un’incoerenza interpretativa su operazioni potenzialmente elusive?

L’Agenzia delle entrate, con la risposta a interpello 27/2025, ha espresso un parere in merito alla possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa in presenza di un’operazione di donazione di un immobile preposseduto.

Nel caso specifico, il contribuente, avendo già beneficiato dell’agevolazione, al fine di acquistare una nuova abitazione con le medesime agevolazioni, intende donare la prima casa alla madre apponendovi la condizione di riversibilità per il caso di premorienza della donataria. Secondo il contribuente, tale donazione, comportando l’immediata perdita della titolarità dell’immobile, gli consentirebbe di soddisfare il requisito della non possidenza di altre abitazioni acquistate con agevolazioni fiscali al momento del nuovo acquisto.

L’Agenzia ha ritenuto la donazione idonea a escludere la titolarità dell’immobile da parte dell’istante al momento dell’acquisto della nuova abitazione.

La presenza della condizione di riversibilità, che potrebbe far rientrare il bene nel patrimonio del donante in caso di premorienza della madre, è stata considerata irrilevante dall’Agenzia.

La risposta esprime una posizione interpretativa che si discosta da fattispecie analoghe.

In particolare, l’Agenzia ha ripetutamente ritenuto elusivo il trasferimento immobiliare a servizio di un mandato ad alienare senza rappresentanza, operazione negoziale anch’essa sottoposta alla condizione risolutiva (non retroattiva) costituita dalla mancata alienazione del bene entro un termine prestabilito.

La tesi ha ricevuto approvazione da parte della Corte di cassazione (sentenza n. 34942 del 2023) la quale ha inopinatamente affermato che il trasferimento dell’immobile al mandatario ai fini dell’esecuzione del mandato, pur avvenuto con regolare atto notarile contenente tutti requisiti previsti dalla legge e persino tassato con le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale, fosse tamquam non esset.

Nel caso oggetto della risposta in esame, invece, nonostante la condizione di riversibilità potrebbe (così come nel caso del mandato ad alienare) far ritornare il bene nel patrimonio del donante (anche in questo caso con effetto non retroattivo), l’Agenzia ha ritenuto la donazione idonea a escludere la titolarità dell’immobile da parte dell’istante al fine di beneficiare delle agevolazioni prima casa.

In definitiva, secondo l’Agenzia il trasferimento dell’immobile dal donante al donatario è immediatamente efficace, quello dal mandante al mandatario non lo è.

Eppure, come la donazione con patto di riversibilità è prevista dal codice civile (articolo 791 c.c.), così anche il trasferimento dal mandante al mandatario (articolo 1719 c.c.: il mandante deve fornire al mandatario i mezzi per l’esecuzione del mandato, nel caso specifico trasferirgli la proprietà dell’immobile). Risulta quindi difficile comprendere le ragioni per cui nel caso del mandato il trasferimento debba essere considerato privo di effetti, in sostanza disconoscendo che l’atto notarile traslativo tali effetti produca.

Questa posizione interpretativa è incoerente e in conflitto con il sistema.

Difficile, quindi, comprendere su quali basi giuridiche il trasferimento del bene dal mandante al mandatario è stato ritenuto privo di effetti.

La risposta n. 27/2025 in realtà si basa su un principio inespresso e che andrebbe affermato una volta per tutte: mettersi nelle condizioni di usufruire di un’agevolazione fiscale, a prescindere dallo strumento negoziale utilizzato, salva la prova (a carico dell’Agenzia) della simulazione assoluta del negozio stesso, non è comportamento elusivo di norme tributarie.

La selettività con cui vengono contestate operazioni che, come nel caso del trasferimento mandante-mandatario, producono effetti identici (= il trasferimento della proprietà), rischia invece di generare incertezza e disorientamento tra i contribuenti.

Se il trasferimento della proprietà è effettivo e formalmente valido, non può essere ritenuto elusivo solo in ragione del vantaggio fiscale che ne consegue, a prescindere dallo strumento negoziale utilizzato.

Le incoerenze interpretative generano solo distorsioni e non garantiscono un’applicazione equa e uniforme delle norme tributarie.