Agevolazione “prima casa” e decadenza dal beneficio #finsubito prestito immediato

Con la risposta a interpello n. 192/E del 4 ottobre 2024, l’Agenzia delle entrate ha affrontato il tema della spettanza dell’agevolazione “prima casa” disposta dalla Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, che prevede l’applicazione dell’imposta di registro sugli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso nella misura del 2% in luogo dell’ordinaria aliquota applicabile ai medesimi trasferimenti, pari al 9%.

Giova dapprima ricordare che il comma 4 della suddetta Nota prevede la decadenza dal suddetto beneficio con il recupero della maggiore imposta di registro (unitamente alle imposte ipotecaria e catastale nonché a una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte) nel caso di trasferimento dell’immobile acquistato con i suddetti benefici entro cinque anni dall’acquisto “agevolato”.

Tuttavia, la norma in commento fa salvo il caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i richiamati benefici, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Nell’istanza presentata, il contribuente aveva rappresentato la propria interpretazione del suddetto comma 4, ritenendo che “il riacquisto della “prima casa” potrà riguardare anche l’acquisizione, a titolo gratuito, del diritto di abitazione o usufrutto”. 

Di diverso avviso si è dimostrata l’Amministrazione finanziaria. 

Secondo l’Agenzia, “la condizione prevista dal citato comma 4, al fine di evitare la decadenza dall’agevolazione fruita per il primo acquisto, ovvero “l’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale” entro un anno dall’alienazione del precedente immobile agevolato, si realizza soltanto con l’acquisto del diritto di piena proprietà dell’immobile e non con l’acquisto del diritto di usufrutto o di abitazione sul medesimo”.

A seguito del richiamo di diversi precedenti giurisprudenziali favorevoli (cfr. Cass. sent. 3 novembre 2023, n. 30527; Cass. sent. 29 ottobre 2021, n. 30882; Cass. ord. 11 giugno 2020, n. 11221; Corte Cost. ord. 9 febbraio 2009, n. 46), l’Amministrazione finanziaria ha chiarito che per “acquisto” deve intendersi l’acquisizione del diritto di proprietà dell’abitazione, in quanto la norma non estende espressamente il suo ambito di applicazione anche agli acquisti di diritti reali di godimento sul bene, limitandosi a richiedere l’acquisto di un immobile da destinarsi ad abitazione principale. 

Pertanto, l’acquisto del diritto reale di godimento (di abitazione/usufrutto), di cui alla fattispecie in commento, non integra la fattispecie giuridica prevista dal suddetto comma 4 di “acquisto di altro immobile” e non rappresenta un titolo idoneo ad evitare la decadenza dall’agevolazione “prima casa” già fruita.

Il contribuente potrà invece beneficiare dell’agevolazione “prima casa” sull’atto di acquisto del diritto di usufrutto o abitazione sul nuovo immobile.