Affitti brevi cosa serve per iniziare: requisiti, obblighi e adempimenti

Affitti brevi cosa serve per iniziare nel 2025 in Italia? Requisiti casa vacanze. Procedura requisiti, obblighi legali e adempimenti

Stai pensando di avviare un’attività di affitti brevi o mettere a reddito la tua casa vacanze nel 2025? Con le nuove normative in vigore dal 1° gennaio 2025, è essenziale conoscere i requisiti per affitti brevi e le procedure necessarie per operare in regola ed evitare sanzioni.

Questa guida ti accompagnerà passo dopo passo nell’iter burocratico per affittare casa in Italia, spiegandoti come ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN), registrare gli ospiti in Questura e rispettare gli obblighi fiscali.

Che tu sia un proprietario alle prime armi o già esperto nel settore delle locazioni turistiche, scoprirai tutto ciò che serve per avviare la tua attività di affitti brevi in Italia nel 2025.

Affitti brevi cosa serve per iniziare nel 2025

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Affitti brevi Procedura Passo-Passo

Affittare un immobile a uso turistico in Italia richiede il rispetto di una serie di adempimenti normativi. Vediamo i 3 passaggi fondamentali per avviare un’attività di locazione turistica o casa vacanze.

1. Come ottenere la licenza per affitti brevi?

Per iniziare a affittare casa per brevi periodi, il primo passo è presentare una Comunicazione di offerta di ospitalità al Comune dove si trova l’immobile. Questa comunicazione è fondamentale per avviare formalmente la tua attività di locazione turistica o casa vacanze.

• Dove fare richiesta: Generalmente, ci si rivolge allo Sportello Unico per le Attività Ricettive (SUAR) del Comune.
• Documentazione: Prepara la modulistica specifica del tuo Comune. Solitamente, è necessario indicare i dati del proprietario, i dati catastali dell’immobile, la tipologia di locazione (turistica o casa vacanze), e le caratteristiche dell’alloggio.
• Modalità di presentazione: La presentazione può avvenire di persona allo sportello comunale o, sempre più frequentemente, tramite procedura online. Verifica le modalità accettate dal tuo Comune.
• Codice Identificativo Regionale (CIR): è necessario ottenere un Codice Identificativo Regionale (CIR) prima di poter richiedere il CIN.

2. Come fare per avere il CIN per affitti brevi?

Richiesta del Codice Identificativo Nazionale (CIN)

La novità del 2025 è l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatorio per tutte le locazioni brevi. Il CIN è un codice alfanumerico che identifica in modo univoco ogni alloggio destinato alla locazione turistica a livello nazionale. Al momento NON PUOI richiedere il CIN senza aver ottenuto il codice regionale (punto 1).

• Procedura Online: La richiesta del CIN avviene tramite procedura online. Il portale nazionale di riferimento è il BDSR (Banca Dati Strutture Ricettive) del Ministero del Turismo.
• Accesso al Portale: Per accedere al portale BDSR è richiesto l’accesso tramite SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale) o CIE (Carta d’Identità Elettronica).
• Informazioni Richieste: Durante la procedura online, dovrai inserire i dati relativi alla tua struttura, inclusi il Codice Identificativo Regionale (CIR) se già in tuo possesso, l’indirizzo, i dati catastali, e le caratteristiche dell’alloggio.
• Esposizione del CIN: Una volta ottenuto il CIN, è obbligatorio esporlo in tutti gli annunci online (Airbnb, Booking.com, etc.) e all’esterno della struttura, ad esempio, vicino al campanello.

Step 3: Registrazione Ospiti in Questura

Dopo aver completato l’iter burocratico iniziale e ottenuto il CIN, è necessario adempiere ad altri obblighi:

• Registrazione Ospiti in Questura: Ogni volta che accogli ospiti, devi registrarli presso la Questura tramite il portale Alloggiati Web. Per accedere al portale, è necessario richiedere le credenziali alla Questura competente, presentando il numero di pratica SUAP ottenuto in precedenza.
• Comunicazione Presenze: La comunicazione delle presenze deve avvenire entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti per soggiorni superiori alle 24 ore, e entro 6 ore per soggiorni inferiori.
• Tassa di Soggiorno: Verifica se il tuo Comune ha istituito la tassa di soggiorno. In caso affermativo, dovrai riscuoterla dagli ospiti e versarla al Comune secondo le modalità e le scadenze previste.
• Contratto di Locazione Turistica: Anche se non obbligatorio per soggiorni inferiori a 30 giorni, è fortemente consigliato redigere un contratto di locazione turistica per tutelare i tuoi diritti e quelli degli ospiti.

Requisiti per affittare casa in Italia

Obblighi legali per affitti brevi in Italia

Oltre alla procedura burocratica, è fondamentale assicurarsi che la tua casa o appartamento soddisfi i requisiti minimi obbligatori previsti dalla legge italiana e sia sicuro e confortevole per gli ospiti.

• Requisiti Igienico-Sanitari: L’alloggio deve essere a norma dal punto di vista igienico-sanitario, con superfici lavabili, aerazione adeguata, e impianti funzionanti.
• Dotazione Obbligatoria: È obbligatorio dotare l’alloggio di estintore e rilevatore di monossido di carbonio e gas combustibili. Inoltre, è necessario un kit di pronto soccorso a norma. Procedi all’acquisto prima di richiedere il CIN in quanto dovrai autocertificare che li hai nella locazione.
• Requisiti Dimensionali: Ogni alloggio deve rispettare dimensioni minime per soggiorno, camere da letto, bagno e cucina, variabili a seconda della tipologia di alloggio (monolocale, plurilocale) e del numero di ospiti.
• Assicurazione Casa Idonea: Stipula un’assicurazione casa idonea per locazioni brevi, che copra eventuali danni a terzi e responsabilità civile.

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Quali documenti servono per affitti brevi?

Adempimenti Fiscali e Privacy (GDPR)

Gestire una casa vacanze o locazione turistica implica anche adempimenti fiscali e il rispetto della normativa sulla privacy (GDPR).

• Dichiarazione dei Redditi: I redditi derivanti dalle locazioni turistiche devono essere dichiarati nella dichiarazione dei redditi annuale. Puoi optare per la tassazione IRPEF o la Cedolare Secca (aliquota al 21% per il primo immobile, 26% dal secondo).
• Ricevuta Fiscale: Obbligatorio per le locazioni turistiche non imprenditoriali solo se l’ospite la richiede. La maggior parte dei commercialisti consiglia di emettere una ricevuta fiscale per ogni pagamento ricevuto per semplificare la gestione fiscale.
• Privacy e GDPR: Raccogli e tratta i dati personali degli ospiti nel rispetto del GDPR (General Data Protection Regulation). Informa gli ospiti sulle finalità del trattamento dei dati e richiedi il consenso per utilizzi specifici (es. newsletter).

Conclusione

Affittare casa in Italia nel 2025 richiede attenzione alla procedura burocratica, ai requisiti di legge e agli adempimenti fiscali e normativi. Seguendo questa guida passo-passo, sarai in grado di gestire la tua attività di locazione turistica in modo regolare e professionale, massimizzando le tue opportunità di guadagno e offrendo un’esperienza positiva ai tuoi ospiti. Ricorda di consultare sempre le normative locali e regionali per essere sempre aggiornato e operare in piena conformità con la legge.

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