Due diligence immobiliare: il ruolo fondamentale della due diligence catastale

Quando si acquista, si vende o si gestisce un immobile, è fondamentale accertarsi che tutti i dati catastali siano corretti e corrispondano alla situazione reale del bene. La due diligence immobiliare, e in particolare la due diligence catastale, è un passaggio indispensabile per evitare problemi fiscali, urbanistici e legali che potrebbero emergere in fase di compravendita o gestione patrimoniale.

Questa analisi permette di verificare la coerenza tra i dati catastali e la reale situazione giuridica dell’immobile, identificando eventuali anomalie, errori o incongruenze.

Vediamo nel dettaglio in cosa consiste la due diligence catastale e perché rappresenta uno strumento chiave per garantire operazioni immobiliari sicure e trasparenti.

Le tre aree di verifica della due diligence catastale

La due diligence catastale si articola in tre principali aree di verifica:

1. Situazione giuridico-documentale dell’immobile
2. Impatto fiscale del bene
3. Eventuali necessità di rettifiche catastali

1. Verifica della situazione giuridico-documentale dell’immobile

Uno degli aspetti fondamentali della due diligence catastale è il controllo della situazione giuridico-documentale del bene, che comprende:

• L’intestazione catastale, per verificare chi risulta proprietario dell’immobile nei registri catastali.
• La conformazione dell’immobile, ossia la corrispondenza tra la disposizione reale e la planimetria depositata in Catasto.
• La categoria catastale, utile per determinare la destinazione d’uso del bene (abitativo, commerciale, produttivo, ecc.).

Ad esempio un investitore vuole acquistare un appartamento in un edificio storico. Durante la verifica catastale emerge che l’unità immobiliare è ancora registrata come “magazzino” (C/2) anziché “abitazione” (A/2). Questa discrepanza potrebbe comportare problemi fiscali e urbanistici, rendendo necessaria una variazione catastale prima della compravendita, per evitare contestazioni future.

2. Analisi dell’impatto fiscale dell’immobile

Un altro obiettivo della due diligence catastale è determinare la rilevanza fiscale del bene, ovvero tutte le imposte connesse al suo acquisto, possesso e utilizzo.

Le principali tasse legate ai dati catastali sono:

• IMU (Imposta Municipale Unica): dovuta dai proprietari di immobili diversi dalla prima casa.
• TARI (Tassa sui Rifiuti): calcolata sulla base della superficie catastale.
• Imposta di registro: applicata nei trasferimenti di proprietà (vendite, donazioni, successioni).

Ad esempio un’azienda acquista un capannone per uso produttivo. Dopo un controllo catastale, si scopre che la rendita catastale è più alta del dovuto, a causa di una classificazione errata dell’immobile. Grazie alla due diligence catastale, viene avviata una procedura di rettifica della categoria catastale, ottenendo così una riduzione delle imposte dovute per l’immobile.

Individuazione di eventuali necessità di rettifiche catastali

Durante la due diligence catastale, possono emergere errori o incongruenze nei dati catastali, tra cui:

• Intestazioni errate, come immobili ancora registrati a persone decedute o quote di proprietà inesatte.
• Difformità tra le planimetrie catastali e lo stato reale dell’immobile, ad esempio in seguito a ristrutturazioni mai dichiarate.
• Destinazioni d’uso non aggiornate, che potrebbero impedire determinate operazioni immobiliari.

Ad esempio un proprietario vuole vendere un appartamento ricevuto in eredità, ma dalla visura catastale emerge che l’immobile risulta ancora intestato al genitore deceduto. Prima della vendita sarà necessario effettuare una voltura catastale, aggiornando l’intestazione per evitare blocchi nella stipula del rogito notarile.

L’importanza della due diligence catastale nelle operazioni immobiliari

Una corretta due diligence catastale consente di:
Verificare la regolarità dell’immobile prima della compravendita.
Avere una corretta misura del carico fiscale dell’immobile.

La due diligence catastale è uno strumento essenziale nella due diligence immobiliare, poiché garantisce la regolarità documentale, fiscale e giuridica di un immobile.

Prima di concludere una transazione, è sempre consigliabile:
Controllare la visura catastale e la planimetria per verificare eventuali difformità.

Confrontare i dati catastali con la realtà giuridica per evitare errori di intestazione o destinazione d’uso.

Effettuare le necessarie rettifiche catastali per regolarizzare la situazione prima del rogito.