione o completamente ristrutturati. La poca offerta di queste tipologie di immobili, abbinata ad una crescente richiesta e attenzione per l’efficientamento energetico, distribuzione degli spazi, presenza di terrazze e parcheggio, non riesce a sostenere la domanda.
I prezzi medi massimi rilevati dal collegio provinciale raggiungono i 4.500 euro, ma in determinate condizioni o posizioni hanno superato a volte anche i 6/7mila euro al mq. I prezzi medi massimi degli immobili residenziali usati, seppur in buone condizioni, si attestano intorno ai 2500 euro al mq, con punte massime di 3.000 e prezzi a partire da 1.400 mq.

Anche per effetto della richiesta da parte di stranieri di seconde case, le posizioni con vista mare o vicino al mare (Costiera triestina) hanno spesso valutazioni e prezzi di compravendita al di fuori di queste rilevazioni, raggiungendo valori molto importanti. Nel complesso il mercato immobiliare residenziale della provincia di Trieste si può definire sano e solido con ottime possibilità di sviluppo, se non influenzato da fattori congiunturali.

Il mercato locativo abitativo è fortemente influenzato dal mercato delle locazioni turistiche: moltissimi proprietari immobiliari hanno scelto di togliere dal mercato i loro immobili per immetterli nel mercato delle locazioni turistiche. Per effetto di ciò la disponibilità di immobili residenziali in locazione si è assottigliata, con un aumento dei canoni dovuto alla forte domanda. La scelta dei proprietari, non sempre è vincente da un punto di vista economico (bisogna tener conto dei costi di gestione, la maggior tassazione, il maggior deperimento d’uso, i costi di promozione con percentuali elevate da parte dei portali specializzati); ma dà garanzie di morosità assente ( le locazioni turistiche prevedono il pagamento anticipato) e l’effettiva disponibilità dell’immobile in tempi molto brevi qualora si decidesse di utilizzarlo o venderlo, che nella locazione tradizionale non viene garantita. Ad oggi sono stimati in 4.000 gli appartamenti destinati alla locazione a breve termine.