Superbonus e plusvalenze immobili: nuove indicazioni per i notai #finsubito prestito immediato

Con la legge di Bilancio 2024, è stata introdotta una nuova
disciplina legata alla tassazione delle
plusvalenze derivanti dalla vendita di
immobili oggetto di riqualificazione con
interventi Superbonus, su cui l’Agenzia delle
Entrate ha fornito dei chiarimenti con la Circolare
del 13 giugno 2024, n. 13/E.

Cessione immobili oggetto di Superbonus: nuovo studio dei Notai
sulle plusvalenze

Un documento di prassi nato proprio per dissipare i dubbi
sull’applicazione delle norme introdotte dall’art. 1, commi
96-99, della legge n. 213/2024, ma che, secondo i notai,
lascia aperte alcune domande. Dopo lo Studio n. 15-2024/T, per
agevolare l’applicazione delle norme, il Consiglio
Nazionale del Notariato ha pubblicato lo Studio n.
90-2024/T, che fornisce proprio un possibile
iter operativo delle attività del notaio legate alla
vendita di immobili su cui siano stati eseguiti
interventi Superbonus e quindi possibile oggetto di
plusvalenza e di tassazione.

Il documento è così strutturato:

• 1. ACCERTAMENTO DELLA NATURA ONEROSA DELL’ATTO
• 2.VERIFICA DELLA QUALIFICA DEL SOGGETTO CEDENTE
• 3.VERIFICA DELLA SUSSISTENZA DI UNA PLUSVALENZA
  • 3.1 Rapporto tra plusvalenze immobiliari ex lett. b) dell’art.
    67 tuir e plusvalenze immobiliari ex lett. b-bis) dell’art. 67
    tuir.
  • 3.2. Rapporto tra redditi diversi ex lettera b-bis dell’art. 67
    Tuir e dei redditi diversi ex lettera h) dell’art. 67 Tuir.
• 4. ACCERTAMENTO DELLA ESECUZIONE DI LAVORI AMMESSI AL
  SUPERBONUS – CONCLUSIONE DELL’INTERVENTO
  • 4.1 Plusvalenza solo in caso di lavori interessati da
    Superbonus – non rilevano altri bonus –
  • 4.2 Interventi su beni esistenti
  • 4.3 Accertamento della conclusione dell’intervento ammesso al
    superbonus – intervento di riferimento
    • 4.3.1 Data di conclusione dell’intervento agevolato
    • 4.3.2 Inquadramento sul piano fiscale della “prima cessione”
      effettuata dopo la conclusione dei lavori
• 5.ACCERTAMENTO DELLA SUSSISTENZA DI CAUSE DI ESCLUSIONE DALLA
  NUOVA PLUSVALENZA.
  • 5.1 Causa di esclusione relativa alla provenienza
    ereditaria
  • 5.2 Causa di esclusione per destinazione dell’immobile ceduto
    ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari
• 6. QUALIFICA E NATURA DELL’INTERVENTO PRESUPPOSTO PER
  L’APPLICAZIONE DELLEPLUSVALENZE AI SENSI DELLA LETTERA B-BIS
  DELL’ART. 67 TUIR
  • 6.1 Rilevanza a fini impositivi degli interventi su parti
    comuni di edifici
    • 6.1.1 Rilevanza a fini impositivi della cessione avente ad
      oggetto beni strumentali
    • 6.1.2 Intervento ammesso al Superbonus eseguito dal Condominio
      su uno stabile differente da quello in cui è ubicato il bene
      oggetto di cessione
  • 6.2 Aliquota di detrazione
  • 6.3 Tipologia di intervento
• 7. CALCOLO DELLA PLUSVALENZA
  • 7.1 Calcolo della plusvalenza
  • 7.2 Prezzo di acquisto e costo di costruzione
  • 7.3 Disciplina dei costi – costi inerenti sostenuti sulle parti
    comuni
  • 7.4 Godimento di aliquote di detrazione differenti
  • 7.5 Fruizione mista della detrazione e dello sconto in fattura
    o della cessione del credito
• 8. CASI IRRISOLTI
• 9. CONCLUSIONI

In ogni caso, muovendo dal solco tracciato dalla circolare del
Fisco, lo studio segue l’iter che il Notaio dovrebbe
seguire per tradurre in concreto le fattispecie astratte, previste
dalle nuove disposizioni.

I temi sono stati approfonditi mediante “step” di
avanzamento progressivo, in modo che, a seconda di come si
risolvano le prime questioni, sarà il professionista a valutare se
proseguire o meno con la fase successiva.

Più nello specifico si dovrà procedere con l’accertare:

• se il negozio ha natura onerosa;
• se il venditore possa maturare redditi diversi;
• se si sia verificata una plusvalenza;
• se il fabbricato (o la porzione di fabbricato) ceduto sia stato
  assoggettato ad intervento da Superbonus;
• e infine, soprattutto se ricorra almeno una delle cause di
  esclusione da plusvalenza previste dalla nuova lettera b-bis)
  dell’art. 67 del Tuir.

Solo se non ricorra alcuna delle cause di esclusione il notaio
dovrà effettuare la verifica relativa alla qualifica e alla natura
dell’intervento cui sia stato assoggettato il bene oggetto di
vendita.

L’analisi quindi dovrà proseguire solo se la tipologia di
intervento eseguito possa essere ritenuta idonea per considerare la
fattispecie potenzialmente plusvalente ed eventualmente procedere
con il calcolo della plusvalenza.