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  • Le liti condominiali possono coinvolgere sia condomini sia soggetti estranei, a seconda delle controversia da affrontare.
  • Le spese legali possono anche essere poste a carico del condominio: in questo caso sono ripartite tra i condomini o imposte ad un singolo condomino, a seconda della tipologia di controversia.
  • Il condominio può anche ripetere le spese legali con apposita azione di ripetizione.

L’articolo 1123 del Codice Civile regola la ripartizione delle spese condominiali, che varia in relazione ai millesimi di proprietà o alla tipologia di servizio messo a disposizione per tutti i condomini: è il caso delle spese di gestione e manutenzione dell’ascensore o della pulizia delle scale, che saranno più elevati per chi abita ai piani alti.

Come funziona, invece, la ripartizione delle spese legali in condominio? Viene suddivisa in parti uguali o è previsto l’addebito nei confronti del condomino che ha perso la causa, sebbene l’intero condominio abbia ottenuto un vantaggio dall’intervento di un avvocato?

Analizziamo qual è il meccanismo alla base della divisione delle spese legali in un condominio, alla luce di alcune sentenze.

Ripartizione spese legali condomino soccombente

Supponiamo il caso di un condomino che abbia fatto causa al proprio condominio: la persona in questione perde il processo. Il condominio può, in questo caso, addebitare al soccombente unicamente i costi liquidati dal giudice.

Per alcuni il condomino è tenuto a pagare anche le spese di precetto e le spese vive, ovvero le richieste di copie, registrazione o notifiche. Sono invece esclusi gli onorari dell’avvocato per gli atti di esecuzione, quali il pignoramento e le relative spese di iscrizione a ruolo.

In base a quanto stabilito da alcune sentenze della Corte di Cassazione, in pratica, l’assemblea condominiale non ha il diritto di imporre a un singolo condomino il costo delle spese legali relative a un processo nel quale è stata sancita la sua soccombenza.

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Le uniche spese che possono essere addebitate a un singolo condomino sono quelle liquidate in seguito a una sentenza del giudice o nel decreto ingiuntivo, anche nel caso in cui fossero inferiori rispetto alla parcella che l’avvocato ha presentato al condominio.

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divisione spese legali tra condomini
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Divisione spese in condominio: quando ci si rivolge a un legale

Ci sono alcune situazioni che, nei condomini, possono verificarsi con una certa frequenza, per esempio quella nella quale l’amministratore di condominio sia costretto a rivolgersi a un avvocato:

  1. per il recupero crediti da parte di un condomino moroso;
  2. per garantire il rispetto del regolamento condominiale;
  3. per fare causa a una società assicurativa che si rifiuti di pagare il rimborso spettante a un condomino per un danno subito dal condominio.

A seconda della tipologia di caso da trattare, l’azione del legale:

  • potrebbe consistere in un semplice sollecito o in una trattativa che rimane sul piano stragiudiziale;
  • potrebbe consiste in un vero e proprio processo.

A prescindere dalla specificità della situazione, l’avvocato avrà diritto a un compenso per l’attività professionale svolta. Per comprendere meglio la ripartizione delle spese legali fra condomini, e la differenza tra i tentativi stragiudiziali e le liti giudiziali, è bene introdurre una distinzione fra:

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  1. la azioni che partono dall’amministratore;
  2. le azioni che partono dall’assemblea condominiale.

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Spese legali condominio: quando è l’amministratore a intervenire

Prendiamo come esempio il caso di un amministratore di condominio che stia esercitando un’azione di recupero credito contro un condomino moroso. L’avvocato al quale ci si è rivolti potrà intervenire:

  • con un sollecito di pagamento, nel quale viene evidenziata la messa in mora nei confronti del condomino insolvente;
  • con un’azione in sede giudiziaria.

Nella prima ipotesi, la spesa per il servizio svolto dall’avvocato, deve essere spartita fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, in quanto sulla base del già citato articolo 1123 del Codice Civile, si tratterebbe di una spesa “per la prestazione dei servizi nell’interesse comune”.

Cosa succede, invece, nel caso di azione giudiziaria? La sentenza n. 1629 del 23 gennaio 2018 ha ribadito che è da considerare nulla per impossibilità dell’oggetto la deliberazione dell’assemblea che, con riferimento ad un giudizio che veda contrapposti il condominio ed un singolo condomino, ponga anche a carico di quest’ultimo, pro quota, l’obbligo di contribuire alle spese sostenute dallo stesso condominio per il compenso del difensore o del consulente tecnico di parte nominati in tale processo, trattandosi di spese per prestazioni rese a tutela di un interesse comunque opposto alle specifiche ragioni personali del singolo condomino.

