Tolleranze costruttive: applicazione delle regole pre e post Salva Casa #finsubito prestito immediato

Le nuove tolleranze costruttive di cui all’art.
34 bis del d.P.R. n. 380/2001 novellato dal c.d.
“Decreto Salva Casa” (Decreto Legge n. 69/2024)
non possono essere applicate nei contenziosi relativi a
provvedimenti impugnati precedentemente, perché la
loro legittimità va valutata con riferimento allo stato di
fatto e di diritto esistente all’epoca della loro adozione.

Ciò, tuttavia, non esclude la possibilità per le Amministrazioni
di rivedere le proprie determinazioni, rivalutando le originarie
istanze, alla luce delle novità introdotte dal decreto legge n.
69/2024 convertito con modificazioni nella legge n. 105/2024.

A conferma di quanto sia complessa la gestione delle pratiche di
sanatoria da parte delle Amministrazioni anche dopo le
“semplificazioni” apportate al Testo Unico Edilizia con il Salva
Casa è la sentenza
del Consiglio di Stato del 25 ottobre 2024, n. 8542,
con cui Palazzo Spada ha respinto l’appello proposto contro il
rigetto su una pratica di sanatoria relativa
all’innalzamento di un sottotetto in un edificio
nel centro storico.

Secondo l’amministrazione, l’intervento sarebbe stato
insuscettibile di sanatoria, per aver comportato una modifica della
sagoma, dell’altezza e del volume dell’edificio, in contrasto con
le NTA e con la categoria di intervento pari alla
“ristrutturazione edilizia”, la quale non ammette alcuna
modifica planivolumetrica.

In particolare sarebbe stata modificata la sagoma dell’edificio
con incremento della volumetria e modificato le altezze oltre il
limite di tolleranza del 2% previsto dall’art. 34
bis del d.P.R. n. 380/2001. In sostanza, trattasi di una parziale
difformità del titolo edilizio, ex art. 34 del d.P.R. n. 380/2001,
e in contrasto con la vigente normativa comunale, ex art. 27 del
d.P.R. n. 380/2001.

Secondo la ricorrente, il Comune avrebbe errato nel considerare
l’altezza del fabbricato all’estradosso (parte esterna) anziché
all’intradosso (parte interna) della copertura del tetto e che
avrebbe utilizzato l’altezza di gronda (parte più bassa del tetto)
anziché quella media tra le fronti della copertura.

Tale errore avrebbe comportato la mancata applicazione delle
c.d. “tolleranze costruttive” nella misura del 2% stabilita
dall’art. 34-bis del d.P.R. n. 380 del 2001
(vigente ratione temporis). Non solo: la modifica
effettuata sarebbe stata ammessa perfino dall’attuale formulazione
dell’art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380/2001, laddove
declina la definizione degli interventi di “ristrutturazione
edilizia”, peraltro senza comportare alcun aumento di
volumetria, bensì una modestissima modifica della sagoma
dell’edificio, riconducibile al concetto di “tolleranza
costruttiva”, sicché il richiamo alle norme tecniche di attuazione
sarebbe inconferente.

Palazzo Spada invece ha ritenuto che il Comune abbia
correttamente applicato le regole urbanistiche, chiarissime nel
vietare la modifica di sagoma e volume del
fabbricato.