CHI PAGA LA SOSTITUZIONE DEGLI INFISSI DEI LOCALI IN AFFITTO?

Quando si affitta un immobile, uno degli aspetti più importanti da considerare riguarda la manutenzione e la riparazione degli elementi strutturali, tra cui gli infissi. La questione su chi debba farsi carico della sostituzione degli infissi nei locali in affitto dipende dalle disposizioni del Codice Civile, in particolare dell’articolo 1575, e dalla distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria.

L’articolo 1575 del Codice Civile

L’articolo 1575 del Codice Civile stabilisce gli obblighi principali del locatore, tra cui quello di consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione e garantirne il pacifico godimento per tutta la durata del contratto. In questo contesto, il locatore ha l’obbligo di effettuare le riparazioni necessarie per mantenere l’immobile in condizioni adeguate all’uso pattuito, salvo quelle di piccola manutenzione che spettano al conduttore.

Le responsabilità del conduttore in merito alla manutenzione ordinaria e straordinaria

La legge distingue tra manutenzione ordinaria e straordinaria. La manutenzione ordinaria, che spetta al conduttore, riguarda le piccole riparazioni e le spese necessarie per il normale utilizzo dell’immobile, come la lubrificazione delle serrature o la sostituzione di piccoli componenti usurati. La manutenzione straordinaria, invece, è a carico del locatore e comprende gli interventi di rilevante entità che riguardano la struttura dell’immobile o impianti essenziali.

La riparazione degli infissi: ordinaria o straordinaria?

Gli infissi rientrano tra gli elementi strutturali dell’immobile e la loro riparazione può essere classificata come ordinaria o straordinaria a seconda della tipologia di intervento:

• Piccole riparazioni (es. sostituzione di una maniglia rotta, registrazione delle cerniere) rientrano nella manutenzione ordinaria e sono a carico del conduttore. Il conduttore è responsabile della mancata manutenzione ordinaria degli infissi e deve risarcire i danni eccedenti il normale uso.
• Interventi più rilevanti, come la sostituzione di vetri danneggiati non per colpa dell’inquilino o la riparazione di telai deteriorati per vetustà, sono considerati manutenzione straordinaria e spettano al locatore. La giurisprudenza ha chiarito ulteriormente questi aspetti, confermando l’obbligo del locatore di intervenire in caso di danni strutturali agli infissi che compromettano l’abitabilità dell’immobile. Lo stesso vale nel caso in cui l’inefficienza degli infissi comporti un aumento significativo delle spese di riscaldamento.

Chi deve farsi carico della sostituzione degli infissi che non garantiscono un adeguato isolamento termico?

Se gli infissi sono ormai obsoleti e non garantiscono più un adeguato isolamento termico, aumentando i consumi energetici, la loro sostituzione rientra tra gli interventi straordinari di competenza del locatore. Infatti, spetta al proprietario assicurare che l’immobile sia idoneo all’uso abitativo o commerciale, rispettando anche i requisiti di efficienza energetica.

La sentenza n. 1419/2018 ha rafforzato questo principio, affermando che il locatore non può sottrarsi all’obbligo di sostituzione degli infissi qualora essi causino un aumento ingiustificato delle spese per l’inquilino. Inoltre, la sentenza n. 1750/2016 ha ribadito che le spese di sostituzione degli infissi rientrano tra gli interventi che il locatore è tenuto a sostenere per garantire l’efficienza dell’immobile.

Cosa fare se la bolletta del riscaldamento è alta a causa degli infissi?

Se l’inquilino riceve una bolletta del riscaldamento insolitamente elevata a causa di infissi non efficienti, dovrebbe:

1. Comunicare il problema al proprietario per iscritto, documentando con foto e, se possibile, con un’analisi tecnica dello stato degli infissi.
2. Richiedere un intervento di manutenzione o sostituzione, evidenziando l’aggravio economico che ne deriva.
3. Verificare eventuali incentivi o agevolazioni fiscali, come il bonus infissi, che potrebbero agevolare il proprietario nella sostituzione.
4. Rivolgersi a un’associazione di tutela dei consumatori o a un avvocato, se il locatore si rifiuta di intervenire senza giustificazioni valide.

In conclusione, la sostituzione degli infissi nei locali in affitto è generalmente a carico del proprietario quando si tratta di un intervento straordinario necessario per garantire l’idoneità dell’immobile. L’inquilino, invece, è responsabile della manutenzione ordinaria e delle piccole riparazioni. Una comunicazione chiara tra le parti è fondamentale per evitare controversie e garantire un uso confortevole dell’immobile.