In altri termini, l’assemblea condominiale non può stabilire a priori che le spese legali da sostenere per il recupero credito siano a carico del singolo condomino contro il quale si sta agendo.

La situazione cambia solo se:

  1. è il condomino che decide di pagare quanto gli spetta, in quanto se l’amministratore è stato costretto a ricorrere a un avvocato, la colpa è sua;
  2. è il giudice a stabilire l’addossamento totale delle spese al singolo condomino tramite un provvedimento giudiziario.

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Suddivisione spese legali condominio: quando l’azione parte dall’assemblea

In questo caso, la situazione è abbastanza diversa nella misura in cui l’articolo 1132 del Codice Civile prevede che “qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza”.

Nella pratica, le spese che derivano da una soccombenza dovranno essere divise dai condomini che hanno scelto di non dissociarsi dalla lite. Questo principio è stato ribadito dallo stesso Tribunale di Roma, con la sentenza n. 13821 del 22 giugno 2009, nella quale si legge che la deliberazione

dell’attribuzione delle spese legali ai condomini […] che si sono ritualmente dissociati è nulla, perché in violazione della norma dell’art. 1132 c.c. che, contemperando l’interesse del gruppo con quello del singolo, riconosce al dissenziente di sottrarsi agli obblighi derivanti dalle delibere assunte

Parte della Giurisprudenza si discosta dunque dalla dottrina per la quale il soggetto che si è dissociato dalla lite, non dovrà pagare le conseguenze della soccombenza, ma sarà tenuto al pagamento di tutte le spese legali poiché, come ribadito nell’articolo 1132 del Codice Civile, se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

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Divisione spese legali condominio: le liti condominiali

In condominio possono verificarsi in genere due tipologie di liti:

  • la prima è la lite interna, ovvero quella che vede il coinvolgimento di due condomini;
  • la seconda è la lite esterna, nella quale si ha un dissidio fra un condomino e un soggetto terzo.

Nel caso in cui non si volesse partecipare a una lite condominiale, si ha la possibilità di poter esercitare il proprio dissenso: per farlo, sarà necessario l’invio di una lettera raccomandata A/R, che dovrà essere indirizzata all’amministratore di condominio entro 30 giorni dalla delibera condominiale. Si sarà comunque tenuti a pagare gli oneri delle spese stragiudiziali e le spese legali.

Nel caso in cui ci fosse una lite fra due condomini che si concludesse con un’azione giudiziaria, dovrà essere il Giudice a stabilire a quale soggetto spetterebbe il pagamento delle spese processuali.

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Cosa succede nei casi in cui un condomino ha subito un danno per una delibera del condominio alla quale si era opposto? Il condomino riceverà un risarcimento per il danno subito, ma sarà comunque tenuto a dividere le spese legali e quelle relative alla ristrutturazione.  

Approfondisci la nostra guida su Cosa fare in caso di liti condominiali

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Le liti contro terzi

Qualora la causa fosse stata intentata da un soggetto terzo nei confronti nel condominio, ogni condomino sarà tenuto a partecipare al pagamento delle spese, compreso l’eventuale condomino che ha manifestato ufficialmente il proprio dissenso dalla lite:

  • in questo caso, infatti, trattandosi di una lite tra il condominio e una parte terza, se il condominio non dovesse risultare vittorioso, ogni persona che vi abita dovrebbe sostenere le spese previste;
  • l’unica eccezione è rappresentata dal concetto di condominio parziario: non si sarà tenuti al pagamento delle spese legali e di eventuali risarcimenti per un danno procurato a un soggetto terzo nel caso in cui il danno si sia verificato in una zona che è ad uso esclusivo di alcuni condomini.

In caso di liti condominiali è preferibile ricorrere ad un avvocato per prevenire eventuali controversie o quando è stato già instaurato un processo: su deQuo potrai trovare avvocati esperti in questioni condominiali, al quale richiedere una consulenza legale direttamente online.

Liti condominiali – Domande frequenti

Quando ricorrere ad un avvocato quando ci sono liti condominiali?

Si ricorre a un avvocato esperto di questioni condominiali quando la lite sfocia in una giudizio o anche per una semplice consulenza, in caso di recupero crediti o controversie per interpretazione del regolamento.

Chi può promuovere un’azione legale in caso di liti condominiali?

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L’azione legale in caso di liti condominiali può essere condotta dall’assemblea dei condomini e il singolo condomino o dall’amministratore di condominio.

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