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È possibile acquistare una porzione delle parti comuni di un condominio? È una domanda che spesso si pongono i condòmini interessati ad acquisire la proprietà di una, o più parti, delle aree utilizzate in comune. Prendiamo il classico caso di una terrazza condominiale e facciamo chiarezza.

Che cos’è una terrazza condominiale

Secondo il Codice Civile,
il terrazzo è sempre di proprietà di tutti i condomini. Quindi è uno spazio di
condivisione pertinente all’area complessiva di un edificio condominiale.

Cosa si può fare su una terrazza condominiale

Gli spazi comuni sono regolamentati dalle leggi e dalle ultime sentenze.

Le norme prevedono che la terrazza condominiale possa essere adibita a diversi usi, a patto che l’accesso e l’utilizzo sia aperto a tutti i condomini, nessuno escluso.

E questo vale per tutte le parti in comune. L’utilizzo è garantito in egual modo e misura a tutti, a condizione che il singolo regolamento condominiale non preveda specifici divieti per l’uso della terrazza.

La terrazza condominiale può essere utilizzata per feste, per installare antenne telefoniche, stendere i panni ad asciugare, far giocare i bambini, prendere il sole o svolgere esercizi ginnici.

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Tutte queste attività sono concesse (salvo diverse disposizioni del regolamento comunale votato all’unanimità) a patto di non alterarne la destinazione d’uso dello spazio, il decoro, la sicurezza del luogo, e di non impedire agli altri condomini di farne pari uso, secondo il loro diritto.

Più delicato è il caso dell’installazione di antenne telefoniche sulla terrazza condominiale. Tra i vari iter procedurali e comunali, per i lavori di installazione dell’antenna occorre anche la delibera approvata in assemblea condominiale all’unanimità.

Si può vendere la terrazza condominiale?

La legge prevede il caso in cui ci sia un atto di acquisto che provi la proprietà in capo al singolo condomino determinandone un uso esclusivo. Quindi, stando alle disposizioni legislative, la risposta è: sì, si può acquistare o vendere una porzione delle parti comuni di un condominio.

L’acquisto di una parte comune, in questo caso il terrazzo, può avvenire solo tramite atto notarile. Il rogito deve essere firmato da tutti i condomini, direttamente o per procura. L’acquirente è obbligato a liquidare ciascuna quota a ciascun singolo condomino, accollandosi anche i costi del rogito.

Si può acquistare ma con il consenso unanime di tutti i condomini

La Corte di Cassazione ha ulteriormente rafforzato questa possibilità con una ordinanza numero 9361 del 2021.

Il giudice ha chiarito che la vendita di un’area comune (quindi non solo un terrazzo ma anche altre parti comuni) è possibile però solo se tutti i condomini sono d’accordo all’unanimità.

Questo perché deve essere garantito il principio del bene comune della proprietà. Il singolo condòmino non può in alcun modo cedere o locare a terzi soggetti il suo diritto e la sua quota delle parti comuni, indipendentemente dal suo diritto di proprietà esclusiva.

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Le parti comuni e le loro porzioni annesse alla proprietà privata non possono essere oggetto di vendita senza il consenso di tutti i condomini. Consenso che va deciso in sede assembleare e approvato unanimemente con delibera.

E siccome si può vendere a queste condizioni, di conseguenza può essere acquistato da chiunque, compreso un condomino di quella terrazza.

*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.


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